新猛料！2024年房价拐点，东莞房价将破15万/平

信心，何在呢？

当下的楼市，除了客观因素外，重点在于对未来的信心问题。

现在，房叔给大家一个确定时间节点，2024年是房价拐点，之后新一轮行情将开启。

为什么是2024年是房价拐点？

看待楼市，不再是简单的涨跌，而是要具体区域和楼盘具体分析；同时结合客观和主观因子综合分析判断。

松山湖实景

首先，房企融资展期至2024年末，“华南五虎之一”和“一直大”等房企的问题开始清理，意味着未来一年半左右的时间可能会处理好之前的问题，进而楼市进入新的周期。

其次是美联储加息可能结束，汇率和资本流向开始转向，一旦美联储进入降息周期（或暂时稳定），意味我们的房价可能迎来新一轮行情。

最后是经过“小新三年”，国内的经济和产业需要时间恢复，短则三年内可解决；同时，房地产领域的降杠杆已经取得明显效果，楼市周期需要和经济周期一起演奏新剧本。

五大变局，房价新拐点

五大变局，构成房价新拐点；首先是“人口拐点和城镇化率”，其次是“美联储加息拐点”，接着是“房价倒挂拐点”，最后是“房价和房租拐点”。

首先“人口拐点”，现在都在谈出生率降低、老龄化和结婚率新低等问题，但是忽视了年轻群体还是有庞大的人口基数。

粗略计算，未来5年大学毕业生继续保持“千万级别”；同时，85后和90后经过沉淀，将陆续在大城市首次置业或者改善置业，如此带来了住房需求释放。

注:学区房的概念可能会逐渐弱化。

另外，目前约65%的城镇化率，预计还有15年左右的增长周期，在这个周期里，将会继续呈现撕裂的分化现象；例如，小城的衰退和大城的虹吸。

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其次是“美联储加息拐点”，虽然在谈论美联储加息问题，但是本质还是我们的房贷利率问题。

按目前利率走势来看，未来房贷利率3字头，甚至2字头的场景将会出现；意味着资金的成本大幅降低，避免贬值的预期将拔高，买房抗通胀的想法将会爆发。

现在决定我们房贷利率能否继续降低的关键因素是美联储加息周期什么时候结束，现在他们的利率超5%，资本在大平洋横跳中，自然给我们的汇率带来了贬值压力。

一旦美联储进入降息周期，我们的利率降低空间将彻底释放。

接着是“房价倒挂拐点”，之前二手房和新房价格倒挂，造成一种买到就赚到的预期现象。

现在是存量二手房的抛盘压力，造成区域新房价格的预期不稳。

之前大城市的楼市玩法是“打新”，现在大城市的楼市玩法是“打豪”，前者是价格倒挂产生的现象，后者是楼市分化和圈层分化的现象。

之前我们对房价的定义是建立在“地段”基础上，现在开始即使同一个地段的楼盘，由于品质、物业、品牌、圈层、设计等差异，房价也会形成倍数差。

“打新的游戏结束”，“打豪游戏还将上演”；好的新房，价格未来可能没有天花板。

华侨城天鹅堡效果图

最后是“房价和房租拐点”，现在很多城市的租售比不合理，一套500万的房子，一年租金可能才5万，这两者的倍数差会缩小。

未来房租涨价的空间可能性比较大，同时大城市也会推出共有产房和公租房平衡市场。

对于大家关心的部分房产流动性低的问题，可能会采取不动产投资信托REITS，用证券化的渠道进入金融市场，进而体现流动性。

值得注意的是未来房价在于存量竞争，这关乎一座城市的人口和人才的竞争，同时涉及到新产业赛道和城市新区的规划发展预期。