自拆自建与居民自决

这几天看到有一个报道，成都某小区业主向政府部门申请，由业主自己将居住小区拆除重建。目前，全小区3000余户已有99.9%在申请书上签字，仅有3户业主没有签字同意，政府部门正在研究中。

这个报道很有看点，因为在之前从来没有过，如果最终政府批准实施，将在很多方面突破当前的政策限制。

首先，小区业主自行拆除房子后自建，这与当前的土地政策相冲突。我国的土地为国有或集体所有，我们购买的房屋是购买的土地附着物及其所占用土地的使用权，一旦土地上的建筑去除，土地应收归国有（这里对应上述报道，不考虑集体土地），并且由政府进行招拍挂确定新的土地权属人。土地上建筑物的收购和拆除就是我们通常所说的的拆迁，这在全国主要有北京模式和重庆模式，前者由开放商进行拆迁，称之为生地出让。后者由政府负责拆迁，称之为熟地出让。国有土地没有这样的先例可以由原住民直接获得。

其次，土地规划是否有变化。在这个案例中，土地性质没有变化，原来是住宅用地现在还是住宅用地，但容积率变了。我们知道，开发商购买土地的单价计算是以楼面单价作换算的，也就是说，容积率变了土地的价格发生了变化。这块土地已经升值，那升值部分收益该由业主享受还是该由原开发商享受这个很难说清楚。另外，政府该额外收取的土地出让金是否该补缴和由谁补缴也是一个问题。而一旦涉及到了出让金的重新计算，就又回到了前面说到的土地出让程序的问题。

第三，建设中的技术问题。自拆自建如果成功，技术问题是相对较小的问题，但仍然相当复杂，最核心的是如果容积率作了调整后如何作用在新建房上，这里面涉及一系列的核准，难度会非常大。其余的问题，通过项目公司作为主体应该都可以解决。

第四，居民自决。这是我在这个事情中看到的最大亮点。之前，我们只有以村为单位的村民自决，村民自决是以村为单位的通过表决形成的少数服从多数的议事方式。但在这里，单位变成了小区，而小区业主都是独立的主体，如何表决，如何决定议事规程，现有的业主委员会已经完全不能胜任这种整体拆建的事项，所以，这可以视为一种新的民主实验。

目前99.9%的居民同意拆建，尚有3户未同意，但在这里，99.9%的业主显然不能通过投票来决定拆除另外3户的房子，在这个表决中就需要100%的通过率。而一旦这项表决通过后，后续建设工程中比如方案确定、资金筹措等等事项如何表决这将成为最核心问题。所以在这个案例中，可以观察的是自决这种方式是否可以应用到以小区为单位的居民层面，以及如何制定新的民主形式下的自决规程。

这个事情对城中村改造以及目前大热的城市更新有重大意义。我更期待能够在这个案例中对自决方式有推动，果真如此，可能真是一种新的民主形式的探索。