广东
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
最近一段时间，广州天河智慧城某个公寓项目热度颇高，以“总价60万上车天河”的口号吸引了不少垂涎天河的刚需/投资客。
小编了解到，这个项目公寓单价为2.9-3万/㎡，但其一手住宅单价却早已蹦到6.7万/㎡。高于一半的价差，确实散发着该死的魅力！
公寓，是楼市里几乎每隔一段时间就会重新翻炒热议的产品。
作为商品房市场曾经炙手可热的宠儿，近几年广州公寓市场有所降温，供求变得几乎只跌不涨，但与之相反的是，其成交单价却是年年稳步攀升。
今年，这类产品依旧“发挥如常”，供求还在往下降，但是其网签均价却是创下历史新高，首破3字头！
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广州公寓供求再跌，但单价首破3字头！
克而瑞数据显示，今年1-5月中，广州公寓总计供应2041套，较去年同期锐减将近7成；网签成交3688套，也比去年同期减少15%。
碍于销售迟缓，截至4月底，广州公寓库存虽然只有3万套，但消化时长却长达26.3个月(按过去12个月的平均销售流速推算）
尽管供求持续下跌，但在成交单价方面，公寓产品却是逆市反涨！
数据显示，今年1-5月中，广州公寓网签均价以34577元/㎡创下历史新高，较去年大幅超出约8000元/㎡，相比2019年已近乎翻倍！
要知道，今年同期广州一手住宅的网签单价录得35994元/㎡，仅比公寓高出约1500元/㎡.
广州公寓量跌价涨的背后，主要是归功于市中心高价公寓的成交火热。
数据显示，今年1-5月中，广州中心四区总计成交1445套公寓产品，拿下全市近四成成交，市占率较去年提升11pts.
与此同时，部分区域公寓成交均价较去年大肆翻涨。
例如，海珠区今年在琶洲上品公寓（67792元/㎡）成交带动下，区域网签均价就较去年上涨21%，达43036元/㎡；天河区凭金融城多个公寓大平层产品（臻溋名铸、珠光金融城壹号、金茂广场等）交投火热，以96546元/㎡的成交单价居首全市，比去年暴涨74%。
值得一提的是，部分公寓项目成交单价极高。
比如天河区的臻溋名铸，今年1-5月中合计网签21套公寓，成交均价高达21.2万/㎡；还有珠光金融城壹号、嘉裕中心·J公馆等部分项目公寓单价接近10万/㎡.
2023年1-5月中·广州成交均价TOP10公寓
02
11区上车门槛对比，公寓最高省262万！
公寓作为住宅补充品，公众对其评价向来两极分化：虽然具备不占购房名额的优势，但同时也存在不能明火（大部分）、无学位、商业水电较贵、转手税费高等短板，而被视为“置业大雷”。
但不可否认的是，相比商品住宅，公寓的置业门槛确实更为友好。
克而瑞数据显示，今年1-5月中，广州一手住宅的成交套均价为389万/套，三成上车门槛为117万；而公寓的成交套均价为205万/套，五成上车门槛为102万/套，比住宅的上车门槛低了15万。
这一差距放到中心区尤为显眼。
统计数据显示，海珠区由于一手住宅单价极高，公寓价格优势尤为突出，两者门槛差距高达262万；此外，番禺和越秀，一手住宅和公寓的上车门槛也差了过百万。
但要注意的是，越到外围区，由于一手住宅普遍内卷，公寓反而丧失了低价优势。
比如，增城、南沙、从化、黄埔，这些区域的一手住宅与公寓的上车门槛差距就低于30万，价差最小的黄埔区，其公寓上车门槛仅比一手住宅少2万。
此外，针对时下的单身潮流，公寓置业或许也是个不错的选择。
在二胎、三胎陆续开放背景下，近几年广州小户型正在慢慢被市场抛弃，市面上一房产品近乎绝迹，二房供应亦逐年缩减；公寓则相反，除复式户型以外，一房户型也是其供应主力。
数据显示，今年1-5月中，广州的一房户型的公寓共供应449套，占总供应22%。
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