随笔 | 关于提前还贷这件小事

提前还贷这件事很多人都会思考，有的人觉得降低负债能让自己轻松面对人生，有的人觉得提前还贷就是脑子进水，其中种种论述，我们也来稍加讨论一下，希望大家能辨别不同人的观点，选择自己最正确的途径，而我的文章也仅仅是我的思考。

1、为什么会想提前还贷

提前还贷主要是为了节省贷款利息，我这里列举几种想提前还贷的情况：

1、买房之初首付较多，还贷压力小，还了几年后，发现经济上有结余，于是索性还掉，房产证到手随时可以无忧买卖。

2、买房之初首付较低，每月房贷压力较重，随着公司有几年效益好，有笔结余或者找到了比房贷利率更低的借款方式。

3、买房时候利率较高，现在贷款利率不断降低，于是觉得划不来，准备一笔钱，转成公积金或者组合贷降低杠杆。

4、想买二套房改善，为了用公积金或者组合贷款，提前结清一套房贷款。

5、对未来没有信心，短时间也没有再给自己加杠杆的想法。

当然这些都有个前提，就是手里有钱，也没有跑赢通胀周期的渠道。

2、提前还贷是否划算

要了解是否划算，先要明白普通人主要担心的几个方面。

关于通胀：很多人最关心的其实就是这个，例子很多：

比如通胀是长期趋势，再如以前猪肉多少钱一斤，现在猪肉多少钱一斤，

种种案例层出不穷，然后总的结论是，房贷对普通人是福利，不然为啥只让你低息贷款两次，还有诸如，银行的利息比通胀还低，等于送钱给你，不要白不要。

上图是在网上找的数据，我们的物价也从几十倍到几百倍的增长。

其实原理没错，房贷的利息要是放给资本，那他们绝对是有多少借多少，毫不手软，但是我们还是不能武断的下结论。

为啥会通胀：这个可以举个简单的例子，比如社会能造100双鞋，1元1双，这时我们需要的货币总量是100块钱，但是过了一年，我们的产量依然是100双，但是我们发行了110块钱，这时候鞋子还是那双鞋子，但是一双已经要1.1元，这就是简单的通胀模型。

日常生活似乎没受影响？央行只要放水就会影响日常生活吗，其实很多时候通货膨胀，并不会表现的这么明显，央行打开闸门，下面承接水资源，其中社会中分门别类众多，很多人看到央行加强流动性，就觉得物价会上涨，其实很多时候并不会，举个例子，钱印多了，如果是投入能源产业，可以加开油井，加大产量，投入工业品，也可以扩建厂房，加大产能，这样反而促进了相关产业发展。

所以即使是在最严重的通胀情况下，最核心受影响的就是食物，大家不会因为没钱而去饿肚子，俄乌冲突酿成的粮食危机，最终也是类似非洲这种最贫穷的地方承受大部分苦果。

你真的能跑赢通胀吗？很多人在上帝视角，一说就是钱放手上，投资也不要提前还贷，需知大多数的人是普通人，我觉得有的时候能正确的认清自己的上限，也是一种睿智。

假设你身上有个100万，你觉得你能做什么，大家也都知道投资意味着风险。

投资商铺，不说本身还买不起，就算你买商铺，有几个人眼光好到能赚钱，那些什么返租的智商税，又有几个人能分辨，商铺买和卖的税费与住宅不同，有几个人了解。

投资公寓，这种以贷养贷的说法也常常听说，可是这个不仅首付高而且贷款利息更好，这种投资跑赢通胀了吗。

投资股票、基金，有几个人真切的跑赢了通胀而不是被割韭菜，这里下次我会写一篇文章，其中会包含一些对于股票的观点。

最后一看普通人投资能超越通胀的手段，你可能一个也搞不动。所以大家都知道宏观，但是却不是你能玩得转的宏观，能找到属于自己投资理财的小天地，说实话根本不会去搜索提前还贷几个字眼，往大了说，真正的资本家无国界，手里的钱一直在运转，而你是否能钱生钱。

