2023房地产AB面：地产行业加速出清，优质房企聚焦主业

随着支持政策逐步落地，优质房企也在思考未来如何走得更远、走得更好

《投资时报》研究员董琳

2023年一季度，在各项利好政策及积压需求集中入市带动下，房地产市场出现复苏势头。国家统计局数据显示，1—3月，商品住宅销售面积同比增长1.4%，销售额同比增长7.1%。3月，商品住宅销售价格环比普遍上涨，其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨1.7%；二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%，同比上涨1.1%，涨幅呈现扩大之势。

然而进入4月之后，楼市“暖意”渐退。数据显示，4月全国新建住宅销售面积仅为3月的52%，销售金额下滑39%。时至5月，房地产市场再次透出寒意。克而瑞数据显示，5月单月，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%。二手房方面，百城二手住宅价格环同比跌幅分别扩大至0.25%和1.52%。

业内人士认为，当前，房地产市场仍处于调整期，对于4、5月份的回落应理性看待。后续将进一步探索丰富政策工具箱，以支持居民合理住房需求的释放，修复市场信心和预期。

在这一背景下，2023年房企格局仍在继续分化。

一方面，随着行业分化、出清，此前大规模举债扩张的上市房企因现金链问题接连出现，让市场对于这部分房企的安全性和成长性产生了较大担忧，反映在股价上就是多家上市房企逐步走上退市之路。

另一方面，随着政府对于企业的支持政策逐步落地，优质房企也在思考未来如何走得更远、走得更好。部分房企积极调整战略，推进边缘资产剥离，加速实现现金回流，以改善公司资产负债结构。

面值退市后，房企还有机会吗？

*ST蓝光（600466.SH）股票6月6日终止上市暨摘牌，引发了市场对企业面值退市的极大关注。公告显示，今年4月6日—5月9日间，*ST蓝光的股票连续20个交易日的每日收盘价均低于人民币1元。根据相关规定，股票连续20个交易日收盘价均低于1元，会被交易所强制退市，且没有退市整理期，直接终止上市。

有业内人士指出，退市会影响企业形象、融资信用等，但公司仍会正常运营和交付。只不过，未来公司要重新申请上市也不太容易，若退市后不能清偿到期债务，公司还可能被申请破产重整。

除了*ST蓝光，近期也有多家地产上市公司相继发布公告表示，公司股票已经触及交易类退市情形。其中，ST中天、ST美置、ST泰禾和*ST嘉凯均连续20个交易日收盘低于1元/股，目前公司股票已停牌，退市近在咫尺。

《投资时报》研究员注意到，除了上述已达退市条件和股价连续多日低于1元/股面临终止上市的上市房企外，还有多家房企股价连续多日徘徊在1元/股附近，如ST世贸（600823.SH）、*ST新联（000620.SZ）等。而为了摆脱“1元退市”危机，多家房企试图通过停牌或增持等方式展开“自救”。

对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，高管及股东增持等护盘行为，有助于提振企业发展信心，增强企业发展预期，进而提振股价，短期来看对提振股价走势具有一定作用。但是，长期来看，企业股价走势，还是决定于企业的经营情况，特别是出险房企来说，关键是债务重组的情况，如果债务重组取得明显进展，对于股价走势的影响才是根本性的。

中银证券认为，面临退市风险的企业仍属个别现象，对房地产板块的影响相对有限，应理性看待。一方面，强化退市制度有助于保证股票市场合理供给，在一定程度上提升投资者的风险意识，促使投资者关注基本面优质、行业发展前景较好的地产公司。整体而言，利于行业加速出清，对整体行业格局产生一定变化，这也符合当下地产供给侧出清的大逻辑。另一方面，此次有退市风险的房地产行业公司在整体板块内的权重影响不大。

收盘价低于1元/股的A股房地产公司情况

数据来源：Wind，截至6月6日收盘

政策支持下，优质房企聚焦主业

从2021年下半年开始，房地产市场便进入深度调整阶段，高杠杆企业风险不断暴露，行业加速优胜劣汰。随着出险房企不断出清，信用、资源及资本更多的向优质房企集中，行业“强者恒强”的趋势日益深化，优质房企的长期价值更为凸显。

政策方面，2023年以来，三部门多次提及要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

在政策的支持和引导下，房企纷纷进行了战略转向，聚焦主业、聚焦核心城市、重视运营、轻资产模式是比较常见的关键举措。

5月31日，碧桂园（2007.HK）内部发文明确了新的组织架构调整方案，形成了地产、科技建筑两个产业集团和新业务、创投两个事业部的“2+2”新架构。这一方案体现了地产业务在大集团的重要基础地位，同时也显示了公司在科技建造领域加快实现突破的决心。

2023年，龙湖集团（0960.HK）则更加重视资产质量，多元业务变成“1+2+2”模式。集团以开发、运营、服务的全新维度，再次对业务板块进行了梳理与重构，为外界展现了一个更为清晰的业务矩阵，三大板块对应多航道业务构成龙湖生态体系，实现产品、服务、运营的高效协同与相互促进的正向循环，龙湖集团也将持续拓宽业务围栏，不断丰富业务生态。

招商蛇口（001979.SZ）则坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市。招商蛇口表示，2023年，公司将持续推进“133341”战略落地，做强开发业务基本盘，为非开发业务转型培育争取时间、提供资源支持，充分利用REITS盘活资产，助力资产运营业务和城市业务发展壮大，引领行业新发展模式。

保利发展（600048.SH）对昔日所构建的“一主两翼”战略部分业务进行了剥离。5月31日晚间该公司宣布，将直接或间接持有的保利和乐教育、艺术教育、保利小贷共3家标的公司的股权和相关债权，转让给控股股东保利南方，预计交易总金额为13.37亿元。其中，艺术教育是保利发展、保利文化等合资的平台，持有和乐教育18.5%股权。

业内有分析认为，此番剥离的业务难以具备诸如物业、商旅市场化发展的能力，对保利发展而言还存在拖累报表问题。比如在业绩贡献较少的情况下，将保利小贷剥离并不会影响上市公司利润，但由于十几亿的资产出表，上市公司利润率却得到了提升，回流的现金也可用于其他资源配置。