企业测评 | 华润有巢——积极发展住房租赁业务，各大表现位居央企前列

导语

2022年，住房租赁行业受到了全面的关注，各大企业竞争更为激烈，住房租赁企业的业绩表现也各有千秋。

华润有巢作为央企代表之一，它在克而瑞租售四力测评模型中的规模力、产品力及经营力表现卓越，广受各方好评。

01

规模力

重资产模式为主，管理规模位居央企首位

华润置地于2018年创立长租公寓品牌”有巢“，成立近五年，有巢租赁住房获得快速发展，开业规模年复合增长率超50%，成为租赁住房领域的引领品牌。截至2022年末，有巢住房租赁已进入15座城市，在营门店34家、储备项目21个，开业房间数约2.5万间，管理房源5.6万间。

2022年，有巢加速扩张，资产规模持续增加，排名不断提升，管理规模位居央企首位。根据克而瑞租售每季度发布的《中国住房租赁企业开业规模榜单》和《中国住房租赁企业管理规模榜单》，2022年，有巢新增开业房间数约1万间，同比增长约63%；拓展管理房源约1.2万间，同比增长约27%。从企业性质来看，有巢公寓管理规模位居央企第一。

从布局城市来看，华润有巢主要布局一二线核心城市，重点聚焦北、上、广、深、成五大核心城市，同时积极拓展杭州、南京、武汉、苏州、宁波、西安等城市。根据官方数据，有巢约80%的房源集中在北、上、广、深、成等一线、新一线城市。但从市场占有率来看，对比核心八城集中式公寓累计开业规模，华润有巢平均市场占有率达2.3%，在重点8城区域内还具备一定的成长空间。分城市来看，华润有巢成都、北京的市场份额相对较高。

数据来源：CRIC城市租售系统，数据截止至2022年12月31日

注：市占率是指某公寓品牌开业规模占该城市集中式公寓累计开业规模的比例

2022年大型租赁社区项目纷纷入市，根据克而瑞监测，2022年华润有巢在全国5个城市新开6个项目，以租赁大社区为主。自2021年起，有巢在上海、北京、广州等城市相继开业多家大型租赁社区，据统计，在全国自持大型租赁社区项目规模上，有巢位列行业第一，同时，有巢还是市场上唯一一家在北上广深及成都五大城市均布局租赁大社区的企业。

表：华润有巢2022年重点8城新增开业项目情况

资料来源：克而瑞租售整理

从扩张方式来看，华润有巢以重资产模式为主，据不完全统计，有巢重资产项目占比逾60%。源于其央企房企的基因，有巢主要通过租赁用地或集体用地、存量重资产获得集中式长租公寓，成立第二年便陆续在北京、上海等一线城市获取多幅政策性住房租赁专项用地，用来发展租赁社区项目。随后，有巢在深圳、成都、南京、宁波等一二线核心城市也均收获租赁用地。

随着运营管理经验的不断成熟，有巢也在积极探索轻资产输出运营管理服务。2022年6月，有巢公寓与郫都区平台公司就菁弘集团润水花园租赁住房项目达成了合作，该项目位于成都郫都区科创新城板块，属于独立住宅小区，总建筑面积3.52万平方米，房间数量652间，有巢主要通过管理输出的模式来帮助项目完善产业配套，协助菁弘统筹科创新城片区实现城市更新。

02

产品力

以“质”为核心，青睐打造大社区型保租房

2022年12月，有巢在克而瑞举办的“2022中国房地产产品力TOP100发布会”上，荣获三个奖项：有巢国际公寓社区上海泗泾店、北京总部基地店分别获评为“2022年度中国住房租赁产品力——十佳租赁社区”，有巢公馆上海三林店获评为“2022年度中国住房租赁产品力——十佳集中式公寓”。

