详细测评润和翰文府

小白下面从十个方面全方位剖析此楼盘的产品细节，分析观点维持客观，中立，第三方。

1、缘起

该宗地有效面积50019.31㎡，容积率≤3.2，可建建筑面积160062㎡，建筑密度≤24%，绿地率≥40%。成交总价71228万元，成交楼面价4450元/平，住宅毛坯限价11200元/平。

由湖南晔晨置业有限公司最终竞得，主要由润和操盘，物业公司为湖南润和城物业服务有限公司。

2、总图规划

规划总图

（图中楼栋间距标注均取整）

总图排布特点分析：

1、地块总体呈扇形，比较扁长，以中间为界，两侧分别呈不同角度的偏转组团；

2、楼栋朝向上主要为偏东南；

3、楼栋之间间距主要为40米左右，间距指标较好。

3、指标分析

小区分布11栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为3.2，绿地率40%，建筑密度24%，容积率指标稍高，其余指标较好；

2、商住比为2.99%，配置合理；

3、从总图看未见明显的人防设施，可现场咨询是否设置人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:0.78，车位很紧缺；

5、户型面积均小于150㎡，瞄准刚需人群。

4、区位分析

片区及地块本身素质：此地块位于雨花武广新城片区，周边无太多配套，但离德思勤和沙湾公园商圈都还较近。

地块周边主要节点：

1、1.3km左右：大塘站（地铁5号线，步行15~20分钟左右）；

2、直线1.3km左右：圭塘河风光带；

3、直线3.3~3.8m左右：长沙南站，沙湾公园商业区，德思勤城市广场；

综上所述：地块离地铁口有些距离，去市中心或上下班需换乘其他交通工具；在生活配套上，需驱车前往南北两大商圈，此地块大致位于其中间位置。

5、交通分析

高速路网：周边离高速不远，但入口不在附近，往北可达京港澳高速入口；

城市路网：往西与往南可达万家丽高架与湘府路高架，此为河东城区两大交通主动脉，通达长沙各大城区都较为便利。

6、小区流线

人行、车行出入口：各开口详见上图示意，下面只讨论相关问题；

地块北侧主入口前坪，三股流线交叉，从入园体验来说，体验不佳。

地块南侧次入口前坪，地上入园人行与地下车行在一定程度上做到分离，但与地上车行依然出现混行。

7、教育配套

（示意图）

学校配套方面：小学配套为枫树山南屏锦源，初中为微机派位，周边有中雅培粹雨花中学，广益中学、南雅本部、雅礼雨花中学（只是列举周边学校，不一定是在这些学校内就读），具体教育配套以楼盘公示为准。

8、地块细节分析

垃圾站、公厕：合并设置于12#东侧，因占地体量较大，此处后期垃圾可能较多，后期物业打理显得尤为重要，可了解下此处怎么处理，比如是否露天堆放，物业定时清运等问题。

降噪：车库出入口采用三面隔音降噪，较为贴心，但9#正对车库开口，此处效果会比其他处稍差。

消防扑救：幼儿园的消防扑救需从住宅用地一侧共用，并无不妥，只是独立更佳。

消防扑救场地（需采用硬质铺装）：上图楼栋之间的登高场地在一个面，导致楼栋围合的中心园区，硬质铺装较多，软景配植较少，后期景观打造较为局限。

9、小区典型户型分析

105.6户型亮点：

1、户型紧凑方正，各空间比例较好；

2、主卧与主卫南北纵向布置，采光通风较好，但是主卫门正对床头，感官稍差。

户型遗憾：

1、厨房门被入户门遮挡，所以刻意往下挪，但厨房使用上比放中间的稍差；

2、餐厅不够独立，与入户通道、玄关混用。

户型可改造性：客厅、与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，无承重墙垛、自理无限制；

客厅与东侧卧室之间可连通，做成横厅布局，可满足更舒适的起居需求。

119户型亮点：

1、厨房北侧设置生活阳台，可满足一定的晾晒需求，但每次需经过厨房，使用不便，同时厨房对生活阳台空间也有一定的油烟污染。

户型遗憾：

1、餐厅位于交通核心，不够独立，与居住空间互相之间干扰较大；

2、北侧两间房的居住体验较差，开门正对餐厅区域；

3、卫生间布局均呈方形，总体使用体验比长条形布局的稍差；

4、户型面宽较窄，布局过于扁长。

户型可改造性：

客厅与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，中间无承重墙垛，设置合理。

129.06户型亮点：

1、主卧与主卫南北纵向布置，采光通风较好，但是主卫门正对床头，体验稍差；

2、厨房外设置生活阳台，可满足一定的晾晒需求；

3、阳台跨越两面宽，尺度较大。

户型遗憾：

1、两次卧门对门，互相之间有点干扰；

2、书房正对餐厅开门，使用体验不佳；

3、厨房长边开窗，一定程度上影响吊柜安装，降低厨房空间利用率。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：客厅、卧室与南侧阳台之间可以打通，扩大户内空间，中间无承重墙垛，自理无限制；

客厅与西侧卧室之间可连通，做成更大尺度的横厅空间（也可兼具休憩）；

主卧与北侧次卧之间可连通，做成主卧套间。

89户型亮点：

1、户型虽小但总体构架合理。

户型遗憾：

1、厨房门被入户门部分遮挡；

2、餐厅较小且不够独立，与入户通道、玄关混用；

3、全房只有一个卫生间，无真正的主人房，实际居住体验差。

户型可改造性：客厅与南侧阳台之间可以打通，扩大户内空间，中间无承重墙垛，自理无限制；

客厅与东侧储藏间可连通，做成更宽阔的横厅布局；

主卧与北侧书房之间可连通，做成主卧套间。

10、总结

地块综合：此地块位于雨花武广新城片区，主打区位和性价比，地块的长宽比例虽不是特别好，但总体规整，缺点也很明显，核心配套依赖其他区域，居住便利性有限，同时地块位于三条主干道的中心位置，虽交通便利，但高峰期可能也会面临一定的噪音（间距较远，可能影响有限，只有实际居住后才能知晓）。

适合人群：适合周边上班族，喜欢其区位，但预算有限的刚性需求。

如何选：可首选靠园区中央的楼栋，其余栋区别不大，主要选适合自己需求的户型。

文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。

文中户型改造部分均为示意，如需采纳实行，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。

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