踩在“巨坑”上的大平层

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买错一套房，10年也百忙！

2012年，天府新区推出城市顶级大平层——铂雅苑。

13栋板楼由南至北排列布局，2梯1户，楼间距超100米，两个120米×250米的双中庭，放到今天，也是碾压式的配置。

顶级产品匹配顶级价格——18800元/平米，无数 富人“为它折腰”。

2012年也是成都豪宅爆发的一年，这一年麓湖白玉台清水加1.8万/平米，金融城中铁建西派国际精装价1.75万/平米。

10年，时过境迁。

铂雅苑坚守初心，仍在2万上下徘徊，而白玉台已经来到了5万/平米，西派国际单价则要6万/平米。

▲铂雅苑贝壳网挂牌价

豪宅对地段、资源、产品的要求，比一般楼盘更高，因此买“大平层豪宅”，踩坑的仍然不少。

比如，许多人得知“天府半岛”2T2的235平米楼王户型均价2W时，第一反应就是“非常划算”。

当我们认真去观察其同小区同面积二手房的价格表现之后，却发现没有想象中的那么有价值。详情请移步至：《》

主要问题在于，“大”并不等于高端，大而无当的结果是，房价滞涨，选择大平层仍要谨慎。

谜一样的大平层

高开低走的天鹅湖花园

说到成都那些谜一样的大平层，世纪城天鹅湖花园拥有姓名，占据了世纪城黄金地段的它，至今房价未破2万，将李嘉诚的“地段论”毫不留情啪啪打脸。

▲图源贝壳

提到天鹅湖花园，其实它也曾辉煌过，这个含着金汤匙出生的“高端社区”在刚亮相时，曾有众多媒体形容其是一组具有超前理念历久弥新的生态建筑。

一座座螺旋形的生态建筑带有超大面积的空中私家花园，独树一帜的楼体设计。

即便现在来看也极具视觉冲击，就更别说毗邻会展中心和坐落在一号线上的条件。

▲天鹅湖花园南苑，图源网络

如此多的卖点和噱头，即便放在当下市场，恐怕也会是“网红”。

可是，如今十余年过去，天鹅湖花园却一路高开低走，它隔壁龙湖世纪峰景和棕榈泉都已站上3.1万时， 天鹅湖花园却涨幅缓慢，至今未破2万。

▲世纪城二手房价，图源贝壳

具体来看一下这个项目 。

优势在于地段，1号线世纪城站仅412米；东侧就是世纪城新国际会展中心，周围还有东方希望天祥、环球中心等商业配套。

生态资源方面不缺，除自带一湖外，桂溪生态公园、江滩公园、桂龙公园以及大源中央公园等也在项目周围。

教育资源较为一般，对口小学为高新区菁蓉小学，初中则是中和中学、银都紫藤以及省教科院附属实验中学。

项目打造方面，小区容积率1.8，分为了南北两个组团，南苑均为200㎡以上的大平层产品，也是今天的主角。

北苑则主要是小户型。南北两个组团内部和周围被200亩的天鹅湖环绕，整体绿化率达到了59%。

▲世纪城总平图，图源网络

南苑产品方面主打2T2、2T3、3T4的200平米以上大平层，并且几乎所有户型都带有环形的大阳台，成为了该项目的最大亮点。

并且，赠送面积非常大，住宅面积：花园面积达到了1:1之高。这也是最初很受成都人喜欢的原因。

结局嘛，大家已经知道了。

以前也有人分析过天鹅湖花园为啥不行，比如会展中心混乱的交通、周边缺乏生活配套等。

这些都是外部因素，龙湖世纪峰景也面临这些问题，但它二手房价却能达到3.1万。

显然，这不是全部。

我们说，一个项目究竟如何，前期看规划，中期看呈现，后期看运营。

天鹅湖花园失败的原因在于：

首先，在产品规划层面，但户型设计上，存在问题，动静分区、动线布局相当混乱，弧形阳台实际利用率低，大而无当。

▲天鹅湖花园293平米户型图

由于户型面积较大，在二手房交易中，就造成了低单价，高总价问题。

目前小区最便宜一套大平层挂牌价336万。

▲天鹅湖花园最便宜的一套大平层，图源贝壳

有这一预算的购房者，完全可以考虑热门板块新房，为什么要买二手，毕竟天鹅湖花园的学区一般。

其次，在天鹅湖花园的呈现上，也不是一个高端社区。

原本，低密生态高赠送是天鹅湖花园的最大优势，不过在社区整体的外立面材料上，开发商选择了白色涂料。

