存量房贷利率可能要半年落地，“还旧签新”模式最可行

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘佳 北京报道

随着金融监管部门罕见表态，市场对于降低存量房贷利率的呼声更加高涨。

“关注到了新闻报道说可以跟银行商谈调降存量房贷利率，但是咨询了个贷经理，说银行目前还没有接到通知，让我们再等等。”家住北京海淀的陈女士对《华夏时报》记者表示。

“虽然LPR降了，但是加点幅度没有降。如果真能整体降低房贷利率，那可以省出不少钱呢。”陈女士略有激动地对记者说道。

在陈女士的描述中，《华夏时报》记者调查发现，对于早几年的购房者而言，有的还在以“LPR+55BP”甚至“LPR+105BP”以上的利率偿还银行贷款。

由于加点幅度在合同期内固定不变，据华泰证券估算，存量与新增房贷之间的利差多达35-85个基点。众多处在利率高位的购房者们对即将到来的新政策充满期待。

新政落地还需时日

这个期待源于在7月14日的国新办新闻发布会上央行货币政策司司长邹澜的一段话。他表示，居民提前偿还房贷在客观上对商业银行的收益也有一定影响。按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

这是监管部门近年来首次对存量房贷利率调整进行表态。

不难发现，居民此起彼伏的“提前还贷”热情既受到央行的正视，又得到央行的回复。但是如何与商业银行协商、如何置换原来的存量贷款，成为摆在购房者与银行之间的一道难题。

18日，记者致电多家不同城市的国有大行和股份制银行以及部分中小银行的房贷业务相关工作人员，从得到的回复口径来看，基本都是暂未收到调整存量房贷利率的正式通知。

“相关新闻我们也看到了，现在大的政策方向是有，但落实到银行去执行，肯定还需要一定时间去制定具体细则。”某股份制银行个贷经理对《华夏时报》记者表示，“从细则制定到细化方案再到落实方案是需要一定的时间周期，而且每家银行落实细则的时间长短都不一样，您可以持续关注一下后续相关政策的出台。”

在对另一家国有大行的采访中，个贷部经理对记者表示，“以我往年对政策理解的经验，相关文件下发到总行再到分行去具体执行至少要半年起步。这期间银行也得反复根据自己的客户情况去制定相应的实施计划，而且各家银行的政策落实尺度也都不一样。”

不过，在对上述银行的采访中，相关工作人员均对记者表示，将会持续关注政策动向，跟客户积极做好沟通与对接，如果有正式方案也会及时跟进并贯彻落实。

招联首席研究员董希淼对记者表示，在房贷合同中，借款人和银行是两个平等的主体，双方诉求都应该得到尊重。只有妥善考虑双方的关切，存量房贷利率调整才可能顺利推进。

中金固收则在研报中指出，若银行选择“与借款人自主协商变更合同约定”，意味着调整加点幅度或成为可能，此种方式或与浮动利率定价基准转换为LPR的方式类似，可能仅涉及协商变更合同约定，旧贷款债权存续；若银行选择“新发放贷款置换原来的存量贷款”，意味着允许以较低的新发房贷利率置换存量的较高房贷利率，此种方式下，原有的贷款合同或灭失，形成新的贷款合同。

易居研究院研究总监严跃进建议，各地银行可系统梳理下房贷过高的客户类型，或根据房贷本金进行客户划分，或根据房贷利率进行客户划分，抑或是根据客户职业类型进行客户划分，这样可减少“一刀切”的操作，同时确保房贷减负工作实实在在的落地，而非仅停留在口头上。

强调“市场化、法制化”原则

下调存量房贷利率并非首次提及，早在2008年就曾有先例。

彼时为稳地产、保就业、提振经济，2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将最低加点倍数由0.85倍降到0.7倍，同时适用于存量和新增房贷，最低首付款比例也调整降至20%。

随后工、农、建、中四大行及多家股份行和区域行立即跟进。

与此同时，各家银行也推出了具体细则，在降低倍数的条件上各有不同，多数银行对客户的资产质量提出了要求。

例如工行要求“借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录，在工行其他贷款无不良记录”；农行则要求“初始贷款发放金额在30万元（含）以上，原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，且借款人无连续90天（含）以上的逾期记录”等。

东方金诚首席宏观分析师王青对《华夏时报》记者表示，此项政策对扭转当时的楼市下滑势头起到了关键作用。

王青判断，未来无论是通过变更合同约定还是贷款置换，下调存量房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行。

不过严跃进对记者表示，从央行此前提及和操作看，与银行进行自主协商的可能性反而小，“还旧签新”的模式是可以探索的。“但这个操作也有缺陷，即有一些购房者根本不可能有‘还旧’的能力，所以建议各地银行要主动探索，找出一个较好的解决措施。”

随后记者在与部分房屋中介的攀谈中得知，不少购房者为了寻求更低的贷款方式来置换高利率房贷，选择另辟蹊径。

“做房屋全款抵押贷款就可以了，不用过户还不用交税。”小何是北京周边的一家房屋中介，他对记者表示，前两年当地的房贷利率约在5.65%左右，不少购房者会通过此种方式来转换利率。

“具体就是把房屋的尾款结清，然后重新把该房屋抵押给银行，再做一次房屋贷款，这样利率就降下来了。如果自己手里的资金不够，也能找到垫资的。”小何说，“银行做房抵贷的利率大概在4.1%-4.35%之间，每家银行的政策也不一样，主要还是地方中小行在做，四大行做不了。”

在问及垫资利率上，小何表示，目前垫资日息是千分之二，100万元资金周转一天需要支付2000元利息。月息则是3.5%，100万元资金周转一个月需要支付35000元的利息。

“去年好多购房者在做房抵贷业务，银行都排队。但是银行也会挑客户，资质差的都不给办理，而且审核周期还长。”小何如是说。在被问到资金来源上，小何则闭口不谈，只是说道：“如果房贷利率高于4.9%的话，适合做房抵贷业务。”

值得注意的是，央行特别强调要在“市场化、法制化”的前提下实现商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《华夏时报》记者表示，“需要关注的是，少数购房者通过中介加杠杆方式提前还贷，可能为后续个人流动性及财务风险埋下隐患。同时也需防范少数非法中介及信贷资金违规使用的潜藏风险。”

“有提出跨行‘转按揭’等等的类似建议都是馊主意。”董希淼对记者提醒到，降低存量房贷利率对银行特别是大行而言是当下痛苦但长远有利的选择，可在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。