碧桂园难救

不久前，黑板君跟朋友们吃饭，里面有一位碧桂园的朋友。这位朋友席间突然问了一个问题：如果碧桂园也躺了，你们怎么看？

听到这个问题，大家内心多少有点翻腾。在当下，房企遇险已不是新鲜事，但对于行业来说，倘若碧桂园这样的龙头倒下，则意味着行业剧变，与恒大的坑形成“1+1>2”的负面叠加效应。

无奈一语成谶，碧桂园成为了近期的热门，原因自然是——即将爆雷。

无法兑付两笔美元债利息，被催促缴纳13.7亿元土地出让金，杨惠妍辞去增城市碧桂园物业董事长职务……

图源：百度股市通

连串负面引发资本市场反应，碧桂园股价累计跌超30%，目前总市值仅剩270亿港元。碧桂园物业子公司也累计下跌近13%，总市值仅剩251亿港元。

随后，更重磅的是半年业绩预告，上半年碧桂园预计净亏损约450亿元至550亿元。

8月11日，董事局主席杨惠妍与总裁莫斌，通过微信公众号发布一篇管理层致歉文章，对于近期公司出现较大亏损和流动性压力向外界致歉。

管理层在文章中表示：“公司整体经营压力有增无减，面临自创办以来的最大困难。我们感到非常内疚，不管有多少理由，确实是我们自己做得不够好。”

图源：碧桂园公众号

对于碧桂园背后的杨氏家族来说，今年是特殊的一年。年初时，杨国强曾经在集团年度工作会上这样说：“两个月前我们还在黑暗的隧道里穿行，两个月后的今天，我们看到了隧道口的一些曙光。”

估计是乐观判断形势，今年3月的第一天，68岁的杨国强把几千亿的公司交棒给了二女儿杨惠妍。

但没想到，杨惠妍上任后，面对的却是碧桂园最大的一次困难。

事实上，目前来说，碧桂园还未真正意义上爆雷，而网上对于应不应该救碧桂园争论较多。但实际上，即使要救碧桂园，难度也极其大。

01

救还是不救？

1992年碧桂园成立，31年后，按公司的说法是，从偏安一隅的乡镇企业变成了世界500强。

从今年1-7月销售业绩来看，中指院数据显示，过千亿的民企就3家，碧桂园、龙湖与滨江，这三家目前都未出现违约的情况。

就此前出清房企的情况来看，如果出现违约，并不会马上破产清盘，而是逐渐衰弱，不断恶化。因为信用违约，会让融资以及销售出现更加艰难的局面。

因此，大部分此类房企一方面会选择甩卖资产，但这些资产价值在市场上会大打折扣。另一方面，会选择保存一部分，以此来完成交付。

但类似碧桂园这样的企业，如果不是完全没有办法，不会走到这一步。

而且这几年，碧桂园的经营相对是稳健的。在淡化了高周转过后，也没有进行更多的多元化，博智林机器人一部分业务为建筑机器人，属于房地产产业链条。

此外，看齐三条红线的标准，通过瘦身，去年底碧桂园已完全不踩线。

数日前，碧桂园刚庆祝连续7年入围世界500强

多年来，碧桂园稳居房企第一，由于在三四线城市布局甚多，品牌知名度非常高，它的倒下无疑让行业信心受到巨大打击。而且这几年，碧桂园的经营相对稳健。

不过，也有观点不这么看，碧桂园的快速发展，离不开杠杆的功劳，在一段时间内体量急速膨胀。所以如果拉一把碧桂园，那其他没有经历过高周转的房企怎么看？是否会树立一个不好的榜样？

大而不倒，是不是许老板的配方？

因此，黑板君看来，救不救这个问题背后还有几个问题需要去回答。

第一，哪些值得去救？用什么样的标准去救？

第二，房地产底层逻辑已经改变，即使救得了眼前，救回来了又能走远？

第三，如果存量市场无法容纳，剩下的房企要怎么办？

02

还能不能救？

虽然说，碧桂园半年亏损450亿-550亿的数字，相比恒大还是小巫见大巫。

但碧桂园可是公认的中国第一房企，去年虽然净亏损60亿，但是去年上半年还是盈利19.1亿，而2021年净利润410亿，2020年净利润541亿，2019年净利润612亿……

