鼓励大阳台并非政府“送面积”，重在提升居住品质

8月1日，《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）在广州市规划和自然资源局网站上进行公示，此次修订拟适当放宽住宅、办公、商业类建筑首层以外的公共开放空间的不计容比例。

根据官方表述，本次“征求意见稿”是对将于2023年11月30日届满的《广州市规划管理容积率指标计算办法》（下称《办法》）的修订，“主要关注公共停车楼、健康住宅、高标准工业建筑、公共开放空间、历史文化建筑保护”，但无论是媒体传播还是社会反应，普遍集中于“大阳台”等与居民住宅有关的元素，业界更是提炼出“送面积”等利好，足见房地产市场影响面广，政策领域的动作极易牵动人心。

买家在售楼部看楼。南都图片

现有《办法》规定“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15％的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积”，而“征求意见稿”则提出，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4 米且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积 20%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积，其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。

通俗地讲，就是对于阳台，过去是对占总建筑面积15%以下部分按一半计入建筑面积，超过部分则足额计算；修订之后，按一半计入建筑面积的部分可以达到20%，超过20%的仍然足额计算。

以市民熟悉的120平方米高层三房住宅单位为例，过去阳台最多只能对18平方米部分区域按一半计算建筑面积（9平方米），现在则可以扩大到24平方米（计算建筑面积为12平方米），相当于同为120平方米的户型，能享受按一半计算建筑面积的阳台部分增加了6平方米，当然，如此也意味着其他部位需要缩减3平方米。不要小看这几个平方米的差别，相关统计显示，2023年上半年天河区一手住宅整体成交均价为80600元/m²，3平方米的价值达到24万元左右。所以“征求意见稿”发布后，有业界人士惊呼政府“送面积”。

这个政策如最终通过，预计将在今年12月开始实施，届时新房能享受优惠，而正在建设中的楼盘和存量旧房则不受影响。故也有意见认为此举措短期会激励有意购房的市民关注新房，进而对二手市场造成一定压力。这个面积当然不是政府“送”的，归根到底还是需要开发商做好设计，买家掏钱购买。我国房屋销售以建筑面积计价，故买家重点关注单价、面积、实用率等指标，其实真正重要的是一共花了多少钱、买了多少能用的面积。在总建筑面积一定的情况下，阳台变大，买卖双方对此心知肚明，买家大可不必期待免费午餐，如此“福利”最终必然会反映在价格中。

真正值得关注的，还是政策所言，鼓励大阳台、大露台、入户花园等，目的是提高住房品质，满足住房升级换代需求，用广州市规划和自然资源局有关负责人的说法，设置入户花园，利于通风换气，满足入户消杀、临时储物等无接触和缓冲目的；设置一个大进深多功能阳台，可以承载居民休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间；单独设置生活阳台，用于晾晒、存放蔬菜等功能，与活动阳台区分开，也能加强空气对流。

经历三年疫情，人们对于居住环境、阳台空间提出了更高的要求；同时，二次购房、改善型购房已经是房地产市场主流，有条件，大家都还是想住得舒服一点，广州的政策调整正是理解和呼应了这种需求。