成都楼市：刚需可以考虑看房了！

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，我现在在成都上班，预算200万购房，最主要是方便我上班，有什么好的建议吗？

成叔：你好，如果你计划在成都用预算200万购房，那么二环周边及高新区是不错的选择。这两个板块地段极具优势，商业、医疗和教育资源丰富，交通便利，对上班族来说非常方便。然而，需要注意的是该价格区间内并没有太多好楼盘可供选择，而户型多数只有90㎡以下。房源相对稀缺，但可能有一些小户型楼盘（80-100㎡）可供考虑。另外要注意的是，成都取消了“70/90”政策，使得预算200万想要买到符合条件的房子需要充分考虑选房难度并以二手渠道为主。

提问：成叔，你好，为什么有些二手房源难以卖出？买二手房需要注意哪些因素？哪些情况下可以考虑购买二手房？如何评估二手房的质量和价值？

成叔：你好，从市场需求、产品质量和区域增量三个方面分析，可以发现导致某些二手房源长期滞销的因素。首先，近年来，大众对于“买房能赚钱”的预期已经改变，对于那些价格显著高或低的房源，普通消费者都会彻底放弃，因此二手房源的价格降到适中程度才更容易出售，而不是像以前那样高价挂牌就等着运气好买到了。其次，在产品方面存在一些瑕疵也影响了二手房的流动性。例如，产权有纠纷和老旧小区房龄超过30年的房源，可能只能以较低的价格卖掉，而遗留问题多的停工项目则很难找到买家。

提问：成叔，你好，我是成都本地人，已婚，有房子自住，目前手上有几百万，放在手上怕货币贬值，想要购买一套房子投资，请问哪个区域比较值得购买，升值空间比较大啊？

成叔：你好，成都分为东南西北4个方向，最值得买的其实只有东门和南门，购房时要谨慎挑选，东门首选锦江区的三圣乡板块，龙泉驿区的话，区域内的石林板块有较大的升值空间。南门的话，高新区首选新创板块，双流的话，建议选择杨柳湖或者是宜兴湖板块，都很不错。在天府新区买房，如果预算充足的情况下，直接选择中央商务区板块或者是科学城板块，都没问题值得投资。

提问：成叔，你好，当前多校划片对房产市场和买房会带来哪些影响，有什么应对策略？在购买学区房时要注意什么？有什么风险吗？

成叔：你好，多校划片给家长和买房带来诸多影响，我们需要从长远角度出发，做好未雨绸缪的准备。家长对学区房的需求会发生变化。一些原本只看重某所名校对口的“超级学区房”由于受到多校划片政策的影响，可能会失去其靓丽的价格和升值空间。同时，一些原本不是对口学校的房子可能也因为这个政策而因为机会进入名校而价格上涨。学区房投资风险增加，目前，许多学区房都是靠名校背书才能获得高价的。而多校划片实施后，那些仅靠单一优质名校支撑的小区的房价将会有可能下跌或者升值潜力降低。其次，避免触碰那些学区主要靠学校支撑的旧小区，这些小区完全依赖于对口学校的优势，一旦多校划片实施，这些房产的升值空间将会消失。

提问：成叔，你好，坐标成都，外地人，大学毕业之后一直在这边工作，现在打算安定下来，想在主城区买一套房，请问成都主城区几个板块怎么选才好？有没有推荐的片区？能不能给我一些购房建议？

成叔：你好，未来几年在成都买房，这被看好的区域莫过于成华区，这里区位配套完善，价格不高，发展潜力大，相对于别的区，这里性价比更高。成都的发展不只南向和东向，西边和北边也是有发展的，只是说各个区位的发展定位不同，但是每一部分的发展都是城市发展中的重要部分。五城区作为成都的老城区，不管是现在还是未来，这里都不可被取代，房价不高不等于这里就没发展，只要个大方向都在发展，那么中部城区就一定不会差。成都东南西北都有着自己的定位，机场、生态、制造、铁路等产业一应俱全，但区位配套就难以集中，因此各区域的成熟度也不一样，不过配套成熟的地方房产方面就相对弱一些，五城区就是这样，这样的地方房价一般不会大跌，但同时也很难有大的利好。成华区就不一样了，配套成熟，发展空间也很大，在三环内只有这里还有大量空地，多也成为了这里发展潜力大的原因。以前成华区的认可度不高，比较排斥，这里的发展潜力和房价都比低估，随着“东进”带来的利好，成华区也开始被大家所认可，未来五年，这里将投入90亿元大力发展教育，可以想象，一旦有了学区的加持，这里的发展将会越来越好。不过购房者们还是要注意甄别，避免买到一些性价比差的房子。