它还是北上海最牛的中产社区吗？

　　大宁作为最优质的中产社区之一，一直被称为“北境之王”。

　　但随着目前市场普遍回调，大宁的笋盘也在不断出现。

　　临近片区中兴路、杨浦内环等地新房不断营销，热度不断升温，大宁客群也被分流。

　　市面上不禁出现了这样的声音：

　　大宁的王位是不是要被这些新兴的板块取代了？它还是北上海最牛的中产社区吗？

　　01

　　有人说大宁是靠着新静安的招牌成为北上海的一枝独秀。

　　但其实大宁本身的底子就不算差。

　　闸北从南到北，大致分成四个部分：上海站，延长，大宁和彭浦。

　　上海站在解放前就已开发，延长和彭浦是上个世纪70—90年代建成的工薪阶层居住区。

　　大宁位于延长和彭浦之间，曾经就是工业区，主要有鼓风机厂、锅炉厂、机床厂等机械制造工业。

　　当年之所以建延长新村和彭浦新村，有一部分原因就是解决工厂工人就近住宿的问题。

　　1978年，大宁街道的前身从彭浦街道脱离出来，成立了共和新路街道。

　　当时的街道中心紧靠内环高架，现在的老公房片区就是大宁老城区最为繁华的地方。

　　后来八十年代末就开始规划大宁灵石公园，是作为闸北的重大工程，2000年开工建设，现在是浦西最大的集中绿地。

　　上海马戏城也是闸北和大宁发展的基石，1998年开工，占地面积2.25公顷，有“中国马戏第一城”的美誉。

　　在九十年代的时候能在中环的位置规划这两块大面积的用地，不得不说，闸北很有前瞻性。

　　选址大宁建成这两个地标性建筑，也说明大宁的可开发空间，有可持续发展的潜力。

　　大宁灵石公园建成后，开始在公园周边拆厂建房，就陆陆续续出现了歌林春天、绿色丽园等小区。

　　公园南面拆完开始拆北面，从新梅共和城到慧芝湖，从宝华现代城到明园都市森林。

　　新梅共和城

　　可谓是“厂房拆到哪，新房盖到哪”。

　　2015年初，大宁金茂府打着科技住宅的概念横空出世，大宁的名气借此一炮打响。

　　这时候闸北静安还未合并。

　　到了15年末，闸北并入静安，由此才变成了静安的大宁。

　　大宁不像张江、前滩这些板块突然崛起，而是经过时间推移，逐渐形成现在这样。

　　在上海人口增速放缓的节奏下，新兴的板块想要成为一个成熟的社区，短时间内并非易事。

　　中兴路目前新房还在建，大面积的老破小的城市界面，在短期内也不能全部更新。

　　前两天还传出消息又有更新计划出炉，待拆待建，何时成熟，任重道远。

　　想要超越大宁目前的地位，自然也不太现实。

　　02

　　大宁之所以这么牛，最为突出的优势在于，它具备了所有中产客户所需的生活要素。

　　商业、学校、医疗、交通和绿地，一应俱全，样样都不缺。

　　大宁的商业不算是最顶级的，但几个商业体量都不小，且分布较为集中，周边小区居民步行15分钟基本都可到达。

　　上海久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场三大商业体，再加上协信星光、百联莘荟等商业，几乎全域覆盖。

