下调存量房贷利率，这背后有何深意？

文/金立成

金立成，是一位奋斗在一线的创业者，更是一名活跃在二级市场的投资者，还是一个躬身红尘的修行者（道家），金巴巴财策创始人，财经专栏作家，拥有17年专业投资经验，著有雪球丛书《聪明投资课——一个独立投资人的心路历程》，专注于投资教育和家庭、家族财富顶层设计与咨询。

（本文1300字左右，阅读大概需要2分钟，这是“立成说投资”第547篇原创文章）

昨晚央行出台重磅政策：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这则消息发出后，各大财经媒体圈和投资圈顿时炸开了锅，之前一直被市场预期的利率调整靴子终于落地了。政策中提及的所谓“调整”存量房贷利率，实际上，就是要下调存量房贷利率，这背后到底有何深意呢？对银行股的投资者有哪些影响呢？

笔者认为下调存量房贷利率的主要目的有如下几点：一是降低存量购房者的财务杠杆率和负债率，适当减轻房奴们的购房负担；二是购房者房贷利息支出降低后，结余的资金有利于大消费行业的增长；三是在居民收入下降的大背景下，购房者的债务负担下降后，可以适当降低银行房贷的违约率，减少司法拍卖房的数量，维护社会稳定；四是可以适当缓解和降低居民提前还贷的压力和动力，降低人们的焦虑感。

毫无疑问，这项政策的落地，广大房奴们自然是拍手称快的。当前首套房的房贷利率已经跌破了4%，在3.6%左右，而在前几年房贷利率动辄就是5%以上的高水平，二者的利差已经有近1.5-2%的差距，居民房贷的时间基本上横跨20年-30年之间，1.5%-2%左右的利率差在长时间的复利效应下，更是一笔不小的财富。

天下熙熙，皆为利来！既然房奴们得到了实惠，那么是谁在做出牺牲，负重前行了呢？毫无疑问，是商业银行们。这次政策让商业银行们让利于民，为老百姓减负做出了贡献。银行一直都是在躺着赚钱，在稀缺银行牌照的保护下，它们往往都有着非常稳定的利差收入。以2022年为例，中国上市银行占上市公司35.7%的资本和67%的资产，它们却创造了占上市公司8.2%的营业收入和39.6%的净利润。

很显然，银行的赚钱能力是非常强的，所获的利润几乎是所有上市公司总和的“半壁江山”。正所谓，一鲸落，万物生！笔者认为，银行主动让利，让社会蛋糕重新分配，是有利于宏观经济的增长的。

居民的存量房贷，对于商业银行来说，是妥妥的优质资产，这笔资产的违约率几乎是银行资产中最低的，毕竟，绝大多数人为了维护自己的信用和一套住宅不被司法拍卖，都使出了吃奶的劲儿。存量房贷利率下降，对银行未来的利润增长提出了比较严峻的挑战，二级市场中的银行股投资者们很可能要吃哑巴亏了，这是当前银行股比较大的利空消息。

当然了，笔者这么表达，很容易引起二级市场里银行股投资者的不满，尤其是那些坚定持有的“夹头”们的不满。有的投资机构说，存量按揭降息对银行的负面影响不大，因为这样会让提前还贷的购房者数量减少，实际上，这么解读有利于屁股决定脑袋之嫌，因为有实力提前还贷的购房者其实占比是很小的，大多数普通购房者都没有提前还贷的能力和实力。

毫无疑问，这项政策的落地，是管理层向银行业开刀，要求经营具有垄断性的商业银行们主动让利于民，降低购房者的负担，从而可以让市场有更多的资金投入到其他行业，刺激大消费行业的正向循环，有利于宏观经济的稳定。

整个宏观经济变好了后，商业银行们自然也会受益。毕竟，一花独放不是春，百花齐放才是春！短期来说，商业银行的利润增长承压，面临一定的经营压力，但长期来看，优秀的商业银行仍然会脱颖而出！

（注：以上分析仅代表“立成说投资”的独家观点，不作为专业投资建议！）