导致项目在经历10年风吹雨打后，外立面陈旧、脏乱，毫无立面质感。

▲天鹅湖花园，图源网络

最后，物业一言难尽。

当你打开网络上天鹅湖花园的业主论坛，跃入眼帘的将是如下图条目：

▲图源网络

不少帖子都称小区的保安对住户并不友好，业主对此积怨颇深但是也无可奈何。

社区大量的绿化与湖水场景得不到维护，如今已成为蚊虫鼠蚁的天堂，丝毫谈不上居住品质。

甚至有网友表示，天鹅湖花园没落主要是因为物业太拉胯。

▲图源网络

虽然业主终于在去年更换了万科和金地物业，但天鹅湖花园的现状，仅仅是更换物业就能解决问题吗？

定位不清晰

可惜的南湖国际

说到最可惜的大平层，南湖国际社区必须榜上有名。

▲南湖国际社区，图源网络

这个“坐拥6000亩度假风景区、府河江安河两河环抱”的6000亩大盘，最初亮相之时，可谓叫好又叫座。

但却在2015年开始，因开发商森宇深陷“破产”传闻，南湖国际社区也陷入“烂尾”迷局，区域发展停滞。

资料显示，南湖国际社区住宅部分共分为7个组团，其中大平层产品主要集中在珍湖组团，共打造了4栋板式高层住宅，建面约442平米，延着南湖南路一字排开，正朝南湖湿地/江安河。

2011年10月，珍湖组团以约1.35万的单价入市，目前珍湖组团的二手房价在1.5万左右，如果算上资金和利息成本，基本上属于倒亏。

▲南湖国际社区珍湖组团二手房，图源贝壳

而导致这一情况的原因除了开发商陷入债务危机，导致部分规划并未呈现外，还有三个最重要的原因：

一、是产品定位不清晰

南湖国际社区作为一个大盘，虽然共分为7期打造，但每个组团之间并未做明显分割。就这就导致超万人都挤在了同一个社区。

从40㎡的套一出租房到600㎡的大平层都有，社区人口混杂，流动性大，谈不上高端居住纯粹性。

二、南湖脏乱差已成为固有印象

最初的南湖公园，是由森宇负责开发运营，但自森宇资金链断缺后，南湖公园长期无人维护。以至于遛狗不栓绳、宠物随地大小便、水质腐臭等问题时有发生。

南湖已在2018年由国资集团接手，期待有更好的改变 。

▲图源网络

三、是生活配套的缺失。

由于森宇集团资金链断裂，让南湖板块错过了发展的机遇期，导致区域内商业资源缺失。被市民调侃发展多年，依然只有一个湖。

错误的地方造不出对的产品

痛苦的鹭湖宫

在前些年，有部分青春伤痕文学作品，将张爱玲写过的“在错的时间遇到对的人,是一种无奈”改成了“在错误的年级遇到对的人，是一种残忍。”

这里，我们也可以用如此“矫情”的句子，来形容鹭湖宫，“在错误的地方打造了对的产品，是一种痛苦”。

▲鹭湖宫，图源网络

这是一位网友，对鹭湖宫的吐槽。

▲图源网络

确实，眼看成都房价涨了一轮又一轮，轮轮轮不到鹭湖宫，确实后悔。

具体来看，整个鹭湖宫项目占地约3000余亩，目前开发到19区，历经了大约16年的开发周期。

鹭湖宫各种令人 咋舌 的高端产品频出，五六百平米的独栋大别墅也成为成功人士的象征。

▲鹭湖宫独栋别墅，图源网络

联排、叠拼、洋房，各种产品应有尽有，这一点上，鹭湖宫和麓湖有得一比，每一期绝不雷同。

鹭湖宫最特别的产品就是被称为“全景舱”一层一户的大平层，面积达576平米。

▲鹭湖宫全景仓576平米户型图，图源贝壳

三梯一户设计，这样的产品，也就铂雅苑才有。

产品与 铂雅苑 类似，命运 也 雷同。

在贝壳上，这个被称为“全景舱”的大平层，至今二手房单价也只有1万左右，620万就可以拿下。

▲图源贝壳

鹭湖宫没踩准城市发展方向，是最大的原因。

所在区域，不是城市主要发展方向，加上国色天乡板块以乐园为主要产业，形成旅游为主业的板块。

一个不在风口上的大盘，起了个大早却赶了个晚集。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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