小区的储物间能否出售?物权如何确定?近日，德化县人民法院依法审理了一起物权保护纠纷，对此给出了答案。
案情回顾
2010年4月，张某某向德化县某房地产开发有限公司购买德化县某小区3号楼D#、E#和4号楼1#共3间储物间，双方签订《买卖协议》，张某某付清全部款项后，房地产开发有限公司将上述储物间交付给张某某。
2019年，该小区成立业主委员会，业委会成立后即开始使用3号楼D#和E#储物间。4号楼1#储物间虽为开放状态，但堆放着张某某的物品，小区业委会未占有使用。张某某多次要求小区业委会返还储物间，双方发生纠纷。
为此，张某某向德化法院起诉，请求法院判令业委会将案涉储物间腾退、恢复原状并返还。
小区业委会认为，张某某并非小区业主，且长期非法占用储物间，案涉3间储物间是小区配备的必要的物业管理用房，所有权属于小区全体业主，房地产公司无权出售。而且，德化县不动产登记中心未查询到案涉3间储物间的登记信息，张某某应腾空储物间并将该储藏间返还给小区全体业主。
张某某认为，虽然案涉3个储物间没有备案登记，但不影响《买卖协议》的效力，其已按《买卖协议》付清了全部款项，房地产公司也将储物间交付给其占有使用，双方的买卖合同已实际履行完毕。并且，储物间不属于物业管理用房，也不属于小区业主共有，房地产公司有权出售，小区业委会无权强行占有使用。因此，3个储物间所有权仍归属其所有。
审理与判决
法院审理查明，2001年8月1日，德化县某房地产开发有限公司取得建设用地规划许可证，经许可，房地产开发有限公司可建高度不超过2.2米的储物间。该储物间不在预售许可范围，至今也未取得产权权属证明。张某某向房地产公司购买储物间并支付购房款，但房地产公司仅出具收款票据，未有正式发票。
法院经审理认为，张某某是基于与房地产公司的买卖合同而请求小区业委会腾空、恢复原状并返还3间储物间。张某某的物权保护请求能否成立，在于张某某是否取得案涉3间储物间的所有权。不管是《买卖协议》签订时适用的《物权法》还是现行的《民法典》均规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。德化县不动产登记中心未查询到案涉3间储物间的不动产登记信息。双方当事人均确认案涉3间储物间不在预售许可范围，无法办理产权权属登记。虽然，张某某提供了《买卖协议》及收款票据，但不足以证明储物间的产权权属情况。因此，张某某请求小区业委会返还3间储物间等，不予支持。
法院最终判决，驳回张某某的诉讼请求。
法官说法
虽然现行法律法规对储物间的权属没有明确规定，但可以参考地下车位的相关法律法规。
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。“共有建筑面积”指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。“共有建筑面积”的内容包含地下室，但独立使用的地下室和作为人防工程的地下室都不计入“共有建筑面积”。
因此，储物间通常分为两个类型，一是作为公用建筑面积为全体业主所有。任何单一业主都不能自行对储藏室进行租售，储物间的管理权归社区的业主委员会所有，此种情况下购买的只是对储物间的使用权而非产权。二是具有单独产权或作为房屋附属物与房屋共同产权的储物间(产权证上一般载有附属物XX平米，此种储物间作为房屋附属物必须依附于主房之上，不单独可分割出售，储物间仅是作为主房的附属物体现出来)。此类储物间产权归业主所有，具有单独产权证的储物间还可单独进行买卖。
(本报记者 林扬阳 通讯员 徐凝蕾)
（来源：海峡法治在线）
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