中海地产在手现金1142亿元 下半年可售货量充足

8月28日，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海地产”）发布2023年中期业绩公告。上半年，中海地产收入891.6亿元，股东应占溢利134.9亿元，核心股东应占溢利138.2亿元，核心股东净利润率为15.5%。

报告期内，中海地产系列公司实现销售合约额1802亿元，同比增长30%。根据克而瑞提供的统计数据，上半年，中海地产系列公司合约销售市场份额同比增长0.76%至2.86%，市场占有率同比增长36%。

业绩会上，中海地产行政总裁张智超表示，公司下半年货量充足，总可售货量为6100亿元，其中80%分布在一线、强二线城市。下半年，一些核心城市、核心地段的高确定性项目将入市，“公司对全年销售额实现20%增长的目标充满信心”。

达成上述经营业绩的同时，上半年，中海地产收购13幅土地，新增总楼面面积为190万平方米（权益面积为188万平方米）。截至6月30日，中海地产系列公司合计持有土地储备为6096万平方米。面对下半年，中海地产在手现金1142亿元。公司管理层表示，下半年将更加勤奋地参与公开市场投资。

上半年销售额增长30%

对照中海地产管理层于今年年初透露的2023年年度目标（销售额实现20%增长），中期业绩“答卷”显示，公司在上半年如期达成目标。

上半年，房地产市场在经历短暂的“小阳春”后有所下行。在此背景下，中海地产系列公司的销售合约额同比增长30%至1801.8亿元（在中国香港的销售额为27.2亿港元），相应已售楼面面积为804万平方米，同比增长28.3%。报告期内，中海地产物业发展板块收入为859.1亿元，联营和合营项目为其贡献净利润12.9亿元。

公告显示，来自北部大区（含北京、天津、沈阳、哈尔滨等）的合约销售额占比最高，为29%，达522.7亿元，对应已售楼面面积为157.7万平方米，占比为19.6%。其次，南部大区（含广州、深圳、福州、厦门等）的合约销售额占比位居第二，为16.6%，合计贡献299.7亿元的销售额。

销售回款方面，上半年，中海地产坚持“以现金流管理为中心”，加强销售回款，其中北京、广州、厦门、长沙、济南、天津、成都及西安的销售回款额均超过40亿元。项目竣工方面，报告期内，中海地产系列公司（不含中国海外宏洋集团有限公司，以下简称“中海宏洋”）在中国内地28个城市项目竣工的总面积为674万平方米。上半年的交付完成率为100%。

事实上，中海地产正在面对的房地产市场的供求关系发生了重大变化。中海地产董事局主席颜建国表示，高速增长的房地产上半场已经结束，房地产下半场的规模收缩，但仍是逾十万亿元的大市场、大行业，依然是国民经济的支柱产业。“我们对房地产市场长期向好保持信心。”

颜建国进一步表示，下半年的市场仍在变化中，公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。“我们战胜市场的信心源自于充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势等。”

上半年，含中海宏洋在内，中海地产新增土地储备16宗，权益投资额为414亿元，新增总货值717亿元。其中，中海地产自身收购13宗，总地价为378.8亿元（权益地价为377.3亿元），新增货值641.8亿元。

截至6月30日，中海地产系列公司（不含中海宏洋）土地储备为3917万平方米（权益面积为3295万平方米）。中海宏洋土地储备为2179万平方米（权益面积为1834万平方米）。

张智超表示，从投资机会来看，上半年中海地产拿地13宗对应的权益投资额相当于去年全年投资额的44%。上半年，公司跟踪的重点城市供地量约占全年供地量的36%，这意味着下半年将有更多投资机会出现。“上半年，热点城市、热点地块的竞争激烈，7月、8月的土地市场表现更加理性和平稳。我们认为，下半年投资机会应该会更好。”

颜建国亦表示，下半年将加大核心城市的投资，积极主动捕捉收并购机会，确保公司稳中求进地可持续发展。

而从销售情况来看，张智超透露，7月是传统的销售淡季，8月的项目销售案场到访量环比增长15%～20%，不同城市、不同地段的项目之间有一定差异。下半年，上海预计贡献销售合约额约400亿元，北京预计贡献合约额超过300亿元，相关项目销售的确定性较高。“公司聚焦一线、强二线城市，总体来说，这些市场的改善型需求仍非常强劲。我们预判未来改善型需求会更加强劲，成为住房市场主力。”

“三道红线”保持“绿档”

物业销售之外，近年来，中海地产商业项目入市进入加速期。上半年，共有10个项目投入运营，合计建筑面积73万平方米，包括3座写字楼、4座购物中心、3栋长租公寓。

报告期内，中海地产实现投资物业租金收入24.3亿元，其中写字楼租金收入16.5亿元，购物中心租金收入7亿元。中海地产管理层表示，今年预计入市20个商业项目。截至6月30日，公司累计管理外部商业物业115万平方米。

除了充足的货量及货量结构优势，颜建国表示，中海地产战胜市场的信心还来自于财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。

公告显示，上半年，中海地产销售回款为1202.7亿元，其他经营回款为64.5亿元，总经营回款为1267.2亿元，公司资本支出655.4亿元（其中土地成本为296.6亿元，建安支出为358.8亿元）。

成本及费用方面，报告期内，中海地产的分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.8%，加权平均融资成本为3.54%，公司境内外债务资金流入共364.5亿元。

上半年，中海地产实现正向经营现金流337亿元，提前或到期偿还境内外今年、明年债务合计582.4亿元。截至6月30日，公司未付地价236亿元，下半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合计为156.2亿元。

从债务结构来看，截至6月30日，中海地产的银行及其他借贷为1573.4亿元，担保票据及公司债券为942.1亿元，总借贷为2515.5亿元，其中一年内到期的借贷为478.6亿元，占总借贷的19%。

上半年，中海地产维持了稳健的财务状况，使其债务偿付能力得到保障。

截至6月30日，中海地产流动资产净值为3622.3亿元，流动比率为2.2倍，公司在手现金1142亿元，现金占总资产的比例为12.4%、资产负债率为58.3%、净借贷比率为37.7%，“三道红线”继续保持“绿档”。

颜建国表示，房地产处于转折期，不确定性增强。市场变化多端，不变的是公司稳中求进的高质量发展战略。“过去20多年，公司资产负债率一直控制在60%左右，净借贷比率在40%以下，在手现金占总资产的比重持续保持在10%以上。稳中求进的高质量发展，已经成为中海地产的关键标签。公司将继续保持稳健审慎的财务水平，主动谋发展，积极防风险，攻守兼备，不断提升主流城市的市场份额，保持行业领先的盈利能力。我们有信心分享房地产下半场行业集中度提升的红利。”

上半年，中海地产录得核心净利润率为15.5%，较去年年底（13.54%）提升近2个百分点，每股基本盈利1.23元。截至6月30日，公司股东应占权益为3638.9亿元，半年股本回报率为3.8%。公司董事局建议派发中期股息每股35港仙。