当下的苏州二手房市场究竟怎么了？

最近一段时间，二手房市场成为了楼市的焦点。

福州二手房中介费下调政策2日游；二手房“抛售潮”的流言四起；各地二手房挂牌数据不断攀升......成交数据也一降再降。

据克而瑞统计，5月全国17个重点城市二手房成交面积预计为761万㎡，环比再降14%。

与今年市场最火热的3月相比，杭州、北京5月成交规模近乎腰斩，厦门、青岛等降幅超30%，全国各地二手房市场走势都不容乐观。

我们来看苏州二手房市场。

2023年年初，苏州二手房市场也迎来了一波小阳春，苏州市区二手房在“金三银四”两个月份均突破了8000套，而到了5月画风一转，成交套数环比下跌了13.51%。

从区域来看，六大区域成交环比也在全面下滑，园区作为市场风向标也没有挺住，成交套数环比下跌23.69%，吴中区与高新区也下滑严重，成交量下跌幅度都在15%以上。

当然，正常来说一般每年5月份市场成交会出现季节性回落的现象，原因是随着办理入学手续的临近，学区房的成交比例逐步减少。

以园区的海悦花园七区为例，根据链家网站显示小区近90天成交了16套，这16套房源基本是在3-4月出售的，5月到目前为止仅成交了1套。

苏州市场逐渐恢复冷静下，按理5月约6800套的成交量也处在正常区间内，但由于金三银四成色较好，5月整体成交下滑比例较大，超出了部分预期。

与苏州二手房成交量持续走低形成鲜明对比的是，苏州二手房的挂牌量在不断攀升。

目前链家平台显示，苏州大市目前的挂牌量突破16万套，其中市区挂牌量超过9万套，较5月中旬统计，短短十五天新增了近8000套。

挂牌量的激增其中很大一部分源于改善置换需求的增长与投资客急于套现，并不能简单理解为“抛售潮”。

苏州二手房市场明显处于“供大于求”的状态，面对如此庞大的挂牌量和低迷的成交量，加之购房者心理预期越发踌躇，卖房者心理负担更重，为了快速出手，降价似乎成为了最好的选择。

以“24小时降价”为筛选条件，我们可以在诸葛找房网站便有3000余套房源符合条件。

一些曾经很火爆的次新二手房，都出现了挂牌量激增，成交价下降的情况。

比如园区湖东的唐宁府项目，目前挂牌113套。

以投资客青睐的约143㎡户型为例，在去年该户型成交总价基本可以达到约1100万以上，单价7.8万元/㎡左右。

而到今年5月底，唐宁府约143㎡户型的最新报价和成交价格大多都在900万上下，最低总价甚至只有870万元，可以说近1年总价下降了近200万。

并不是仅有园区核心板块成交价格有所下滑，次核心、外围板块的房价受到市场影响更加严重。

比如吴中区的尹山湖板块，根据链家网站显示，板块内不少热门小区如首开常青藤、中海双湾锦园等，业主们皆采取降价抛售的方式来出手。

首开常青藤一套建面约141㎡毛坯房源，降价14万，以单价16768元/㎡成交，是今年以来小区的最低成交价。

御湖湾最新成交一套建面约70㎡精装房源，成交单价12917元/㎡，同样是近期小区成交最低价。

中海双湾锦园，5月初也有一套成交房源，成交单价1.8万元/㎡。

二手房的激烈竞争，使外围板块小区价格不断下调，但很多房源仍然陷入卖不动的处境。

刚需市场以及部分改善户型市场热度不断降温，但不妨碍高端改善至终极改善豪宅需求继续释放。

苏州的豪宅市场一直不缺购买力，今年千万级的别墅成交量就比往年高很多，同时别墅产品成交周期也很快，成交价格屡屡刷新板块房价天花板。

从各个区域来看，园区是千万级别墅成交主力区域。比如青剑湖的万科大家、中信森林湖玺悦等别墅项目，成交均价几近相当于园区核心板块二手房第一梯队。

除园区外，今年吴中区与姑苏区的成交增长也很明显。

吴中郭巷的中海独墅岛3月共成交了6套房源，最短成交周期仅56天。

苏州二手房市场两极分化越来越严重，别墅产品的稀缺性和改善属性，以及其增值性，在二手房市场走出了独立行情，而非核心区域的小区许多大面积房源由于同质化则长期“滞销”。

总的来说，苏州二手房市场随着一季度积压需求释放殆尽，4月份成交热度开始回落，进入5月份，购房市场活跃度继续下滑，出现了挂牌量激增、房东降价加速套现，成交回落等现象，同时市场依然两级分化也越来越严重。

当前的经济环境下，二手房市场的信心和预期不断下滑，更多的购房者选择观望，也使得成交周期不断拉长。

这种背景下，当前的二手房市场逐渐转向“买方市场”，二手房的议价空间越来越大。

同时二手房市场活跃度的降低对新房市场产生了较大的影响，二手房置换链条上各个环节的流通速度下降，进入新房市场的潜在需求减弱，新房的购买力萎缩，促使楼市持续低迷。

从政策端来看，苏州也出台包括「带押过户」等政策，近期，针对二手房转移（抵押）登记的难点，苏州市自然资源和规划局还将不动产登记大厅“搬到”银行网点，但这些政策、措施目的还是在于优化交易流程，提升交易效率，对市场供需端的影响效果较为有限，如果接下来没有利好的政策出台以刺激需求释放，苏州二手房市场或将不容乐观。

当然从目前的市场行情来看，现阶段不少二手房降价，并且挂牌房源众多，相比新房来说，二手房所见即所得，无需等待，风险也要小于期房，对于许多刚需客群来说，当下确实是一个不错的购房选择。

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