管清友：房地产进入“还账”时代 | 凤凰网《问渠人物》

如是金融研究院院长管清友近期接受凤凰网专访，就当前房地产周期与救市、不动产登记与房地产税、地产股与土地招拍政策等问题进行分析解读。

来源 | 凤凰网问渠人物

采访 | 陈婷婷

摄影 | 梁成 清鹏 海报 | 李悦

监制 | 周翔宇

01

从淄博赶“烤”到房地产救市

“现在要为过去产能扩张‘还账’”

凤凰网：听说您是淄博市决策咨询委员会的委员，您怎么看待3月以来淄博这座传统工业城市的“烧烤旅游热”？

管清友：淄博这座城市，前有齐文化的积淀，后有老工业城市的厚重，最后靠一个烧烤火起来，确实挺感慨的。而这现象的背后，其实展现出来的是一个老工业城市转型的艰难。

这种转型以“烧烤热”为切入点，从一种集体无意识，到了一个集体有意识，形成了一种现象、潮流。

而另一个层面，也体现出政府的角色从管理型的政府，逐渐向服务型政府转变。所以淄博烧烤现象是一个平民的胜利，也是大家对服务型政府的认可。

凤凰网：从大众消费“热闹”，到大宗消费“冷静”，您怎么看待房地产现在的周期？

管清友：以中国房地产为代表的大宗消费，高速发展了20年，现在到了一个大周期转换阶段，不是一两个月或一两年就能完成的。现在必须要为过去高歌猛进的20年，所谓产能急剧扩张“还账”的。

行业过去“三高”式发展，高负债、高杠杆、高周转，产能上得快，价格一路高涨，进一步刺激了产能的扩大，继而提升供给量，也刺激了买房投资甚至投机。

最近几年发生了变化，大家买房变得谨慎了。该买的已经买完了，买不起的就是买不起，2018年是个交叉点。

经历了“三条红线”调控、房企爆雷、经济减速，以及三年特殊时期，大家的收入预期都受到影响，折射到房地产，是可以预料的。

凤凰网：我们有机会能规避这种涨跌周期吗？

管清友：周期的力量不可逆，只能理性看待，努力适应。

凤凰网：您预判这一次周期可能会持续多长时间？

管清友：房地产高歌猛进的周期经历了20年左右，要消化这20年的周期也会很长。从经济规律上来讲，房地产周期是所有“周期之母”。

凤凰网：我们注意到去年以来地产利好政策密集出台。这轮周期中的“至暗时刻”已经过去了吗？

管清友：应该说“摧枯拉朽”的阶段过去了，但对每一个企业来讲，还不好说。也许他们来到了一个新的行业周期或经济周期，依然有很多企业会倒在黎明前。

过去几年里，开发企业死掉了大概50%~60%，那么未来的日子可能还有一批要死掉，有一批还在坚持，最后会剩下一批。

凤凰网：所以可以理解为前阶段政策的“几支箭”还是起到了作用。

管清友：总体上还是起到了一定效果。但是整个政策松动有点像挤牙膏，一个挤一点，一个部门挤一点。

我们得尊重行业和市场规律。第一，政策的松动有促进作用，但是大周期恐怕很难改变，未来房地产市场一定是急剧分化的。

第二，整个房地产行业的运转模式，或者说开发模式，已经发生了变化。过去的“三高”肯定没法持续了，新的模式还在探索。

第三，现在进入到买卖双方都比较谨慎的阶段。经历了2月、3月的小阳春，4月份成交量明显下滑，说明房子的流动性相对于之前下降了，整个市场可能在找新的平衡点。

“房价如葱将会是一场灾难”

凤凰网：您刚提到政策像挤牙膏，是不是因为市场确实存在让决策层顾忌的情况？

管清友：其实关于房地产一直存在一个“两难选择”：

第一种情况，假定房价继续阴跌，真的出现白菜价，很多人短时间内能买得起房了，但是接下来商业银行怎么办？它会形成巨大的债务链条的崩塌，以及资产负债表的严重收缩。你的资产在减值，你会做什么？你会抛售，银行会形成大量的呆坏账，银行会收缩金融，进而整个社会的信用环境、货币环境收缩，那么经济增长就会遇到严重问题，失业率会进一步增加。

第二种情况，房价总体平稳，大城市房价温和上涨。大家信心恢复，房贷市场企稳，社会信用环境、货币环境、经济环境转好，大家有好的收入预期，然后又会发现，你的收入增长永远赶不上房价的增长，矛盾又回到2018年以前的情况，回到原来那种循环。

