从15个方面详细聊聊长沙中冶公园1957

小白下面从15个方面全方位剖析此楼盘（包括产品本身规划、区位、配套、产品细节、户型、周边房价、竞品分析、效果输出研判、交付产品力、总结等），分析观点维持客观，中立，第三方。

1、缘起

该宗地有效面积155488.89平方米，L02-H35地块规划用途为住宅用地（R2），容积率≤2.0；L02-H36地块规划用途为住宅用地（R2），容积率≤2.0；L02-H37地块规划用途为商业用地（B1），容积率≤3.0。

成交总价119013万元，成交楼面价3700元/平，住宅毛坯限价10700元/平。

长沙中冶麓谷景园置业有限公司底价最终竞得，从股权归属来看，母公司基本为国企控股，楼盘交付安全性较高。

小结：交付靠谱指数--4颗星。

2、总图规划

规划总图

（图中楼栋间距标注均取整）

总图排布特点分析：

1、由于地块比较方正规整，所以前低后高，对齐排布；

2、楼栋朝向上主要为偏东南；

3、楼栋间距主要为35~40米左右，常规间距。

小结：总图排布--3.5颗星，无较大的中心园林。

3、指标分析

东地块（一期）小区分布7栋高层，9栋小高层（泛指7~18层），综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.0，绿地率43.05%，建筑密度21.36%；

2、商住比为1.3%；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:0.87，比较紧缺；

5、户型面积均小于150㎡，主要瞄准刚需人群。

西地块（二期）小区分布7栋高层，12栋小高层（泛指7~18层），综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.0，绿地率40.54%，建筑密度21.46%；

2、商住比为0.3%；

3、设置人防地下室，可了解下具体位置，部分楼栋入户可能存在人防门及门槛；

4、住宅地库车位配比为1:0.83，比较紧缺；

5、户型面积均小于150㎡，主要瞄准刚需人群。

小结：小区硬性指标--4颗星，比较低密。

4、区位分析

片区及地块本身素质：此地块位于岳麓高新区，周边工业较多，其他配套还在逐步完善。

地块周边主要节点：

1、920m左右：雷锋西站（地铁2号线西延线，目前在建，步行11~13分钟左右）；

2、项目北侧：长沙职业技术学院；

3、直线720m左右：雷锋文化主题公园；

4、直线2.5~3km左右：中联重科智慧产业城，步步高梅溪新天地；

5、直线1.2~1.9km左右：长远锂科高新基地，杉杉新能源研究院，长沙智谷。

综上所述：出行上在延长线开通后还是比较便利，生活配套上周边无成型的综合体，需驱车前往步步高梅溪新天地。

小结：区位及周边配套--2颗星。

5、交通分析

高速路网：从岳麓大道即可转乘高速，通达省内外较为方便；

城市路网：周边河西主干道较多，出行方便。

小结：周边交通便利性--4颗星。

6、小区流线

人行、车行出入口：各开口详见上图示意，下面只讨论相关问题；

一二期地块中间道路向两边开设车行与人行出入口，地上车行和地上人行流线两侧均存在交叉。

两地块南侧的次入口，情况与上面相同。

小结：小区入口流线规划--3颗星。

7、教育配套

学校配套方面：小区自建幼儿园（标配），西南侧正兴建小学（品牌未知），教育配套目前未知，具体以楼盘公示为准。

8、地块细节分析

一期垃圾站（东地块）：位于7#（距离大约12.4m）东南侧，设置独立垃圾清运口。

二期垃圾站（西地块）：位于18#（距离大约28.76m）西北侧，无独立垃圾清运口。

公厕：位于一期集中商业，对住宅影响较小。

电信机房：位于一期4#屋顶。

一期15#南侧距离幼儿园围墙（通透式围墙）8.8米左右，对首层可能有点影响。

一期7#北侧设置体育健身场地及垃圾集中投放点，可以了解下这个投放点的具体功能。

非机动车停车位：一期位于4#西侧，二期位于21#东侧。

（示意图）

架空层（设置相关主题，实用性较高）：一期1~3#、5~9#、11#有架空层，二期所有楼栋均有架空层。

消防扑救场地（需采用硬质铺装）：以上楼栋两栋之间的扑救场地位于同一侧，容易形成较大的硬化面，景观营造会有一定局限性。

9、小区典型户型分析

106户型亮点：

1、户型赠送较大；

2、卧室与主卫套间纵向布置，采光通风性较好，但主卫门正对床头，需软装加以阻隔。

户型遗憾：

1、户内花园内侧未砌筑墙体，后期可能需要自己加墙，每户加砖砌体，量比较大，在装修运送过程中容易磕到公区瓷砖，可能造成破损，影响公区形象。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：客厅、户内花园与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛（上图红圈处），自理受到一定程度限制。

129户型亮点：

1、餐厅较为独立，北侧小阳台虽然尺度较小，但也能满足少量的晾晒或者收纳需求；

2、入户玄关处设置窗户，不仅可以与南侧客厅形成一定的通风，同时入户体验也有提升；

3、卧室与主卫套间纵向布置，采光通风性较好，但主卫门正对床头，需软装加以阻隔。

户型遗憾：

1、户内花园外空调机位严重影响阳台的完整性，后期空调规划需仔细考虑；

2、卧室的开窗总体较小，视野及通风不够开敞，比如主卧与卧室之间，空调机位占据大量面宽，其余地方造型柱也是如此。

户型可改造性：

客厅、户内花园与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，且中间无承重墙垛。

小结：户型产品力3.5颗星。

10、周边在售竞品情况

最近的楼盘是百世云镜，算是直接竞争对手，百世我也测评过，总体来说中冶在小区指标、总图排布等方面还是优势比较明显，户型上其实差不多，各有优劣，阳光城当时属于长沙现象级楼盘，后面也是陷入债务违约困境，可能不会对此楼盘形成直接影响，南侧的麓谷城市公园还没出产品，不好评价，但总体定位应该差不多。

11、周边二手房参考

由于周边还在开发，二手房也是在售的楼盘。

小结：投资属性2颗星。

12、周边城市界面

目前周边还在开发中，尚未形成完整的城市界面，猜测也就是中规中矩。

小结：周边城市界面2颗星。

13、效果输出研判

首先要说明的是，效果图是网上收集，材质方面如无公示支持，只是个人推测，不确保有实际指导意义，具体的建议咨询开发商。

其一：立面总体玻璃面不大，印证了前面户型中关于开窗的观点。

其二：主要采用两种颜色的涂料或者真石漆涂刷，同时辅以分隔缝，可以了解下立面材质，真石漆效果会好些。

小结：效果图呈现--2.5颗星，其实符合这个价位的产品力需求。

14、已有项目交付产品力

中冶中央公园项目是19年交房，其实到现在不具有太大的参考性，但是两个楼盘的定位都是刚需，以下评价只针对这一个项目，简单说的话，园林绿化确实做的很一般，苗木小，形态不佳而且几乎没有组团营造感。

15、总结

地块综合：此地块位于岳麓高新区，周边主要是集聚产业，这边上的楼盘可以大致看做在工业园区周边的配建房，由于基本是新建，规划和环境也还是不错的。

适合人群：适合周边上班族的刚性需求。

如何选房：一期地块首选中间的5#、6#、11#，其次可以选靠西侧小区内路这边的楼栋。

二期地块由于西侧存在一定的绿地和景观资源，所以可以首先靠西侧一排，其次可以选23#、24#、28#、31#、34#。

文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。

文中户型改造部分均为示意，如需采纳，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。

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