作为华润置地“生态圈要素型业务”的重要组成部分，在响应国家大力号召建设保租房的背景下，积极践行央企职责，在2021年推出了“有巢国际公寓社区”租赁社区产品线。由此，有巢自品牌成立以来，产品线也由最初的有巢公馆、有巢公寓两条完善到目前的有巢公邸、有巢公馆、有巢公寓、有巢新城、有巢国际公寓社区五条，覆盖不同定位、不同客群的用户。

自华润有巢将大型租赁社区产品线提升至战略层面后，因城施策，率先在北、上、广、深布局多个超大型租赁社区，截至2022年底，有巢业成为目前业内首个在北上广深蓉四个一线城市以及二线重点城市均有租赁社区项目布局的品牌。

作为央企以及地产界的龙头企业之一，华润置地在住宅产品上有着丰富的经验，因此，有巢在产品体系研发的基础上，结合过去的地产开发经验，根据客户特点在标准化的内容中注入了一定的个性化与前瞻性，致力于打造“栖于舒心”的保障性租赁住房，以在校学生及初入职场的新市民作为租赁社区的主要目标客户，在有限的空间里，呈现出贴合这部分客群需求的“小而精”的租住产品。

在户型设计上，以“回流”设计理念，通过走道与功能分区的借用关系，以“回”字形布局，将卧室、书房、客厅、衣帽间融入到同一空间内，让小面积户型营造出“两室一厅”的空间感。以有巢国际公寓社区北京总部基地店为例，在25平米的一室户内，通过“回”字形设计，将各个功能分区，提高整体空间利用率。有巢公馆上海三林店也在五十几平米的空间内，采用回游式布局，做到完整的一室一厅，且卫生间实现干湿分离，在功能上打造出高品质。

图：有巢国际公寓社区北京总部基地店A户型

在收纳上，区别于传统的静态收纳，有巢提出“动态收纳”理念，结合租客工作日出门的动态分析，优化产品布局，将穿鞋与拿随身物品整合，护肤、化妆与拿去化妆盒整合，节省租客辗转次数，提升租客的使用效率，通过动态收纳的合理布局，缩短租客出门所花时间。

此外，考虑到当下网红直播经济的盛行，有巢从产品的体验感和情绪价值入手，提升客户体验、增加客户对产品的归属感。定制打造“美妆&主播”、“电竞&办公”、“电影&健身”、“美食&旅行”主题样板，充分将职与住融入到同一空间内。

除了满足基本的居住需求，有巢也着力营造活跃的社区氛围，通过丰富的公区配套功能，让租客走出房间，促进社区内的邻里交流，以高品质产品和服务，打造“智慧型科技+伙伴式服务+一站式生活”3维社区，为新市民、青年人“住有所居” 提供有温度的租住空间。以有巢公馆上海三林店公区为例，设置大面积公区，配有家庭办公区、影音室、轻餐区、社交厨房等，满足租客多样化生活需求，提升居住体验。公区大堂营造出城市客厅的氛围，室外打造户外花园休息洽谈区。

图：有巢公馆上海三林店公区

依托有巢优质的产品打造以及多元的生活场景营造，有巢国际公寓社区上海泗泾店、上海东经店在认证为保障性租赁住房项目后，也成为有巢发行公募REITs的底层资产，为央企发行保租房公募REITs开启先河。

03

经营力

可复制的“投融建管退“全产业链模式，助力盈利的长期可持续

截止2022年末，华润有巢已入驻15座城市，管理房源超5.5万间，规模稳居央企首位。在追求规模的同时也更加注重“质”的发展，在克而瑞租售发布的2022半年度和年度的盈利榜单中，华润有巢连续两次位居“中国住房租赁企业盈利能力十佳”第二名。

根据2022年8月底华润置地举行了2022年中期业绩发布会可知，长租业务实现营收1.79亿元，实现了36.9%的同比增幅，对公司“生态圈要素型业务”总营收的贡献比提升至2.4%。以下从商业模式、运营体系、资管创新等角度分析华润有巢的经营之道。

