消解新旧贷款银行潜在风险 才能推动“带押过户”真正落地

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技术层面并不存在较大难度，业内人士认为：

近日，自然资源部、中国银保监会发布通知，将在全国范围内全面部署不动产“带押过户”。作为去年首批明确推广这一模式的一线城市，广州喝下“头啖汤”后，如今却发现仍多有掣肘，难以放开手脚。有业内人士表示，对于新政策落地，需相关部门提高参与主体的积极性，捋清楚个中环节可能潜在的风险，并有针对性地制定相应的监管细则。

■新快报记者 梁茹欣

中介机构

实际操作中部分案例并非真正意义上“带押过户”

何为“带押过户”？通俗来讲，指的是在二手房交易中，存在抵押的房产无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。据广州市不动产登记中心信息，申请人办理在押不动产转移登记时，可以采取“存量房转移+抵押权变更登记”，或者“存量房转移登记+抵押权转移登记+抵押权变更登记”两种组合办理方式。换而言之，无论二手房买卖双方是否对应同一抵押权人（即同一个贷款机构），都可以办理“带押过户”。

事实上，自去年广州试行“带押过户”以来，已有部分银行下场“试水”。而实际操作中有诸多前提条件，其中较为常见的是，要求二手房交易双方均是在同一银行办理房贷业务以及买家只能是纯商贷。

4月4日，记者走访和咨询广州多家房地产中介机构发现，能够成功“带押过户”的案例寥寥。“主要是卡在银行这一关”，一名房产中介人员向记者表示，网签过户大约一周时间就可以搞定，而银行的手续相对较繁琐如解押、涂销等，快则15天，慢则一个多月。“其实在‘带押过户’推行前后，我们的手续流程没有发生太大变化，最多就比以前快一个星期左右。”

同样在另一家房产中介机构，该机构负责人坦言，直到今年4月初行业内才开始加大力度推行“带押过户”模式。“尽管去年行业对这一话题关注度颇高，但实际操作还是按照‘同行转按’的方式居多，即业主仍需要先交一笔费用，把房产证赎出来，并非真正意义上的‘带押过户’。”

按揭公司

“因潜在风险、固有利益等，原贷款银行积极性不高”

“‘带押过户’现阶段问题，在于原贷款银行的不配合。” 广州资深按揭贷款专家、大源按揭总经理郑大源接受新快报记者采访时指出，“带押过户”与房地产曾经流行多年的“转按揭”相似。在后者模式下，业主可以在房贷未还清的情况下，通过担保公司做担保，由银行出具涂销证明解除房产抵押，从而进行售卖。

这意味着，原贷款银行在出具涂销证明时，实际上并没有收到足够还款。而所谓承担风险一方的担保公司，面对动辄几百万上千万元的房子金额，其赔付能力明显不够，这对银行来说是没有保障的。

郑大源表示，囿于这些风险存在，“转按揭”模式逐渐退出房地产市场。目前推行的“带押过户”模式则消除这一层风险：贷款未还清的情况下，原贷款银行不出具涂销证明。“当然，作为新鲜事物，外界对‘带押过户’可能存在的潜在风险，如抵押权落空、贷款成为坏账、‘一房二卖’等问题比较谨慎，尚处在了解和观望阶段，导致实际推行有滞后。另一方面，出于对业务量流失的利益考虑，原贷款银行大多只做本行业务而非跨行。即便是本行，银行的积极性也不会太高。”

在业内人士看来，“带押过户”在技术层面上并不存在较大难度，主要包括不同银行间在不动产贷款评估、审核流程、风控要求的标准化、信息共享；不动产登记部门和金融部门之间系统对接、信息共享等。之所以进展不顺利，很大一部分原因系该政策的出台，打破了银行类金融机构、中介机构等原本的利益链条。

去年9月，人民银行广州分行发布公告称，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

然而，“引入公证、担保的意义不大，除了可能增加公证或担保费用，未能有效降低社会服务成本之外，由于担保公司的担保金不够、赔付能力有限，这一办法对银行的保障也有限。”郑大源表示，想要进一步推动“带押过户”落地，一是房屋买卖双方清楚了解这一政策明细，消除大众误区。二是将原贷款银行和新贷款银行的交易过程置于透明的监管制度之下，消解潜在的风险点，包括设立中间监管账户，对涉及资金进行监管；增加网签系统技术模块，如原贷款银行和新贷款银行通过网签系统匿名沟通，督促银行及时配合办理相关问题，包括新贷款银行的放款速度，尤其是原贷款银行需在限定时间内配合办理“带押过户”手续，或者提供合理理由方可拒绝办理相关手续。

业内看市

“带押过户”有利于缩短买卖时效，但难续“小阳春”行情

值得一提的是，“带押过户”等政策利好出台，正在让广州楼市呈现出一种新的趋势。其中一点，是二手房挂牌量激增。据公开信息显示，3月广州的二手房挂牌量已突破13万套，较去年同期的9.9万套提升了34%。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆向记者分析，库存挂牌量的上升主要是近期市场好转，业主放盘积极性提高以及置换需求被激发所致。从长周期来看，新房市场持续开发建设，随后有较多单位逐渐进入二手市场流转。同时房产基本没有“报废”“退出市场”之说，一些老旧单位会逐渐沉积下来使得库存挂牌量逐渐增加。“但要注意，近期在库存挂牌量持续增加的同时，购房需求也在快速增加，市场价格走势不取决于库存挂牌量的绝对多少，而在于供求关系。”

在走访房地产中介机构过程中，有多位从业者均表示，虽然目前广州挂牌房源不断增加，但买房人数量并不均等，市场正处于“买方市场”。“今年2月的交易以刚需房源居多，3月则以置换型的客户为主流。特别是上个月，较多有置换需求的业主被原房子套住，想换又换不出去，可能导致他们后续对市场的信心不足。”一名房产中介人员表示。

李茂喆亦认为，“带押过户”较难延续当下的“小阳春”行情。首先，目前“小阳春”行情已经开始下滑，其核心是前期积压的需求逐渐释放、成交放缓，“带押过户”难以对市场走势形成根本性扭转。其次，新政策虽然流程大致跑通，但还未大规模实施，其发挥效用还需要一定时间。“不过，可以肯定的是‘带押过户’政策的实施有利于缩短买卖时效，减小部分成本，对刺激成交有一定的促进作用。”