过去三十年，北京的城市建设换了三种思路

一个城市的故事，往往需要被时间这趟列车碾过后，留下车辙，刻下年轮，才能被我们阅读，被我们铭记。

小到一栋建筑物的老旧更新，大到城市边界的伸缩变化，都要经过时间刻度的计量，才会由模糊变得清晰。

在过去三十年里，大家会发现，对北京这座城市来说，曾经经历过三次发展思路的转向。

无一例外，每次转变，都是这座城市腾飞的起点，每次转变，都带来一轮巨大的城市发展的红利。

如果简要总结这三次城建思路，大概就是这样一句话：

由内而外，由外而内，板块迭代。

一

20多年前，北京大望京村的村民中间曾流行一句择偶标准：顺义的姑娘望朝阳，朝阳的姑娘望城墙；一军二干三工人，就是不嫁老农民。

那时，大望京村的村民就是“老农民”。

让这里的村民找到北京人的荣誉感，几乎是在一夜发生的。

上个世纪90年代刚一开始，当时的望京地区开始了轰轰烈烈的建设运动，基建、房地产几乎同时开动，迅速突破了四环，来到了五环。

等到代表城建运动的推土机来到自家门前后，村里的集体建设用地成为了国有建设用地，被放到朝阳区土地储备中心筹措资金；一级开发到二级开发的巨大差价，可以用来解决村民社保、就业安置等问题。

后面的问题似乎只有一个了：

要钱还是要房？

当时，超过一半的村民选择了房子，有的家庭在分到几套房的前提下，还能得到近百万补偿。有报道说，拆迁后一年内，村里添了600多辆车。

在上个世纪90年代到21世纪初这二十多年时间里，类似望京这样一夜暴富的故事不是个例，而是在天通苑、回龙观、顺义、亦庄等郊区轮番上演。

在此之前，四环以里的北京人大多还不知道顺义在什么方位。

那十多年的时间里，北京的城市建设最底层的逻辑，便是城建重点由内向外、从市区向郊区的转移。

在这样的城建思路下，2001年的时候，四环内的新房楼盘还占到全市的51%，三年以后，这个比例下降到47%。

大量楼盘在四环外崛起，一个个大型社区构成了围绕市区的卫星城。这便是改革开放后，北京第一轮的城市红利释放。

有一种城市发展的红利，是让郊区变城市，农民变市民。

二

北京早就预料到了建设卫星城的城市化思路会成功，但没预料到的是，这个过程实在是太快了。

本来预计需要20年才能完成的发展目标，仅仅十年就提前完成了。这个现象的佐证，就是北京早早在2004年启动了城市总体规划的编修工作。这距离1992年版的城市总规，刚刚过去了十年时间，比预定时间提前了六年。

在表姐看来，这中间的一个重要变量，除了城市建设进展迅速，就是北京奥运会的相关建设的迫在眉睫。

所以，在2004版北京城市总体规划中，一个最重要的思路转变，就是城市建设重心由郊区重新回归市内。

2004年北京总规确定的城市空间格局，是“两轴两带多中心”。

两轴，传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；两带，是北起怀柔、密云,沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”，北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部生态带”。多中心，指的是在市区范围内建设不同的功能区和在“两带”上建设若干新城。

如果对这个定义没有概念，我们可以看看到底是哪些区域，在这样一个新的城建思路下迅速崛起：

中关村、金融街、CBD、亚奥地区。

以亚奥地区为例，该板块就是众所周知的奥林匹克功能区，主要包括了亚运村、奥运村、大屯、小关四个街道办事处和奥林匹克公园管委会。

伴随申奥成功，北京砸下重金发展这一区域，主干道从两条变为两横七纵，地铁由两条变为现在的五条，商业从以前的亚运村商圈、北辰商圈，变为现在的立水桥商圈、望京商圈、北苑商圈三大商圈。