（1）重资产思维入局，低价获取土地资源，为后期盈利奠定基础

华润有巢作为央企，勇担保租房建设的重任，发力大型租赁社区建设，以重资产模式切入住房租赁领域，重资产达到60%。华润有巢近年来入市的项目多为集体用地、租赁用地建设。其中北京大型租赁社区项目多为集体土地类型，上海除了集体土地外，还新增了租赁用地（R4）。由于保障性租赁住房的土地性质导致土地的成交价比同区域项目市场价低，拿地成本的降低，为后期盈利奠定基础。

表：近年华润有巢拿地情况

资料来源：克而瑞租售整理

（2）发行保租房公募REITs，扩大融资渠道

华润有巢REITs是首单由市场化机构来管理运营的保障性租赁住房公募REITs, 从发售情况来看，华润有巢租赁住房REITs受到了机构投资者的“疯抢”,认购倍数达到213倍，刷新纪录。对于企业而言，打通“投融建管退”闭环既可以挖掘资产潜质，也可以大幅缓解融资端带来的压力。

华润有巢REIT的底层资产为稳定运营的保障性租赁住房项目，分别是有巢国际社区上海泗泾项目和上海东部经开区项目，均位于上海市松江区，分别为上海市松江区保障性租赁住房纳保项目001号 和002号。两个项目出租率均达到94%，在现金分派率上，按照募集估值规模测算，华润有巢公募REIT 2022年可供分配的现金分派率预计是4.29%，2023年预计可达到4.36%，后续逐年上涨。

资料来源：克而瑞租售整理

除有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目外，华润有巢拥有多个稳定运营且纳保的大型租赁社区项目，这也为后期发行公募REITs提供标的资产。

（3）创新合作开发模式，追求长期收益

集体土地租赁住房项目参与主体多元、开发模式形态多样。华润有巢先行先试，根据项目自身属性，创新土地流转、出让土地经营管理权，联营开发企业&联合社会资本等多个开发模式，破解集体用地建设租赁住房难题。

以华润有巢租赁社区北京总部基地项目为例，该项目公寓体量达到2400套，是村集体出让土地经营管理权与收益权，联营开发企业和社会资本进行合作的模式。具体为：由村集体让渡租赁住房项目经营权，社会企业出资进行建设并获得项目50年经营权及收益权，包括使用、经营、管理、收益等权利（不包括占用权利），社会企业承担建设费用和固定收益（保底），村集体获得固定收益（保底）和分红收益（遵照约定）。该模式下，对于华润有巢而言，更多的是从投资的视角看待项目的价值，着眼于项目投资运营能够带来的回报。

（4）专业化、精细化的运营体系，提升经营水准

华润有巢创新性提出“三大社区”理念——Living+一站式生活社区、Y.O.伙伴式服务社区、3i智慧型科技社区，从生活、服务、科技三大领域入手，为租住者提供高品质租住服务。Living+一站式生活社区是集便捷、舒适、安全、人文于一体的一站式生活社区，周边生活配套齐全，商业街区繁盛，公寓内共享公区多元；Y.O.伙伴式服务社区是由高素质、高活力、高服务意识的管家团队，打造的尊重独处、引导相识、提倡共享的伙伴式服务社区；3i智慧型科技社区搭载了有巢独创的智慧公寓3i体系，将互联互通、人工智能与公寓服务相结合，让租客能更便捷地享受到各类服务，从而打造一个“以人为本、舒心、安全、智能、高效、便利”的智慧公寓生态圈。

整体来看，华润有巢聚焦核心城市核心区位的核心资产，已形成全价值链、全产品系的租赁住房建设及运营能力，同时也具备了租赁社区综合解决方案全流程实践能力，率先走通租赁住房“投融建管退”的资管生意模式。

结语：

在国家鼓励探索的住房租赁多元供应的背景下，华润有巢依托集团丰富资源，通过各种方式积极提升租赁产品供应规模，创新产品力提升路径，提升租赁项目的经营效率。

未来，华润有巢也会进一步助力提升新市民、新青年群体的租住体验，助力中国住房租赁行业的壮大发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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