江南区“超级规划”出炉，下一个爆发点在这？

　　此前，《南宁市江南区国土空间分区规划（2021-2035年）》（以下简称《规划》）草案公示，引发广泛关注。

　　今日，该《规划》草案公示期结束。

　　这意味着，如无意外，这份“超级规划”或在不久后正式出台。

　　那么，这份承载着江南区“巨变”的新规划，释放了怎样的信息？

　　谁又将是规划红利下的赢家？

　　01

　　江南再进阶！

　　构建“一心四廊多节点”发展格局

　　近日，《南宁市江南区国土空间分区规划（2021-2035年）》草案迎来公示，透露了江南区新的规划定位、发展目标、空间结构等，指明了江南区的未来发展方向。

　　▲《南宁市江南区国土空间分区规划（2021-2035年）》草案

　　首先，明确了规划范围，包括全域和中心城区两个层次。

　　▲规划范围示意图

　　全域包括沙井街道、江南街道、福建园街道和江西镇、苏圩镇、延安镇，国土总面积722平方千米；中心城区包括福建园街道、江南街道和沙井街道的大部分区域，国土总面积78平方千米。

　　规划目标年为2035年，近期至2025年，远景展望至2050年。

　　明确了江南区发展定位，为南宁市先进制造业基地、南宁市产城融合示范城区、南宁市文商旅荣和样板区、南宁市乡村振兴示范城区。

　　▲目标定位与发展规模

　　人口规模方面，到2023年，江南区规划常住人口达到63万人，规划城镇人口达到58万人。

　　城区空间格局上，积极融入《南宁总规》“一主三副多节点”的城镇空间格局，深入实施“西协、东联、南融、北接”发展战略，构建江南区“一心四廊多节点”的城镇空间发展格局。

　　▲江南区国土空间总体格局规划图

　　从整体发展格局及走向看，向东北和向西南发展将成为江南区未来发展的重要方向。其中，东北方向重视城镇功能发展，而西南方向则着重产业发展。

　　02

　　产业起飞？

　　多元产业融合，打造先进制造业基地

　　江南区的发展定位，将“南宁市先进制造业基地”放在了首位，其次是“南宁市产城融合示范城区”，对产业的重视不言而喻。

　　强产业，首要强工业。江南区作为工业发展重点中心城区，有着传承不息的优质工业基因。

　　如今，要打造成先进制造业基地，具体怎么做？

　　一方面，打造面向东盟的区域物流新枢纽。

　　充分发挥江南区的区位优势，依托“铁路港+公路港”和“空港航空”两大物流区，加快建设“江西物流港”，构建三区联动的物流枢纽，融入西部陆海新通道战略。

　　▲江南区综合交通格局示意图

　　另一方面，构建“3+3”先进制造业空间格局。

　　“3+3”即3大产业集聚区和3个特色产业预留组团。其中，3大产业集聚区为高新技术产业集聚区、跨境产业集聚区和新材料产业集聚区；

　　3个特色产业预留组团包含江西组团、同华组团以及苏圩北组团。此举将进一步强化实体经济发展，保障制造业生产空间。

　　▲江南区制造业规划布局示意图

　　此外，构建“两心一圈”现代服务业格局，推动生产性服务业补短板。

　　“两心”即打造沙井凤巢湖产业服务中心和高棠企业服务中心。其中，沙井凤巢湖产业服务中心主要提供研发、信息、金融、技术4大服务；

　　高棠企业服务中心主要提供总部中心、管理咨询、法律服务和金融服务。

　　▲江南区中心城区“两心一圈”现代服务业格局图

　　不难看出，江南区将产业作为发展的重中之重，体现了其建设产城高度融合的现代化中心城区的决心。

　　03

　　品质升级，宜居宜商

　　打造文商旅融合样板区

　　区域配套升级同样是本次《规划》的重点。

　　首先，构建“一带、三廊、多园”的开敞空间体系。以水为轴，“点、线、面”相结合，打造一系列开敞空间公园体系。

　　其中，一带即邕江景观带；三廊为凤凰江-马巢河绿廊、南化铁路线性绿廊和亭子冲线性公园绿廊；多园则分别为江南公园、凤巢湖公园、三津江滩公园、邕江南岸公园和亭子码头滨水公园等。