“两害相权取其轻”或者“多害相权取其轻”，目标都是整个国民经济的稳定。

凤凰网：前些年也有大咖预测“房价如葱”。在您看来这并不是好事情。

管清友：不能想当然认为房价变成白菜价之后，对所有人都是好事，可能是一个灾难。当然我知道我说了这个话之后会被骂的。（笑）

凤凰网：或许“房价如葱”这一想法也反应了大众对房子回归居住属性的一种期盼。在您看来，居住属性和金融属性对于房地产是非此即彼的关系吗？

管清友：让房地产彻底失去金融化，会是一场灾难；当然如果金融化过强，杠杆过高，也会引发金融风险。

不能拿着管理制造业的经验去管理一个金融行业。金融行业天然需要利用杠杆，没有杠杆就没有活跃度，没有流动性。

我们今天面临一个重要的问题，是房地产金融属性极度弱化，这会导致房子流动性急剧下降，一些地区结构性过剩，已经非常明显了，这会带来一系列的影响。

凤凰网：但近年来我们看到“有形的手”更频繁出现。

管清友：政府在实施公共政策上，要充分兼顾各个群体的利益诉求，努力为这些群体去解决问题。

现在大家觉得房地产是一个风险资产，房地产历来都是风险资产，只是过去这20多年，涨多跌少，房地产相当于给买房人发了一个福利。这部分人是受益的，但是另一部分人，特别是今天的年轻人，他们的利益是受损的。

“我也很优秀，凭什么我比你晚生十几年，我今天赶上房价就这么高？”必须得承认，过去20年房价的增长速度比收入的增长速度要快得多。

凤凰网：“有形”和“无形”的手应该如何去配合？

管清友：坚持“双轨制”。在2003年以前，保障轨走得快；2003年以后，市场轨跑得快。这个过程也创造了很多收益，也衍生出很多问题，比如地方过度依赖土地财政，大城市房价过高，杠杆金融风险等等。

房地产周期到今天，应该政府的归政府，市场的归市场。慢慢取消对房地产商品化、金融化的不合理限制，政府的着力点还是要保障“住有所居”。

凤凰网：今年会是未来几年最好的一年吗？

管清友：从宏观政策和公共政策制定角度来讲，我觉得要正视这个问题。“明年比今年好”、“明天会更好”这种预期，和“明天可能还不如今天”，这种预期是完全不一样的。

我们也看到中国经济的韧性，比如五一旅游火爆，说明消费恢复还是比较好的，跟老百姓日常生活息息相关的衣食住行、吃喝玩乐恢复都挺好。

中国人是有韧性的，有创造力的，只要处理好政府与市场的边界，不纵容也不过度干预，提高容忍度，基本盘是没有问题的。

02

关于不动产登记与房地产税

“不动产统一登记，

客观上为房地产税的开征准备了条件”

凤凰网：4月25日，自然资源部宣布全面实现不动产统一登记，这是即将开征房地产税的信号吗？

管清友：应该说底数更清楚了，但是和房地产税也没有必然的联系，不是说登记完成了就一定会出房地产税。

但是不动产统一登记完成之后，客观上为房产税的开征准备了条件。

从房地产税这个角度，要积极稳妥地去探讨，现在市场总体上还比较弱，我们还处在数量和价格双泡沫的消化期，这个时候不是开征房地产税的好时机。

凤凰网：您所谓的“好时机”是指什么？

管清友：房地产税比较适合在整体房价涨多跌少，甚至涨得比较快的时候开征。现在市场也好，行业也好，人们的预期都发生了变化，如果再开征房地产税其实会雪上加霜，对整个行业市场和经济系统影响要更大。

凤凰网：您有预测吗？大概多久会征收房地产税？

管清友：无从预测。所谓积极稳妥就是条件成熟的时候再开征，什么时候条件成熟，要看市场环境，人们的预期，人们的信心。

凤凰网：地产股近期有投资的价值吗？

管清友：前段时间，有人提出地产股可能有10倍的机会，我觉得要分情况。

第一类，房地产行业进入新周期，一部分企业可能会继续被强制退市，被淘汰出局，这些地产股肯定是不能买的。

第二类，企业还存在，但它还处在杠杆消化期，这些企业大部分是全国布局，特别是在四五六线城市布局太多，这些项目会大量消耗资本金和侵蚀利润，这类企业买的必要性也不大。

第三类，杠杆控制得比较好，项目也主要集中在一线城市，特别是新一线城市，这类企业财务状况比较健康，我觉得可以适度参与。

绝对不是所有地产股都值得买，有些很便宜，“扔在地上都没人捡”，这时候你去捡起来，正好退市了，股票清零了。

03

给年轻人建议

“不要总是充满‘爹味’地给年轻人建议”

