楼市调控政策频出，市场热闹背后的思考

最近的地产圈非常热闹，各地纷纷出台楼市调控政策，使得整个行业犹如过年一般热闹。在过去的半个月里，全国范围内出台的楼市调控政策超过70次，这是前所未有的。这表明各地对于楼市调控的迫切性。具体来说，各地在实行认房不认贷和降低首付比例的基础上，进一步放宽了限购政策，取消了限售政策。其中，辽宁省是全国第一个实现全域无限购无限售的沿海经济大省。随后，山东、江苏、福建、浙江、安徽、河南等省份也紧急跟进。目前，除了个别省会城市和四大一线城市之外，全国范围内购房已经变得非常畅通。此外，各大城市现在对于外地购房者更加欢迎，还提供了一系列优惠政策，比如给予人才购房补贴、为刚需换房提供减税降费支持、为多孩家庭购房提供名额优惠、老人购房最长可贷至80岁，甚至有些城市还可以贷款至百岁。这种富贵的局面需要谨慎考虑。

个人估计，到今年底，仍然保留实质性限购措施的城市大概只有四大一线城市，即北京、上海、广州和深圳，其他新一线城市或国家级特殊定位城市，如三亚、天津、杭州、成都等，可能会放宽限购政策，但纸面上的限购可能仍然存在，只是形式上的一种证明，可能需要补交几个月的社保，但购房的门槛很可能并不高。

另外，哈尔滨和淄博这两个城市的做法值得关注。哈尔滨通过将优质房源带到外省进行推广，开展走出去引进来商品房省外宣传推介活动，以吸引购房者主动前往购买。这种做法相当于宣布了跨省房地产资金争夺战的全面打响。然而，这种推广方式可能在当前购房意愿已经降至冰点的情况下效果不佳。此举表明哈尔滨迫切想要消化库存，但诚意不够，并没有意识到问题的核心所在。东北三省的商品房去库存问题主要是由于营商环境差和产业振兴困难等原因，而不仅仅是哈尔滨是否是避暑胜地。有网友建议哈尔滨应该去河南，只要宣布购房可落户、300分以上的本科生可购房，房子很快就会被抢购一空。这样做既能分流教育资源，又能消化商品房库存，可谓一举两得。

再说到网红城市淄博。淄博市房地产开发协会和房地产经济与评估协会联合发起了以旧换新、省心购房活动，首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署了合作协议。所谓以旧换新并不是字面意义上的用老房子换新房子，而是先卖后买的方式。购房者在购买新房时，可以在交定金之后，延期交付首付款，期限大约在一至三个月之间，期间中介机构会帮助业主出售老房子，如果卖不掉则会退还定金。实际上，深圳的万科部分项目以前也推出过类似的政策，甚至万科的员工在业主卖掉老房子时还会帮忙谈价格，目的是促成交易。现在淄博将这种模式升级，但核心思想并没有改变，仍然要求先卖掉老房子。至于能否成功卖掉老房子，则取决于市场反馈。淄博的这种以旧换新政策主要是为了给开发商提供许可。正如前面所说，哈尔滨和淄博在推出这些创新举措时都只是一时的新鲜，对市场的影响可以忽略不计。

总结来说，这一轮楼市政策的松绑看似杂乱无章，实际上每个城市都在为自己争夺人才和资金，这是全国范围内的一场抢人抢钱大战。尤其是哈尔滨，抢人都抢到别人家里了。这也正应了我之前所说的，并不痊愈药不会停，房地产会继续施救，但内在逻辑已经发生质变，现在的就是策略是保大放小，大城市通过解除限购，对小城市降为打击，把3456线城市的需求，资金和消费能力吸写到一二线城市。

为什么选在这个节骨眼？大型就是知道呢？大家看统计局发布的八月份房地产相关数据就明白了。八月份各线城市商品住宅销售价格环比全部下降，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨的城市仅有三个，达到近两年的低谷。另外，一至八月份，全国房地产开发投资同比下降8.8%，且六连降。这一数字快接近去年底疫情放开时的水平了。

一言盖之，当前时期房地产不管是销售还是投资都已经差到极致了。另外，今年前八个月的卖地收入、百强房企销售额、百强城市库存积压等数据也都比较惨淡，今天就不一一列举了。

接下来说说大家最关心的就是大招万箭齐发后，市场将呈现何种走势。具体的成交量数据要一个月后才能看到，单看这几天的成交量走势意义不大。还是那句话，现在很多争着抢着买房的人是本来就打算买房的人，新政无非是加速了他们的购房行动。当然了，这么多的利好砸下来，对市场肯定是有影响的，只是不能一概而论。

首先，一线城市认房不认贷叠加隐蔽放开限购意味着需求的闸门打开了，所以短期成交量快速攀升，尤其是上海和北京，据说前半个月就已经完成上一个月的成交量。参考年初的行情，我的观点依然没变，短期有助于成交量回升，但可持续性存疑。

其次，二线城市、省会城市成交量反弹大概率是昙花一现。说穿了，这些城市放开限购意义不大，因为之前都可以通过各种方式规避，限购并非是制约成交量回升的根本原因。

再次，对于大多数三四线城市，个人觉得是利空不是利好，因为一二线城市的虹吸效应。当然了，要说虹吸，实际上四大一线城市对二线城市、省会城市的虹吸也是真实存在的，抽走需求和资金的情况甚至更严重。

这段时间政策频出，利好不断叠加，媒体专家殷勤鼓吹，很多人担心市场迅速升温，焦虑万分。对此，我的看法是，认为政策出台后市场就会立即反转，这样想未免有点天真。殊不知，经历过去几年的低迷，大家的信心早已被击穿，而信心的恢复恰恰是漫长且艰难的，更何况媒体专家们只是动动嘴皮子，你花的可是真金白银。

所以，谨慎应该放在第一位，不妨把机会让给别人，让市场走两步再做打算，做个观察者，而不是抢跑者。

最重要的是，很多人只看到政策频出，却没注意到居民端和企业端已经摊牌了。居民端，我们看储蓄、消费和投资。基于央行发布的调查问卷，2022年以来，倾向更多储蓄的居民比例上升了6.2%，倾向更多消费的居民比例下降了0.2%，倾向更多投资的居民比例下降了6%。以今年八月份的金融数据来看，居民贷款增加3922亿，同比少增658亿，存款增加7877亿，同比少增409亿。居民部门的高存款、低贷款特征，对应的其实是投资和消费意愿低迷。另外，今年前八个月居民住房贷款总额同比大降超过三成，上半年存量房贷总额不增反降。这些数据意味着什么？我不说，大家也都明白，买房贷款的人越来越少，且大家都在努力攒钱提前还房贷。

企业端看投资和利润，一至七月，全国规模以上工业企业利润下降15.5%，虽然已经连续五个月收窄，但绝对值仍然偏低。一至八月民间投资负0.7%，前值负0.5%。这两组数据说明，今年以来不断刺激供给端的宏观调控政策是有一定问题的，至少到目前为止，效果不是太好。究其根本，是未找准病因。企业遭遇的是需求不足、产能过剩等问题，但宏观施策却是在供应端发力，不停放水刺激生产，比如减税、降费、降准、降息、与企业家座谈等，这些都是典型的头痛医脚。

我想说的是，当居民和企业的消费投资基本面越来越差时，通过放开限购、降低首付比例等方式刺激居民购房，注定没有好结局。不管是刺激买房还是刺激消费，增加打工人收入，降低群众负担才是正事，而不是鼓励大家猛加杠杆。