你赚的钱，现在真的会大步前进吗？还有些人完全不建议提前还贷的观点，主要是集中在未来收入的提升，其实这个东西客观来说和国家的产业水平息息相关，这里不深聊，但是从农业社会到工业社会，到高端制造、信息社会，确实每个阶段都能带来居民财富大量的提升，进入全面工业化，确实那些年收入一路飙升。

这也是以往大家信心百倍，背负债的主要原因，但是这几年，经济在转型攻关，真正的尖端产业还有很长的路要走，基本盘带来的经济增量，在疫情下，甚至大多数人的收入在下降，华为都说未来的十年很艰难，何况一般企业给你的待遇呢。

世界上的盈利资源水平基本恒定，有提供资源的，有加工制造的，有顶层设计的。我们国家前进，那就肯定有人落后，我们对国家突破重围要有信心，拿下更高的产业，提供更加充裕的工资水平。但是越到顶层设计，提供的职业人群数量是减少的，共同财富的增长速度也很难像以前那样。那么通胀的速度真的还有那么快吗？至少未来一段时间，我想答案是否定的。

真的要整个社会井喷般的前进，除非出现下一次科技革命，但科技的瓶颈很难说的好，也许还需要不少时间，又或者可见的未来都出现不了，即便现在突破了核聚变，带来新一轮的能源革命，真正商业化，也需不少时间。

银行希望你提前还贷？肯定不是，银行从央行里面拿到的低息贷款，比如2.7%，贷款给你的利率为5%，这中间的利差属于纯赚，提前还贷，中间少赚了一些利息不说，还容易造成资金冗余。

3、是否该选择提前还贷

提前还贷对于不同人群试用情况不一样，不能一概而论。

什么情况不适合提前还贷？

1、本身房贷已经让自身经济能力紧绷，没啥结余，留点钱放身上以备不时之需。

2、对理财和投资很有一套，年收益达到8%以上。

3、手里钱本来也不多，而且未来有明确的再置业或者买车等，改善生活的需求。

4、年纪越大，身体条件逐渐下降，有结余也不建议提前还掉，毕竟房子拿在手里虽说保值，但是要把这钱抵押出来，比想象的麻烦得多。

5、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠，而且现在又降利率，借钱成本特别低，那是真没还的必要。

6、等额本金还款期已过1/3，等额本息还款已到中期的购房者，前面已经还完了大部分的利息，接下来本金部分较高，那索性慢慢还。

什么情况适合提前还贷，这里都设个前提就是贷款利率较高（如6%左右，或更高），因为如果利率如公积金的那种低息，那基本没有太大提前还的必要？

1、由于公积金基数不足，前期买房贷款多、利率高（更有甚者，1.1倍利率），公积金余额足够后，补足部分差额，可降低贷款利率，让自己每个月的结余更充裕。

2、满足日常开支和风险预留资金，除此之外依然有结余，长期放手里却没有投资渠道，时间的流逝，也只是在坐等通胀贬值，很多老一辈就是这样，现金放在手里几十年，到最后落个啥也不是，其实我们要认清，即使在现代社会，这种人也不在少数。

3、有渠道弄到比贷款利率更低的现金流，比如你贷款100万，差个30万能转成公积金，然后你找亲戚或者其他方式借款30万，但是年化利息（单利）低于商业利息，那么你需要还的就是两部分，公积金部分基本每月可以对冲掉，不会增加额外负担，剩下的借款在几年内还掉，可能每个月算下来，你的实际支出差不太多。

3、总结

总体来说，世事无绝对，辩证的看问题很重要，每个人可以根据自身的实际情况去做不同的选择，这也是我在房评中的观点。我希望的是真正懂了买房这件事的，去辩证的分析房评人带给你的观点，用好网络资源这个工具，然后去思考，最后自己选择。