长租案例 | 张江纳仕国际社区，租赁住宅带动城市有机更新

张江纳仕国际社区紧邻张江科学城城市副中心，周边汇集国家大科学装置、科研机构、高等院校、特色产业园区。

项目总建筑面积53万平方米，分三期建设，供应租赁产品约4600套，是张江科学城的标志性人才居住项目，更是张江完成“科技园”向“科学城”转型的重要环节。

发展背景

产业园区发达的地区，对于租赁房的要求也逐步提升。

随着产业规模不断提升，张江地区交通、居住、公共基础设施等配套出现明显不足，板块内职住比仅20%，产业人员上下班的“潮汐运动”使得周边道路频频拥堵，张江城市化发展出现失衡。

增加租赁住房供给，成为张江片区有机更新的一步大棋，根据2017年《张江科学城建设规划》批复，张江科学城将通过增加居住用地满足就业人口的居住需求。规划新增约920万平方米住宅中，有890万平方米采用租赁模式。

“只租不售”，将在很大程度上缓解人才的住房压力，租赁产品的建造也会大大改善交通环境，促进地区职住平衡。

2017年前，张江在运营人才公寓9 家，总套数逾4000套，产品多为1室1厅和集体宿舍，2室1厅占比仅1成左右，3室及以上产品更是屈指可数。

当时区域内人才公寓性价比较高，但总量不足，且过于分散，所推产品主要满足单身青年的住房需求，中高级技术人才所需的品质住房及带眷人才家庭住房供应不足，中高端人才客群偏向金桥、唐镇等基础设施较完备的区域流动。

* 2016年张江科学城人才公寓分布图 | 图源张江人才公寓官网

2017年7月，张江集团通过竞拍拿下了上海首幅纯租赁R4地块——浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块，张江纳仕国际社区一期便落地在这里。

纳仕一期由张江集团打造，是纳仕系列首个入市运营项目。总建面约19万㎡，社区内包括17栋围合式住宅，2栋高层公寓(12#、13#)，共供应租赁产品1257套，是浦东新区保障性租赁租房项目之一，也是张江重要功能保障性项目。

* 一期鸟瞰效果图 | 图源张江纳仕国际社区宣传材料

* 社区实景

一期于2021年8月开始试运营，首批推出993套房源，由旭辉瓴寓进行运营管理；剩余2栋高层产品(12#、13#)计划打造为服务式公寓，已与金桥碧云Green Court达成合作意向。

目标客群

作为浦东新区科技创新创业人才最为集聚的区域，随着产业不断发展，海内外人才快速导入，高新技术人才更是快速集聚。

面对多元化、多层次的居住需求，张江纳仕国际社区定位为复合型、生态型、智慧型的新一代国际社区，致力于打造具有国际标准、服务国际人才的国际型居住社区，极大程度解决园区内职住问题，更有效地解决园区内刚性住房需求。

根据需求调研及观察后，发现中高端人群需求关注点主要集中三个方面：

1）居住品质：对户型面积、装修、社区环境、社区管理等要求较高，需体现一定品质感；

2）服务品质：追求舒适生活品质，对物业服务的增值要求更多，需要提供家政打扫等增值服务的需求；

3）配套品质：对周边商业、教育、医疗、文体等配套均有一定的品质匹配要求。

为切实保障住户需求，解决前期区域内住宅总量不足、类型单一、品质参差不齐等问题，张江纳仕国际社区一期率先针对周边企业年轻白领、高阶白领、科技人才推出白领公寓产品。

根据周边科技人才需求偏好及产业特点，项目在户型设计、社区服务及社区打造中特别关注了需求要素的落位。

一期白领公寓于2021年8月开始试运营，2022年1月正式面市，由于产品与服务与常规保租产品具有一定差异性，社区租金在7000-13000元/月不等。

虽价格较同类产品更高，但当前项目出租率依然达到了93%，优秀的运营情况也代表着市场的高认可度。目前入住客户以张江本地客户为主，个人、企业均有签约，服务范围已辐射周围5km产业人群，最远可达陆家嘴。

* 项目主要服务范围

* 社区租户组成情况

产品打造

张江纳仕国际社区一期首推的白领公寓产品为70-137㎡1-4房，房屋均精装交付，配备独立中央空调，家电、灶具、洁具均选用市场知名品牌，在实现租户“拎包入住”前提下，保障居家功能，打造品质生活。

70-137㎡产品的房间尺度较常规保租产品更为舒适，同时，每个基础户型均进行“+1房”改造，面对同面积产品，租户可进行“舒适性”或“功能性”选择，更好的贴合不同人才居住需要。