可以说，虽然公司发展情况随着房地产市场波动，但终归还是盈利，为何到了2023年，情况会如此急转直下？

根据碧桂园公告的说法，净亏损是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

归根到底，还是房子卖不动了。

据克而瑞数据显示，7月份TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低，且同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%。

而碧桂园7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降幅度高达60%。纵观2023年1–7月，权益销售金额也仅为1408亿元，同比下降35%。

“交付”是碧桂园近年宣传的重点

房市降温，出生率下降，三四线房市最受影响，而碧桂园一直重仓三四线城市投资，2022年三四线占比达到64%。

虽然今年初，杨惠妍提出，碧桂园要转向一二线和三四线“五五开”的布局，但调整需要时间，从碧桂园最近的连番市场负面传言和亏损预告来看，碧桂园这关可不好闯。

据Wind数据显示，截至8月10日，62家上市房企披露半年报预告，其中38家公司亏损，行业局面不言而喻。

8月10日，碧桂园公告发布了四大自救措施：

一是全力以赴保交付，目标2023全年总交付近70万套房屋。

二是积极化解阶段性流动压力。公司将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，以保障公司的未来长远发展，为各持份者保存价值、维护利益。

三是保障经营有序开展。截至2022年年底，碧桂园净资产约人民币3096亿元，总权益可售资源约人民币12083亿元，将通过盘活沉淀资产，精简组织、减少开支等方式改善经营效益。

四是成立由董事会主席任组长的专项工作小组，建立工作机制，统筹协调、高效决策、有力推进，努力渡过难关。

可以说，碧桂园在出险后的态度还是积极的，至少没有躺平，但自救希望大吗？

03

能否自救？

在公告中，碧桂园提到，公司将积极贯彻7月24日的会议精神，充分用好“民营经济31条”“金融16条”等有关政策，这说明在期盼政策变动能让楼市回暖。

根据报道，7月24日的会议提出，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，有关部门也召开企业座谈会，强调“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。

北京、深圳、广州三城市先后发声，表示将抓紧落实会议要求，促进房地产市场平稳健康发展。

从目前来看，下半年楼市政策可能会进一步松绑，但是否能刺激到实际销售增长，碧桂园还能不能等到，稍微思考就知道难度极大。

要知道，引发此次危机的两笔美元债利息，仅是利息而非本金，而碧桂园都还不起。

接下来，碧桂园的短期债务还高达937.08亿，一年期以上债务1775.99亿，总有息负债余额为2713亿。

可以说，这个近千亿的短期债务，可能是接下来的难关，特别是9月2日，还有余额高达39.4亿的私募债。

其实从去年开始，碧桂园便千方百计进行融资，但今年以来，碧桂园融资进展变得极其困难，比如4月末宣布中债增发延后至5月，8月初又临时取消23.4亿港元配股筹资等等。

如果融资不畅，销售受阻，那么到期债务还是会拖垮碧桂园。

“融资”也是碧桂园的重点 图源：官网

当然目前看起来，碧桂园去年底净资产还有约人民币3096亿元，总权益可售资源约人民币12083亿元。

碧桂园从去年开始就不断裁员精简架构，也没有较为夸张的多元化，总体来看，即使出清，也远没有恒大那么夸张。

目前对于碧桂园最有效的方法，就是债务重组。有机构人士透露，碧桂园在筹备债务重整，已聘请中金为财务顾问，主导重整事宜。

债务重组可以让公司以有限的资金用于维持公司稳定经营，保障交付，保障民生，就像旭辉、富力、融创等房企之前操作的那样。

通过债务重整，以时间换空间，让碧桂园可以专注于经营和自救，说不定还能让合作伙伴、供应商、购房者不受到重大影响，但几率很小。

不过，也可以看到，倒下的房企里面，没有一家能够真正意义上回魂。

在碧桂园致歉信的后面，排名第一的评论是这样说的：“把老百姓已经买的房子好好建好，别烂尾，别跑路，比什么都强。只有你们碧桂园把做好房子的态度展露出来，才会有新一批的人敢买碧桂园，才不至于资金链条断掉。”