　　虽然在大宁金茂府、静安天悦这边看不到什么底商，但也不影响就近商场购物，且还能稍微远离闹市区，寻得一方净土，生活也怡然。

　　大宁的教育资源也是得天独厚。

　　大宁的面积虽然不大，却分布着6所公办小学、3所公办初中，1所九年一贯制，密度集中且十分优质。

　　闸北实验小学是全市一梯队的公办小学；2007年成立的大宁国际小学，对口大宁几个最好的小区，优秀的生源也保有强劲的势头。

　　两大名牌小学对口的风华初级中学，也是一梯队，号称“老闸北最强初中”。

　　双一梯队学区的加持，密集的教育资源，自然就是重视教育的中产客群优选之地。

　　大宁的医疗资源也很优秀。

　　上海第十人民医院、同济口腔医院、综合＋专科的双三甲配置是不可多得。

　　静安区中医医院和妇幼保健院，也能满足必要的就医需求。

　　绿地公园也是大宁的加分项。

　　大宁灵石公园，浦西最大的湿地公园，上海中环内唯二的超大型公园，不可复制的稀缺资源。

　　放眼整个中环，也没有可以替代的。

　　大宁的交通优势因为拥堵现在有减弱的趋势。

　　但就内环高架、中环高架和南北高架环绕左右，地铁1号线贯穿其中的配置，其实算是不错的。

　　毕竟1号线也是上海最早的一条地铁线，贯穿了上海各大重要站点。

　　在交通还没有这么完善发达的时候，大宁凭借黄金动脉1号线也得到了快速的发展。

　　20号线西段正在建设，未来东西走向地铁线路也会进一步改善大宁的交通情况。

　　大宁的配套资源虽不能说是最好的，但可以说是中产社区里面最为均衡的，妥妥的“五边形战士”。

　　有人会拿瑞虹新城和新江湾城来跟大宁争北境之王的地位，但一比则见绌。

　　瑞虹新城，内环内的位置优于大宁，商业资源相差不大。但论学区，大宁明显更胜一筹。

　　新江湾城，像极了一个特长生，生态环境和房屋品质没得说，但人口密度和商业氛围不足，就综合性而言也不如大宁。

　　像大宁这样，能够各项资源配套兼具且均衡的，北上海怕是无人能敌。

　　03

　　大宁客户被临近板块和新房不断分流，大宁面对的竞争力确实不小。

　　但就大宁目前整体的资源和位置来看，大宁未来其实并不缺购买力。

　　一方面来自大宁区域内市北产业园区的“自给自足”。

　　一方面得力于大宁优越的地理位置承接四面八方的客群。

　　市北高新园区成立于1992年8月，之前主要以制造业为主，现在转型为“生产性服务业”。

　　据说目前园区内有26家跨国企业的地区公司总部、70多家行业龙头企业总部，还有580多家大数据和人工智能企业入驻。

　　比如科勒卫浴、飞利浦、西门子等大家耳熟能详的企业，以及亚马逊云计算、微软云计算等。

　　市北高新-上海市大数据产业基地

　　产业是房地产发展的基础，有产业的地方才有人，有人自然就有需求。

　　作为具有两千亿营收和近百亿税收的高科技产业园，约有6万多人才在此就业创业，这些就是大宁的潜在购买力。

　　调研大宁期间也了解到，好多都是在市北高新区工作的，就直接买在附近了，上班也方便。

　　能在家门口上班，是上海多少人梦寐以求的事情。

　　市北高新区还是上海中心城区距离人民广场直线距离最近的国家级高新技术产业开发区。

　　上海市域科技创新布局规划图

　　同等距离下，大宁的产业能级又胜一筹。

　　即使先买房，再考虑换工作的业主，也有更大概率找到一个满意的岗位。

　　市北高新区是大宁的加分项，但完全依靠市北则还有难度。

　　但凭借大宁产业＋地段的组合，就能发挥更大的优势。

　　大宁的核心居住区和活动区主要位于中内环之间，能够辐射的范围比较广。

　　直径10公里范围内，几乎能覆盖外环内的整个北上海以及内环区域。

　　来自宝山、嘉定，以及虹口和杨浦的客群，还有周边彭浦、阳城、凉城等地的客群，都有可能置换到大宁。

　　只要有改善和学区的需求，大宁都可以被考虑在内。

　　人都说大宁的中介可能是最专业的，因为他们对接的是来自上海各个地区的客户。

　　西南片区的人口轻易不会到北外滩、五角场、新江湾。

　　但是大宁这里既可以承接北上海的人，也可以接住西南的改善客群，以及内环的外溢客群。

　　大宁的房价这几年也一直居高不下，就是因为大宁还能持续不断地吸引客群。

　　萝卜青菜各有所爱，部分客户被分流也是正常，大宁依然还有自己的中产客群市场。

　　04

　　大宁发展至今已然十分成熟，但并没有因此完全固化停止发展。

　　大宁的交通现在会因南北高架堵车和1号线人多被吐槽，但东西走向的20号线西段正在建，对单轨交易的大宁来说也是利好。

　　且在20号线建成后，沿线的虹口和普陀的客流也会被带到大宁，毕竟周边地区没有像大宁这么大的公园和大规模的商业设施。

　　最近虽没有新拍土地，但大宁过去拆迁工厂改造住宅的经验，还可以在未来5-10年再进行开发利用。

　　比如上海鼓风机厂、上海工程机械厂等，这些废旧工厂所在地，在未来说不定又会成为大宁的新兴标杆。

　　市北高新园区在未来5年，还将完成1100亩土地储备，实现楼宇开发面积近300万平方米。

　　作为张江国家自主创新示范区的重要组成部分，比肩张江或许有难度，但也有望成为北上海的产业之星。

　　大宁发展得太好，旁边的永和、阳城这样的小板块存在感极弱。

　　以至于都有人猜测未来大宁的版图会不会继续扩大，逐渐吞并旁边的“小透明板块”。

　　大宁的实力和发展依然还被看好。

　　大宁发展起步早，但也还在向前，那其他板块跟大宁之间的差距自然就会持续存在。

　　虽然发展速度相对变缓，未来可能会被追上，但至少短期内不会被追平。

　　北上海最牛的中产社区还是大宁，北境之王没那么容易被超越。

　　以上为正文