小阳春结束了，深圳楼市即将进入下行通道

我在此前的文章里说过，深圳楼市这一轮小阳春，主要是由刚需与短暂的利好情绪支撑，如果没有出台实质性的松绑政策，行情很快就会熄火。

果不其然，3月还没结束，小阳春就宣告结束了。

01

二手房市场，往往是楼市的晴雨表。

单从网签情况来看，上周深圳全市二手房共网签936套，截止到3月26日，已经网签了3189套。

按照这个速度，3月二手房最终网签套数会创近两年以来的新高，应该会在4000套左右。

但网签数据有滞后性，深房中协统计的二手房录得量更具先行指标，最能反映当下市场的真实情况。

根据深房中协最新数据显示，上周全市二手房（含自助）录得1023套，环比下降了12%，这是自春节持续上涨7周以来，二手房成交量首次出现环比负增长。

虽然最近5周的成交量都破千套，但相对之前的爆发式增长，当下买家的购房热情有所减弱，市场又进入了调整状态。

一边是二手房成交量上涨势头中断；另一边是二手房挂盘量再创新高。

据统计，3月27日，深圳全市在售二手房源量共有49776套，环比增加了2007套，直逼5万套关口。

把时间拉回到2月27日，当时全市共有39703套有效二手房源在售。

也就是说，一个月时间，多了10073位业主挂盘放卖。

就我身边接触到的业主，不少都是想趁着楼市回暖尽快出货，然后从非核心地段，置换到核心地段的高端资产。

当然也有一些抖机灵的业主，想趁机抬高价格，把买家当猴耍，最终却发现市场上愿意买单的人并不多，原来自己才是那只猴。

02

再看新房市场。

上周开发商加快了入市的节奏，共4个新房项目开盘入市，供应1533套住宅，整体去化近5成。

这个成绩中规中矩，甚至都谈不上乐观，分化行情很明显。

其中龙华超核中心润府就占了销售的三分之一，510套卖了450套左右，去化近9成，揽金33亿元。

还有这段时间火到没朋友的人才房。

今年2月底以来，深圳推出了11个人才房项目，共计8510套。

值得注意的是，虽然认购情绪高涨，单个项目甚至惊现万人申购，但从目前的选房结果来看，人才房卖得并不好，有种高开低走的态势。

除了南头的安居同乐馨苑卖得还不错之外，其他项目都不尽如人意。

深铁熙府3房户型的选房已结束，最终708人选走了155套房，去化率仅15%，弃选率78%。

而人们弃选的原因，基本可以分为几种：性价比不高，十年不能交易，且退出机制不明朗。

说到底，房子也是一件大宗商品

楼市上行时，哪怕房子有一点小瑕疵，也可以忽略不计；楼市下行时，就算房子打六折，也要吹毛求疵。

什么情况下人才房会变得好卖？

只有一种情况，那就是在商品房上涨的时候。

03

小阳春结束了，深圳楼市后势如何？会不会再次像2022年那样惨淡？

大概率是不会的。属于深圳楼市的至暗时刻，已经过去了。

从近15年的中国楼市70城房价月环比走势可以看出，绿色箭头就是历史的底部，而在去年10月份开始，市场就出现了触底反弹。

现在回过头来看，你会发现，那个时候正是深圳楼市跌得最猛的时候，大量优质笋盘从天而降，市场到处弥漫着恐慌情绪，也是最适合抄底的时候。

但对于购房者而言，不要想着赚最后一枚铜板。事实上，我们很难精准地抓到绝对的底部，能抓住相对不错的底部区间就已经很不错了。

其次是政策端，单身公寓不再限购，人才房放松认购门槛，深汕合作区取消了限购，买房的公积金贷款额度也上调了，可以多贷二三十万。

如果后续市场进入下行通道，不排除深圳会采取其他松绑政策来托举楼市。

复苏是一个缓慢的过程，它可能会迟到，但一定不会缺席。

当下深圳买房，依然以挖掘笋盘为主，千万不要盲目追高。就算这房子将来有升值潜力，但如果比市场价贵了两三百多万，短期内也很容易站岗。

买新房也一样，在看不见摸不着的情况下，地段一定是放在首位。

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