79㎡产品主要为1房1卫，产品注重居家功能，分区明确。当前客户多为单人或青年无孩的情侣、夫妻整租；少量房间改装为2房产品，主要客户为同事、朋友合住，部分作为企业的员工宿舍。

98㎡原始户型为2房2卫全套房设计，使个人居住空间更独立，增加私密性；作为家庭型产品，户型打造预设多处隐藏式储物空间，更具实用性。

目前主要由有孩家庭、有书房需求的客户整租，部分作为企业中高级管理人员宿舍；少量房间改装为3房功能性产品，主要面对企业端需求。

125㎡户型为3/4房2卫设计，主要面对有孩/多孩家庭及企业客户。

社区服务

基础服务

张江纳仕国际社区一期拥有智慧安防系统，园区采用人脸识别门禁，全场景数据监控为住户提供“247”（7天24小时）生活保障。

作为知名长租运营品牌，旭辉瓴寓拥有完整运营场景解决方案，社区配置全场景app，为租户提供看房、签约、缴费、报损维修等全线上的便捷居住体验。

* 运营地图 | 图源宣传资料

区别于市场租赁产品，张江纳仕国际社区实行统一管理，配置24h安保及24h客服服务，日间的管家服务可为生活琐事提供协助。

区别于同类保租产品，项目特别打造共享办公、共享书房等公共活动空间，每周/月举办社群活动，增加不同企业之间人才思维碰撞、沟通交友的场所，满足企业人群、产业人才社交需要。

* 项目公区

除外，张江纳仕国际社区一期与孙桥卫生服务中心达成合作，不定期面对租户进行医疗知识宣讲、培训，为租户的身体健康及生活质量提供保障。

增值服务

为满足多类型人才的居住需求，一期社区提供社区班车、房间打扫、安装自配家居、搬家等增值服务。

* 增值服务菜单化说明

社区巴士

为弥补项目周边交通、配套不足的现状，项目增设社区巴士，每日以早三班晚两班的频次往返于社区与13号线张江站、学林路之间，填补了社区公交配套的“最后一公里”。

房间打扫、家具安装

租户提出需求后，由社区安排保洁、维修人员上门服务，价格透明，不时会推出优惠活动，为租户提供便捷、省心的住宿保障。

儿童托管、宠物代管

考虑家庭型租户可能存在生活与工作兼顾困难，社区计划引入宠物寄养、儿童托管等机构，全方位为租户解忧解难。

社区打造

社区由19个巴塞罗那式小尺度围合式街坊组成，形式上营造立体复合的，以住宅功能为主，餐饮、商业服务、文化娱乐等为辅的组团模式。

建筑的围合形态在一定程度上保证住户之间的私密性，补充了西侧及北侧房间采光，也为楼栋住户增加了社交、互动、休闲的中庭花园，增添了住户间的情感维系链接。

* 围合建筑中的休闲庭院

小规模组团在建筑功能上更灵活多变，社区一层均设置底商，引入轻餐饮、便利店、快递驿站等配套服务功能，完善社区配套属性，弥补周边区域配套短缺的劣势。

* 社区配套情况

社区2层设置空中步道连廊，将住宅组团相连，营造互动互联空间氛围，增加各组团间的交流联系，形成丰富的开放空间体系。

* 社区空中廊道（红色步道部分）

张江纳仕一期白领公寓的高入住率与社群的高活跃度，无疑证实了项目的成功性和可借鉴性。

开放融合的公共空间、共享完善的公共服务设施、邻里交流互动的多元场所，在复合街区中植入商业、办公等产业功能，满足人们对生活、休闲、学习、 交流等多样需求，适应多元化和综合性的生活方式，一期社区的打造完美切中中高端科技人才的生活需要。

张江科学城国际社区以服务的科创人群特色，区分其特定的人群需求。未来，纳仕系列已计划满足多元人才需求，面对外籍人士、企业高管推出二期高奢产品；面对为青年创新人才提供三期高性价比人才公寓。

从民生角度，张江纳仕国际社区真正贴合产业人群需求，有效缓解张江科学城住房多层次需求与供给的紧张局面；

从区域发展而言，案例的成功也在证明，租赁产品的供应增加可以在一定程度改善区域职住平衡，引导产业人群就地居住，从而解决交通拥堵问题，促进区域整体化建设提升，修补区域发展“短板”，也是在带动整个张江科学城的城市有机更新。

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