凤凰网：您曾经说“建议专家不要建议”，网友认为您是懂年轻人的。您的意思，可否解读为经济学与现实已经脱节了？

管清友：不是这个意思。

“建议专家不要建议”，这是很多人喊出来的，我觉得要区分来看。

第一，不要总是充满“爹味”地去给年轻人建议。

现在年轻人比我们接受的教育条件要好，接触的新生事物要多，很多人还有留学经历，有全球视野，有自己的独立判断和价值观，我觉得没必要轻易去提建议，不要老是好为人师。

第二，很多的建议确实不合适，有点高高在上。你成长的经历，你的经济条件，你的学习条件和年轻群体是完全不一样的，所以很多建议确实脱离实际，不接地气，或者说太脱离年轻群体面临的环境。

第三，很多建议其实是被断章取义了。一些非常好的建议，为了吸引眼球，被当下的舆论断章取义，导致不被大家接受。

在信息超载的环境中，要增强自己的鉴别力，让子弹飞一会，不要人云亦云。

凤凰网：现在年轻人还流行一个说法，上班和上进之间选择了上香，您怎么看？

管清友：很多事你力所不能及，适当的躺平也可以理解。我一直主张积极躺平，既要积极又要躺平，既要躺平又要积极。

凤凰网：怎么理解积极躺平？

管清友：你不可能不做事情，生活要过，饭要吃，工作要做，父母要孝顺，是吧？自己也要生活。

现在的年轻群体比我们要看得通透，有自己的一套价值观，我挺羡慕的。上班还是上香，这取决于自己的偏好，想上香就上香，想上进就上进，想上班就上班，但还是要尽可能积极一点。

很多事我们力所不能及，但很多事我们也力所能及，至少可以努力改变自己，努力提升自己。

凤凰网：您觉得下一个投资风口会在哪里？

管清友：“投资风口”其实是个伪问题，对绝大部分人来说，即便有这样的风口跟你也没多大关系。

比如chatGPT，要么被替代，要么就是个应用者，大部分人都不是开发者；比如前几年的移动互联网，大部分人也不是参与者，只有一小部分人享受了红利。

大家说“风口来了，猪都会飞上天”，我补充一句，猪永远成不了孙悟空，当风停的时候就会掉下来，天蓬元帅就成了猪八戒。

如果你有足够的能力，足够的自信，可以去抓风口，你要充当“风口上的猪”，但你也要保证你是天蓬元帅，不是猪八戒。

04

快问快答

凤凰网：您是哪里人？

管清友：山东人。

凤凰网：您是山东人，最喜欢吃的是鲁菜吗？

管清友：什么都行。如果一定要选，我还是比较喜欢吃粤菜。

凤凰网：您最近在读什么书？

管清友：《张朝阳的物理课》，随手翻一翻，虽然看不懂。

凤凰网：有没有比较感兴趣的章节？

管清友：比如计算月球轨道、浮力，张朝阳也感慨当时阿基米德没有现代物理学知识，就计算出了浮力公式。我觉得很有意思，把它当故事看。

凤凰网：您最痛恨哪类人？

管清友：这个问题确实有思考过。对你好的人，对你差的人，都要感谢他。祸兮，福之所倚；福兮，祸之所伏，一切都是最好的安排。我比较佛系。

凤凰网：您自我评价一下，您最大的优点和最大的缺点分别是什么？

管清友：最大的优点应该是比较能坚持，缺点就太多了，可能一本书都写不完。

凤凰网：除了经济学，您还对哪些方面感兴趣？

管清友：跨经济领域，对考古比较感兴趣。

凤凰网：最喜欢哪段历史？

管清友：从考古这个维度，更喜欢夏、商、周，因为神秘未知的东西更多；从历史角度，我更喜欢北宋的前半段。

凤凰网：关于今年很火的chatGPT，您认为对哪些行业影响最大？

管清友：它的影响还在陆续产生。我觉得对初级研究分析人员、设计师、文字工作者、行政人员影响会特别大，而且已经出现了。

凤凰网：对媒体这行影响大吗？

管清友：提出问题的人和有点创意或者是情感因素更多的这些可能暂时不会。现在不能断言以chatGPT为代表的人工智能以后就没有创造力，它会慢慢衍生，以后也许有创造力。

任何一次技术革命都会对社会造成影响，但是，车到山前必有路。

凤凰网：对于“北京硕博毕业生超过本科生”，是学历贬值还是内卷？

管清友：悲观地看，是内卷、贬值；乐观地看，我们教育改革这些年，学历普遍得到提高，这是一个成果，特别像北京这类城市，没什么好惊奇的。

凤凰网：它是一件好事。

管清友：我曾经写过一段话，一个正常的社会应该是：给孔乙己提供更好的条件，让他潜心研究“茴”字的多种写法；给骆驼祥子提供基本的保障，让他劳有所得。而不是：嘲笑孔乙己，并逼着他脱掉长衫；漠视骆驼祥子，并哀其不幸怒其不争。

这些年贬值最大的不是货币，而是你的努力，这就是内卷。

一个正常的社会应该是平等和包容的，每个人应该有平等的机会和尊重。

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