福州金山，划片金山小当中，性价比之王的金山明星，小区解读

福州的学区房除了鼓楼区，老仓山的两所小学以外，其他商圈的学区房的价格并不算高，特别是金山的两所小学，经过这几年的市场调整，价格持续在下探过程中。金山明星：2020年成交的价格基本维持在28000元/平米，如今已经被迫挂牌23000元/平米，更别提成交价格了。

基于广大网友都问我，为什么金山明星的价格为何缩水严重，能否购买，今天对此楼盘做一个简单的分析。

这是一个落地一楼，顶楼复式产品多样，支持居家与教育双配套的小区。

金山片区，最优质的教育：金山小学，金山中学

金山小学属于市直属小学，是福州唯一一个需要落户满3年才能报名就读的学校，意味着在金山片区买学区房，就要提前三年做准备和规划，同时又受到六年一户的政策影响，一套房子需要住9年的时间才能腾出学位给下一个买家。

划片到金山小学片内小区又20个，总共在售房源300套，市场挂牌均价28000元/平米，房源基本围绕着金山碧水，金山家园，金山明星等小区，对于房源量来说，还是比较充足的状态。价格自然不会走高，这一点作为购房者大可放心。

金山发展速度快，我们是肉眼可见的，今天的金山依然在日夜赶工，如果如茶的加快建设当中，这次又要准备在金山大道上铺设一条高架桥，这对金山大道两侧的楼盘又会带来较大的影响，下文会提到。

金山明星优缺点

优点一、划片金山小，金山中学

这是金山明星最大的优势，在金山这个大商圈内，除了金山小以及刚刚交付的金闽小，三附小，这么大的片区找不出更优质的教育好的学校，所以金山明星凭借着低总价的优势，受到了众多家长的关注。

优点二、地理位置佳，配套全

除了就与配套以外，它处于金山较好的位置，与鼓楼区只有一座桥的距离，到万达商圈车程5分钟，步行闽江公园10分钟皆可到达，生活与休闲应有尽有，居家也是不错的选择。

优点三、出行便利，交通发达

小区步行8分钟到达地铁号线进站口，出门右转直接上金山大桥，往西侧走同往三环快速，门口还有多路公交站，不论是自驾出行还是老人乘车出行都较为便利。

缺点一、物业管理差

小区从交房至今已经换了4任物业公司，去年小区物业还因为着火，把12号楼外墙都熏得黑乎乎的，沿街店铺也被烧了一部分，物业公司还做了赔偿。

缺点二、无人车分流，电动车随意停放

没有专门的电动车停车库，每栋楼楼下都有随意停放的电动车，同时小车也没有分流管理，绿化遭到较大的破坏，环境一般。

小区数据

开发商：福建兴元房地产

交房时间：2003年

总户数：1326户

总栋数：18栋，12栋楼带电梯，6栋楼为楼梯

车位数：地下车库780个

容积率：1.7

绿化率2%

物业费：0.8元/月

市场分析

当下金山明星在售房源有20套，主要在售户型面积段为126平米，这几年能统计到成交房源大约80套左右，最近成交一套的单价22000元/平米，综合挂牌的20套饭馆挂牌价格均价为23000元/平米。

同属于划片金山小的学区房中的金山佳园做比较分析，金山佳园位于金山明星对面，目前市场挂牌均价28000元/平米。这价格比金山明星要高出5000元/平米，为何价格差距会如此大？

主要因素有三点：一、与学校的距离，金山明星距离学校需要过一条大马路，上学并不是很便利，特别是接送需要花费的时间较长。二、划片风险，传言很多年都有听说金山明星有概率不再划片到片内，但是以目前的局势看，这一点顾虑可以打消。三、小区自身的品质，金山佳园虽然也不分沿街，但是小区的管理上会更好一些。

所以对比之下，预算低一些的家长可以选择金山明星，性价比反而更高一些。

2020年，金山明星最高成交单价28000元/平米；

2021年，金山明星成交的均价大约在25000元/平米；

2022年，金山明星挂牌均价23000元/平米，楼梯成交价格在22000-23000元/平米之间。

购房建议

购买金山小的家长主要参考的小区有三个，金山佳园，金山明星，金山碧水，这三个小区的对比，金山碧水主要是小户型楼梯房为主，距离学校最近，想要在金山碧水选择大号的楼层，价格也不低。金山佳园成交量会少一些，因为价格是金山小最高的，成交最多的是金山明星，几乎每个月都有成交1-2套。

对于金山明星的选择分为楼梯和电梯，楼梯房价格低，电梯价格高，我个人建议选择电梯房比较合适，毕竟电梯房已经是时代的趋势，特别是在金山要找到楼梯房的小区基本找不到了。

金山小是一个不错的学区房，只要在金山读书，我大力推荐金山小，其次才是三附小。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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