　　▲江南区中心城区绿地系统规划图

　　交通方面，打造绿色高效综合交通，构建主城区“两横五纵”高效的骨架路网。

　　▲江南区中心城区道路规划图

　　同时，增加多条跨江通道，向北新增4处跨邕江通道，缓解跨江交通压力；向西新增2处跨邕江通道，优化西向货运组织；向东新增2处跨良凤江通道，强化与五象新区的联系。以此进一步提升主城区与组团之间的交通效率。

　　文化赋能方面，提出构建“一带三片多点”全域魅力空间格局，鼓励自然人文资源的多元组合开发，促进自然田园、历史人文、商贸潮流等资源的活化利用，策划重点项目，构建“一带一区三圈多点”的文商旅资源融合格局。

　　▲江南区文商旅资源格局图

　　提升“文化+商贸+旅游”特色江南活力。

　　从古镇古村到特色文化地标，强化江南历史文化资源的保护，提升江南文化地标环境品质和服务水平，打造扬美古镇、三津村、亭子码头、百益·上河城等特色文化地标。

　　04

　　集多个利好于一身

　　五一路板块或是下一个爆点

　　规划利好之下，哪些板块最具爆发潜力？

　　在城市界面上，《规划》给出了比较明确的方向。

　　《规划》显示，江南区将塑造“蓝绿共生，老城新韵”的城市意向，其发展的重点大致沿江、临湖、近公园分布，构建“看江+望湖+观园”眺望体系。

　　其中，西园半岛及延伸带和沙井三津大道一带，为核心天际线控制界面和重点天际线控制区，五一中路沿江段为重点天际线控制区。

　　▲江南区中心城区眺望体系图

　　同时，沿五一路、亭洪路、壮锦大道和星光大道构建“两横两纵”景观廊道。

　　值得一提的是，江南万达和江南中心为“核心制高点”，意味着未来这两个高点将被打造成江南区的地标。

　　不难看出，规划红利下，五一路板块、沙井板块和亭洪路板块极具发展潜能。

　　而在住房供应方面，《规划》也给出了一定的指向性。

　　规划在“优化居住用地布局”里，提到“引导居住用地向产业集聚地布局、适当控制老城区新增居住用地规模”。

　　划重点，有土地供给的产业集聚区、在进行城市更新的老城区。

　　放眼整个江南区，五一路片区、沙井片区和亭洪路片区都比较符合要求。

　　换言之，这三大板块或是未来江南区楼市的主战场。

　　而近期，五一路板块已呈现出不小爆发力。

　　一是，引进优质教育资源。

　　此前，南宁三中初中部江南校区落地文岭街北侧，并官宣将于今年9月开学，日前已进行公开招聘教师工作。另外，据知情人士透露民主路小学教育集团也将签约入驻。这意味着，片区将迎来南宁三中+民主路小学的超强学区组合。

　　▲南宁三中初中部江南校区（图源：南宁市第三中学青山校区）

　　二是，老旧片区的城市更新在有序推进。

　　近日，五一中路片区站城一体化综合改造项目二期地块上架，拟于6月30日出让，意味着五一中路片区旧改将持续推进。

　　▲出让地块位置示意图（来源：南宁市自然资源局网站）

　　不仅如此，在江南区印发的2023年国民经济和社会发展主要任务也提到，要大力推进城市更新，争取完成南建路8号项目征收工作，重点推进五一中路片区5600亩TOD站城一体化综合改造项目建设，尽早完成南化南侧项目前期工作，并持续开展老旧小区改造、城中村升级改造。可见，五一路板块城市更新充满想象。

　　▲《江南区2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年国民经济和社会发展计划草案的报告》截图

　　整体来看，在新规划的“加持”下，江南区将围绕产业、人居环境、文商旅以及大规模的城市更新，呈现出区域的新亮点，区域价值将迎来新一波上涨空间。

　　新规之下，站在发展风口的板块能否成为南宁楼市的下一个爆点？我们拭目以待。

　　■撰文：夏目三三 图源：南宁市江南区自然资源局

　　■编辑：2099

　　■编审：钟春燕