这些配套的落实带来的利好，最终在房价这个指标上，得到了实实在在的验证。

2006年，亚奥区域的房价平均9702元/平方米，到新的北京城市总规公布时的2015年，这个数字飙升到了87418元/平方米。

十年，五倍，这就是红利释放带来的模范般的效果。如果你在上个世纪初那几年里选择上述板块中的任何一个，足以改变命运。

有一种城市发展的红利，是板块兴起的红利。

三

前段时间，《2023年北京市城市轨道交通建设计划》对外公布了，这是北京城市轨道交通2035年规划的第三期上报版。

这版总规是2017年获批复的，每次编修、上报，很多人都会仔细研读，想要从中得出什么启示，读懂这个城市下一步的发展雄心在哪里。

令很多人疑惑的是，这份总规明确提出了疏解非首都功能的提法，成为全国第一个实施“减量发展”的城市。

减量对应的是增量，没有了增量，还有红利吗？

按照这版城市总规，北京的核心功能是四个战略定位，城市空间结构将变成“一核一主一副、两轴多点一区”。

北京的规模已经足够庞大，发展格局也已经基本成型，未来的基调又是减量发展，是疏解，哪里才是价值洼地呢？

其实，有一个指标，还是可以让新一版城市总体规划和2004年版本显示出差异，那就是全市范围内的交通密度。

对比之后可以发现，变化最大的区域，就是西南三环。

在这片区域，《北京城市总体规划(2016 年—2035 年) 》里新增了丰草河北路、西站南路南延，将丰管路、丰台东路、韩庄路、四合庄西路、樊羊路、芳菲路全部提升等级。

此前的城市总规里，这里只有3条城市主干道。

交通路网改善的背后，隐藏着北京对这一区域新的思考。

按照新的城市总规对丰台区的功能定位，排在前三位的是首都商务新区、科技创新和金融服务融合发展区。三大功能分别对应的，首都商务新区不用说，后面两个指的就是丰台科技园和丽泽金融商务区。

丽泽金融商务区无需赘言，这里五轨交汇（11号线、14号线、16号线、丽金线、新机场线），三站（北京西站、北京南站、丰台火车站），一楼（城市航站楼），构成了整个北京最为立体的多维交通网。

对于丰台TOD，我们不能把它简单的看作一个火车站。商场、酒店、办公楼、公园、展览馆，正在赋予了这片区域浓稠的烟火气。

北京用一个丰台TOD，在西南三环拉来了一片城市。

《北京城市总体规划(2016 年—2035 年) 》公布之前的丰台，可以毫不客气地说，区位配套、城市界面，实在是太差了，差到让每个经过这里的人眉头紧皱。

但疏解非首都功能，反而让整个丰台区迎来一次重生的机会。丰台此前的弊端，是交通网络的堵塞，大量的铁路线、“断头路”让出行极为不便，但随着城市主干道、轨道、航站楼、生活配套一起开足马力建设，整个区域的筋络被打通了。

疏解，换个角度想，就是置换，是整个交通体系、产业结构甚至人口的置换。这也是北京城建思路的最新一次转向，北京不再是简单地由内而外，或者由外而内，而是在板块内部注入新的生机与活力，然后拔地而起。

有一种城市发展的红利，是板块迭代的红利。

四

在北京，正面临板块迭代的区域不能说只有一个，但西南三环应该是最显性的那一个。

随着丽泽金融商务区南区190万平方米的产业空间投入使用，这里已经到了红利期兑现的时候了。抢占这片区域，已经成为一批豪宅开发商的共识。

尤其是随着万寿路南延下穿南四环主路，一股新的气息，已经由万寿路上的号码大院，沿着这条路向南城扑面而来。

不知不觉间，这条路构成了一条北京豪宅黄金走廊。

在这条走廊近乎黄金分割点的位置上，是懋源地产打造的煜泽台。如果围绕这个项目画一个小小的圆圈，我们看看都有什么。

1公里半径内，集聚着丰台区政府、丰台区教委、军政大员等多所政务机构；

1公里半径内，有机关幼儿园、第一幼儿园、丰台一小、五小、北京市十二中、芳草地国际学校等十余所名校；

1公里半径内，丽泽天地、金唐购物中心、丽泽天街、丽泽16号四大购物中心；

1公里半径内，还有解放军总医院第五医学中心、天坛医院；

圆圈再扩大一点点，还有规划的丽泽商务区2800亩绿地。

丽泽商务区还在建设，这段彻底建成前的时间，就是板块迭代的窗口时期，也是我们抢占红利的窗口期。

过去这么多年，表姐得到了两条人生教训：

努力很重要；有的时候，选择大于努力。

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