上海的拆迁真要提速了！

最近事关楼市的大消息有点多，我们解读的速度都快跟不上了。

前些天那个城中城改造，浅跟大家聊了下，今天再深入讲讲。

不夸张地说，上海的拆迁和旧改，从现在起，又要提速了。

之前的大新闻，国常会说要在超大特大城市推进城中村改造。

关于城中城改造（城市更新），上海这块叫“两旧一村”改造。

包括：旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造。

也就是说改造对象不止是城中村。

至于时间节点，官方明确，要在十年内完成“两旧一村”改造。

其实在上海，真正的像广州、深圳那样大片的城中村不多，更多的是旧式里弄，还有不成套的老式住宅。

2022年，上海成片二级旧里以下房屋全部改造完成。

全市剩下还有约30万户零星旧里以下房屋、不成套旧住房（含小梁薄板）、“城中村”需要更新改造。

这就是接下来的工作重点。

截至2022年底，不成套职工住宅约220万平方米，6万户，这里就包括“小梁薄板房屋”约42.2万平方米，1.2万户。
按照官方的表述，“小梁薄板”房屋改造要到2025年底基本完成，到2027年底全面完成；2032年前，不成套职工住宅全面完成。
今年，全市计划实施不成套职工住宅改造28万平方米。

所谓成套改造，就是把上海在特殊时期建的老旧房屋从厨卫合用改成家家户户都有独立厨卫。

其中一种改造方式就是原拆原还：老房子拆掉原地建新房给你。

比如新静安彭浦新村的彭三小区，彭一小区等等。

不过，能原拆原还的必然会是少数。

上海的城市更新，除了提升市容市貌、改善民生之外，还有一个很重要的目标——降低市中心的人口密度。

外环以内的人口减少，本身就是上海发展过程中的KPI，也是上海这些年一直践行的发展策略。

大批“原拆原还”显然达不到这个目的。

徐汇区走在前列，

近期的旧改，徐汇区动作很快，处于领跑地位。

我盘了下，简直是全面开花。

1）田林路65弄田林二村，1958-1965年的使用权租赁房，原拆原还，老房子拆迁原地建11层小高层。

拆落地每户增加10平米左右，还送全新装修，拎包入住，不要太开心。

小区环境面貌焕然一新，房价也跟着翻倍。

对于市区的居民而言，原拆原还目前是最受欢迎的一种拆迁方式。

哪怕只分一套房，但毕竟还是住市区。

2）东安一村，二村，开始征收，大概有6000户居民会被动迁

一套60平的房子大概可以拿到870万的补偿。

东安一村、二村拆迁，是因为撞上了徐汇西岸金融城的开发规划。

这么好的地段，这里以后大概率会拿来建豪宅。

其实东安一村和二村，也是盼星星盼月亮盼了好多年，这次终于轮到了。

这边好多房子都是厨卫合用，典型的脏乱差，按这个居住条件，也确实该动了。

不过东安二村有几幢房子不在征收范围，据说是为了保持地块的规整性，只能说运气差了点，只好再等等吧。

3）长桥新村，也开始动了

长桥新村不是改造和原拆原还，就是要征收，目的是拓宽龙川路，打通南站到华泾的快速路。

还得是徐汇区，有钱；北边其他几个兄弟要加把劲了，跟上节奏。

浦东北蔡这一块，有不少真正的城中村，原住民都是以前浦东的农民，土地也是集体性质的。

这里从去年开始也大规模在动了。

浦东北蔡的中界村，今年二月完成整村搬离。

“家家户户都激动得不得了。大家早就盼望着这一天了。”

未来，中界村的位置将成为北蔡楔形绿地的重要一部分，村民也会陆续搬进周边的安置新房。

2020年，北蔡启动史上最大规模的一次“城中村”改造，总征收面积达到3000亩，共涉及居民979产。
征收之后，北蔡9个城中村中，3个将彻底退出历史舞台。
异地安置的保障房有的在北蔡镇，有的在三林镇，普遍是地段比现在还要好的区位。
置换面积也有两种测算方式，可以按“人头”，也可以数“砖头”，村民自选，怎么优惠怎么来。
有些人宅基面积大或家里人口数量多，甚至可以换到三四套新房。

看来这些有自建房的村民，才是拆迁的大赢家。

隔一条川杨河，中界村对岸的几个村子运气就差了点。

北蔡镇一六村、卫行村、联勤村、御桥村等，仍暂时保留形态。

但进驻了官方的物业公司，城中村的环境和各方面管理规范了很多。

“此次没轮到征收，大家总归有些遗憾。但反过来看，村子还在，老熟人也在，还能一起度过几年。”

其实，从公共卫生的角度，上海也有充足的动力去搞拆迁和城中村改造，

去年口罩事情中，上海最严重的都是哪些地方？

老破旧片区和城中村。

要么是煤卫公用的老公房；要么是每天都要倒马桶的老弄堂，整条弄堂都会接触那一两个化粪池；要么就是要上公厕的城中村。

这些地方人口和房屋十分密集，一旦出现点疫情就很容易爆发。

这些地方未来统统都要拔掉。

而因为城市化进程比较早，现在上海规模较大的城中村，大都是郊区，嘉定江桥，青浦华新，闵行浦江等等。

所以，对于这个文件：

大家不要纠结这个城中村的概念，凡是太老太旧太破，尤其是有安全隐患的，早晚都会被拆掉，既改善民生，又拉动内需，城市变美，居民幸福。

什么样的房子大概率会被拆掉？

1)房子不成套的，厨卫公用的，要倒马桶的；

2)处在规划范围之内的；

3)当然有两个大前提是，邻里之间意见要统一，最关键的是区里资金要到位。

今年下半年，上海会全速拆迁，以前很多拆迁计划里排在后面的地方，今年大概率会统统拉出来，一起搞定。

今年，可能就是很多人要改变命运的一年。

如果你家里要拆迁，要记住一点：

邻居之间，千万要做好少数人的思想工作，不要让少数人瞎搞，搞得大家失掉这次拆迁的机会。

虽然那些老房子迟早要拆，就像寸土寸金的黄浦区，迟早要拆光；

但如果你这次机会没把握住，下次拆迁不知道要到什么时候了。

对我们普通人来说，人生短短几十年，抓紧时间提升居住质量，生活得好一点，才是最重要的。

这对楼市有什么影响？

我们知道，拆迁一方面会制造出大量的买房需求，另一方面也会增加不少的楼市供给。

上海的中心城区，真的没什么空地了。这些二级旧里、城中村，拆掉以后，会为上海楼市提供大量的增量。

而在拆迁之后，大量手持现金的拆迁户入场，会给周边楼市造成不小的冲击。

当然，拆迁暴富的年代早已经过去了。

对于当下的很多拆迁户来说，能换到一套位置没那么偏的，全家够住的房子就是值得庆幸的事情了，其他更多的不要想了。

而且如今的市区动迁房源越来越少，黄浦、静安更是没有市区房源，虹口最大的社区房源彩虹湾也所剩无几。

大多数动迁户的选择就只有搬到郊区，变成乡毋宁。

上海市区的土著，越来越少了，取而代之的是全国各地的精英和富人。

有钱人在市中心住大房子，可能才是楼市颠扑不破的真理。