开发商对“偷面积”越来越没兴趣

在寸土寸金的北京买房，如果开发商告诉你这套房有赠送面积，你会不会为之心动？

过去，体现开发商“产品创新能力”的一个重要方面就是“偷面积”：室内挑空、防火挑檐、设备平台、开放阳台……这些建筑功能空间都是可以“做文章”的地方。

例如，某项目次卧室外有3平米设备平台，户型图上次卧面积只有6-7平米。开发商承诺交房前通过改造，将设备平台“封入”次卧，让这个空间变成能放下双人床和大衣柜的标准次卧。

够不够吸引力？

“偷”来的面积跟所买房子的建筑面积成正比，一般来说，别墅类产品可“偷面积”部分更多。例如，顶层挑空做到5米，交付的时候隔成两层（阁楼部分高度低于2.2米的空间不计入房本）；又或者把地下空间挖到5米深，报规的时候只报一层，交付的时候也可以隔成两层。

一般来说，“偷面积”并无恶意，是为了提高房子的性价比，更科学有效地利用建筑空间，提高空间使用效率。

当然，“偷面积”也是因为开发商想更快地卖房：一是“偷面积”可以增加室内使用面积，提升得房率，降低套内单价；二是减少与“灰色”空间相邻区域的建筑面积分配。

如今，北京五环沿线新房单价已经5万+，三环周边更是遍地10万+。“偷”几平米、十几平米面积，往往意味着白赚十几万元，甚至几十万元。

看起来两全其美的事情，如今在北京楼市却很少见了。我们走访了很多在售项目，发现开发商对“偷面积”这事儿不感兴趣了。

据开发商朋友介绍，大家之所以对“偷面积”这事不感兴趣，一方面是政府规划审批越来越严，处罚力度越来越大；另一方面是目前楼市比较冷，房价上涨趋势不明显，“偷”来的面积反而被业主在交房维权时拿来说事儿，让开发商“伤透心了”……

具体是啥情况？我们总结了几点：

1、你送你的，我闹我的

今年交房维权频发，据说某项目在销售限价不变的情况下，“偷”了一些面积给到客户，开发商认为“偷面积”是为客户着想，客户该知人情。但是，等到项目交付时，因为园林、外立面和室内装修等问题，业主一直在闹。

开发商销售实在“忍”不了，就拿“偷面积”的事情回怼客户，认为客户不知足，谁知道客户用手机将销售说的录音，随后将材料向住建委举报。

当下买房人对交付品质格外挑剔，不会因为所购房屋有赠送面积，而放宽对品质的要求。相反，因为存在“偷”面积的违规行为，有买房人以此“威胁”开发商，要求对项目进行整改和提升，否则将去住建委投诉。

“偷面积”这个销售“利器”，在交付时竟成了“作茧自缚”。有的营销总此时还要回过头来收拾“烂摊子”，当发现维权业主竟是当时托关系找自己买房的客户时心里更崩溃。

2、“偷面积”改造成本大

实际上，开发商“偷面积”并不是在设计图上做做手脚就行的事情，而是靠拆改完成的。例如，把次卧外设备平台“偷”成室内面积，就需要先做个非承重墙，待住建委验收通过后，再拆掉做改造。

拆改的成本分为两块：一是物理成本，二是时间成本。

以将设备平台封入次卧室为例（不同空间改造成本不同，这里不做展开），将已经建好且通过住建委验收的次卧室外墙和窗户进行拆除，然后沿设备平台外沿重新砌墙，安装外墙保温材料、窗户等工序，最后进行这一区域的室内精装。

以上都属于物理成本，此类改造每户少则几万，多则十几万。大多数项目这类空间改造无法再次收费，也就是说无论是有偿的还是无偿的，都含在了住建委审批的项目销售表价中。敢将空间改造和精装打包销售的开发商寥寥无几。

其次，二次施工延长了工期。北京的施工经常会因为天气、重要会议等原因临时停工，全年施工时间紧张。但是，如果不能按合同约定时间交房，开发商要承担相应的违约赔偿。“偷面积”需要对房子进行二次装修，拉长了工期，增加了按时交付难度。

3、“偷面积”带来的边际效益减少

目前，楼市销售平淡，政府在出让土地的时候让利，新项目预留的利润大了，也就有了直接降价的空间。所以，现在很多项目都在推价格优惠来吸引购房者。

例如，某单价6万元/平米的项目通过改造设备平台“偷”出3平米“灰色”空间，购房者占了18万元的便宜，但是开发商光拆改成本就需要6万元左右，还需要担着被举报处罚的风险。

同样的成本投入情况下，以100平米户型600万元总价计算，开发商直接将房价多给出1%的优惠，也是6万元的成本。购房者看到房价的直接优惠，反而更加动心。

在销售端，绝对低的价格，往往更容易打动买房人。

此外，“灰色”空间的利用价值也有很大差异。比如：设备平台“偷”到的面积利用率最高，往往被直接并入室内；靠封开放式阳台“偷”到的面积只有一半（阳台空间按50%计入房本面积）；阁楼不到2.2米的空间虽然不计入房本，但坡屋顶的建筑结构意味着低矮的地方根本抬不起头来，主要用于储物。

因此，并非所有“偷”来的面积都能打动买房人掏腰包，有的面积即便“偷”出来了，购房者也觉得用途不大。

相反，因为“偷面积”，项目在宣传阶段还会面临很多掣肘。比如，因为在市建委验收样板间前，项目对外展示的所有内容都将被作为审核依据。因此，改造后的样板间再美，开发商也不敢明目张胆对外释放，能释放的只有改造前的交付样板间。

把这个成本转化为销售优惠，不但总价低了，还不会担心因“灰色”空间被同行举报，被买房人“要挟”。

所以，开发商对“偷面积”这件事越来越没兴趣了。

中国房评报道原创发布‍‍‍‍

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