万年“洼地”！广州买房，为什么要避开客运站

广州楼市里，交通如何影响房价？最早观察样本并不是地铁，而是一代人追梦的起点——

汽车客运站

在地铁1号线刚开通、飞机出行还是奢侈品的年代，广州市内就诞生了多座汽车客运站。

纵横省内外的大巴络绎不绝，客运站几乎占据了最发达的交通线网。

也因此，站场周边往往车水马龙，兴建起一大片住宅区。当时情景，怎一个“旺”字可形容。

可20年过去，广州人突然发现，人们对客运站的嫌弃，悄然写在了房价上。简直是嫌弃到了骨子里啊！

（图源：新快报）

样样不缺的客运站，为何周边房价始终这么便宜，硬生生变成了万年“洼地”？

客运站周边的房子有多惨？我先给大家举个例子吧。

白云广园客运站旁边的景泰新村，差不多300栋住宅，能住7500多户人。

妥妥的一个大社区感，居住氛围拉满，够强了吧？

旁边的景泰新街是90年代白云区最旺的街道之一，周边中小学、医院样样齐全，配套够成熟了吧？

一路之隔就是白云区政府、机关大院跟医护人员宿舍，要说想沾点圈层的光，多少也有点吧？

然并卵……

回头看看，景泰新村这两年一直在走下坡路。

历史成交价最高的5套二手房，没有一套是近两年卖掉的。

倒是有3套都在2018年卖掉，均价3.4万/㎡。四年过去了，景泰新村的房价还在原地踏步，甚至往后退。

今年以来成交的13套二手房，通通都是2字头搞定，好几套甚至单价2万2就能拿下！！！

90天卖掉13套房子，这个成交率放在广州二手房市场，真不算冷门。

只不过，价格由始至终都这么便宜。

估计业主们卖房的时候，心理都是拔凉拔凉的。

再举个栗子。

天河客运站附近的天鹅花苑+乐意居花园，加起来100多栋住宅。

前有地铁3号线终点站，旁有天河新天地商业体，背靠华南植物园这座“后花园”，附近还有华工跟各种研究院。

这样的位置跟配套，别说买房三要素了，五要素都能集齐。

可天鹅花苑的成交价基本就维持3字头。唯一一套单价破4万的，还得追溯到2019年。

罗冲围、番禺客运站周边房价也是如此。

尚东尚筑跟美心翠拥华庭这两个二手小区，现在依然可以按2018年的价格成交。

罗冲围客运站就更夸张了，整整六年，房价纹丝不动！

2017年富力桃园跟富力半岛花园二手房卖3万4，现在还是这个价。

连海珠也无法“逃脱”。

海珠客运站旁的南洲名苑、晓港湾、万华花园、英豪花园、南洲花苑，加起来超过1.5万户。

而南洲花苑C区差不多面积大小的房子，时隔四年，几乎用一样的价格成交。

不得不说，早期的客运站周边一大片兴建起的住宅区，跟如今广州南站周边的荒凉景象截然不同。

到底为什么，客运站旁的房价远低于它所呈现出的配套价值？

俗话说，水能载舟亦能覆舟。

客运站带来了人气，也带来了复杂性，鱼龙混杂的环境氛围挥之不去。

哪里劳动力最集中，哪里就能产生商贸，产生租住需求。这里往往也是流动人口最集中的区域。

（图源：羊城派）

在那个汽车跟火车当道的年代，客运站是众多外地人来广州的第一落脚点，人流攒动。

所以广州大部分客运站周边都有一个特点：

与批发市场为邻，与村为邻。

海珠客运站附近是大大小小的制衣厂、布料厂；

广园客运站附近是三元里，有名的皮具批发城；

还有天河客运站附近的元岗村……

它们留住了大量劳动力，但也让居住环境变得尤为复杂。

另一方面，像景泰新村、天鹅花苑、南洲花苑，户型面积跨度都非常大，导致居住成分也杂乱无章。

小的只有7㎡，迷你“豆腐块”，通常会被附近老板拿来当仓库。大的去到120多㎡，有些会被拿来当群租房。

还有一些房子，可以开启前店后家的生活。

住客的复杂、环境的复杂，加上楼龄相对较老，直白点说，就是一个字：乱。

这些，通通成了影响房价的另一层因素。

即便整体房价相对高一些的海珠客运站周边，其实也只是后期开发的组团可以卖得贵一点，挂牌的大部分二手房还是集中在3-4万/㎡这个区间。

不过，越来越多客运站，正在退出历史的洪流。

据统计，仅是2021年这一年，广州就有10家客运站宣布撤离和关停。

同年12月，市发改委发布的《广州市城市基础设施发展“十四五”规划（征求意见稿）》提出，将整推进中心城区公路客运站搬迁整合，逐步撤销罗冲围、广佛、广园、天河、夏茅、东圃、芳村、海珠等10 座客运站。

为什么要撤销？

广东省交通运输厅综合运输处处长就曾提到，省汽车站、芳村客运站、天河客运站，面积很大，但功能比较单一，越来越不能满足老百姓的需求。

实际上，客运大巴早在2012年达到巅峰后，便呈现出逐年式微的趋势。

交通运输部数据显示，全国公路营业性客运量在2012年达到顶峰355.7亿人次，2014年为190亿人次，2019年为130亿人次。

疫情之后，2021年全年只有50亿人次。

一个时代正在落幕，与此同时，也有部分客运站迎来“升级变身”。比如越秀南客运站在2019年正式停运后，在原址上变身文化广场。

白云的夏茅客运站在2020年停运后，原有地块将打造成产城融合的TOD综合体，建7栋高层建筑，设有幼儿园、商业等。

未来，客运站周边这些早期建成的房子将何去何从？

答案就是：高收入者会不断在优质地段寻求稀缺产品，刚需则会继续在低价区间反复内卷。

如果有可能，广州买房，请避开客运站。