绿城中国：绿城中国的稳与韧【2023H1·年报有料（6）】

引言

转眼整整两年过去了，房地产行业的调整仍在进行，2023年上半年，销售依然脆弱，房企风险持续暴露。历经两年风雨，不同阵营的房企的生存状况如何？

绿城中国作为头部的混合所有制企业，销售保持韧性，盈利水平较为平稳，同时聚焦核心城市核心板块，保持合理投资强度，并持续提升权益比例和开发效率。企业融资渠道较为通畅，成功落地3笔内保外贷业务，体现了金融机构对企业的认可，整体债务水平和短期偿债能力虽有所波动，不过稳健的底色不改，能够继续为企业的经营保驾护航。

销售保持韧性，投资步伐平稳

2023年上半年，绿城中国销售保持韧性，并呈现出两个亮点。具体而言，其实现销售金额1342亿元，同比增长19.0%，较2021年同期下降21.8%，其中自投项目销售金额982亿元，同比上升15.7%，较2021年同期下降28.3%。销售的韧性主要来自于对核心城市的聚焦，以及企业精准的研判和营销策略，2023年上半年一二线城市销售额占比达到85%，项目首开去化率较2022年底提升7个百分点至82%。

值得注意的是，其一，自投项目的权益比例有所上升，2023年上半年权益销售金额633亿元，同比上升40%，权益比提升至64%。其二，代建管理项目销售已回到2021年同期水平，2023年上半年代建管理项目销售金额360亿元，同比上升29.0%，较2021年同期上升3.4%。

2023年上半年，绿城中国投资强度适中，聚焦核心城市的核心板块，并注意提升权益比例。2023年上半年，绿城中国新增项目19个，总建面257万平方米，按金额计算的投销比为0.32，低于2022年同期的0.47，略高于2022年全年的0.28，新增项目平均权益比例提升至79%。新增货值中，杭州、西安、宁波、天津等一二线城市占比达89%，同时于8月，绿城中国在上海通过摇号连得3宗热门地块，较好地补充了在上海的后备资源。

在稳定投资步伐以及紧抓投资质量的同时，绿城中国也始终致力于提升开发效率，使得拓展的优质地块能够尽快兑现销售，实现经营性现金流回正，2023年上半年，绿城中国从拿地到开工及首开的周期平均进一步缩短至2.1个月和4.7个月，其中苏州云庐项目5个月即实现了经营性现金流回正。

盈利水平基本稳定，归母净利润有所修复

2023年上半年，绿城中国盈利能力基本保持稳定，归母净利润较低的局面有所改变。

2023年上半年，绿城中国实现营业收入569.8亿元，较2022年同期下降12.0%，毛利润99.2亿元，净利润46.4亿元，毛利润率和净利润率分别为17.4%和8.1%，较2022年同期持平和增长0.6个百分点。

同时，绿城中国的归母净利润有所修复，2023年上半年，归母净利润为25.5亿元，较2022年同期增长41.3%，占净利润的比重为54.8%，改变了2022年中期和全年归母净利润占比一度低于40%的局面，不过2023年上半年的占比仍低于其2020年和2021年的水平。我们看到，自从行业步入调整期以来，绿城中国一直致力于提升权益占比，2022年新增土储权益比例提升至69%，2023年上半年权益比例提升至79%，其努力预计会在2-3年后的归母净利润中开始体现。

财务盘面维持稳健，成功落地3笔内保外贷业务

2023年上半年，绿城中国融资渠道较为通畅，整体财务盘面维持稳健。

具体而言，2023年上半年绿城中国在境内共发行78.1亿元债券，平均发行期限为1.5年，平均利息成本为3.7%，值得注意的是，海外债方面，绿城中国共落地3笔3年期内保外贷业务，总规模为6.46亿美元，在行业海外债处于冰封状态的背景下确实难得。

截至2023年上半年，绿城中国的货币资金较2022年底减少2.3%，有息负债略增1.8%，其中短期有息负债增加15.4%，因此其负债水平有所上升，不过整体仍处于合理区间，净负债率为70.2%，较2022年底上升7.6个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为71.8%（计算公式：（总负债-合同负债）/（总资产-合同负债）），较2022年底微升0.6个百分点；同时短期偿债能力有所下降，不过仍处于较为安全的水平，剔除预售监管资金后的现金短债比由2022年底的1.8倍下降至2023年上半年的1.5倍（计算公式：（货币资金-销售监管资金）/短期有息负债）。

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