从南洋电器厂到越秀之心 越秀地产辗转的羊城旧改再次上线

观点网2021下半年以来，广州旧改彷佛按下了暂停键，目前各个区域正在全面恢复。

近日，广州市规划和自然资源局发布越秀区南洋电器厂及周边城市更新单元（AD0109规划管理单元）一期子单元控制性详细规划优化方案，并对外公开征询意见。

调整变化后，南洋电器厂旧改一期项目规划总建筑面积约由17.69万平方米缩减为14.07万平方米，容积率亦由11.1下降至8.5。

辗转波折

20世纪80年代前，要是家里拥有一台电风扇就可以吸引不少朋友前来参观，其中著名的钻石牌电风扇就是由广州南洋电器厂生产，其成立于1948年。

城市快速发展中，功能与规划逐渐清晰，广州将工厂先是迁出市区、再是由周边城市承接，南洋电器厂随之搬至广园路，而越秀区黄华路厂区作出租所用。后者在岁月流转中，周边房屋老旧，设施配套水平低，慢慢的荒废了。

2015年，《广州南洋电器厂升级改造试点项目方案》审议通过，由广州南洋电器有限公司为主体，以自筹资金、自行改造的方式在产权不变、改造主体不变、建筑主体结构不变以及建筑面积不增加的前提下进行改造。

方案不了了之后，2020年再被列入越秀区城市更新的重点项目。

2021年3月29日，南洋电器厂及周边更新改造项目被挂牌交易，通过线上竞价方式，最终由广州智能装备科技创意园有限公司以总价约28.2亿元竞得。

通过股权穿透，广州智能装备科技创意园有限公司是由越秀集团、广智集团、粤瑞控股合资成立，而越秀集团旗下越秀地产将作为重要力量参与更新改造。

南洋电器厂及周边更新改造项目坐落于环市东片区核心区，环市东片区是广州改革开放后的首个中央商务区，这个项目也是广州首个旧城混合改造项目。

该项目东至黄华路、南至东风中路、西至东濠涌、北至金濠大厦，改造范围涉及约1310户住宅、厂房及商业，现状总建筑面积约11.1万平方米；项目内将建2栋商务办公楼和5栋住宅塔楼。

初始方案披露，办公建筑限高198米，即为其中的“越秀之心”，住宅建筑限高120米；规划增加公建配套17项，公共服务设施面积1.77万平方米。已批复的片区方案将项目用地划分为两期，一期安置南洋电器厂地块住宅、商业及办公，二期安置其余住宅。

同年4月13日，南洋电器厂起步区项目暨越秀区重点项目集中开工现场会举行。起初旧改进展十分顺利，9月一期大多数签约后，二期就将于10月也开始签约工作。但10月广州开始旧改全面核查之后，该项目二期拆迁签约就暂时搁置了。

《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》指出，旧城区的城市改造项目不会大拆大建，部分项目进度将有所调整。

彼时就有猜测，南洋电器厂二期未来迎来的或许并非全面改造，大概率是以微改造为主的老旧小区混合改造。

2022年1月底，有网友在人民网留言板上询问广州市越秀区黄花路南洋电器厂更新改造项目进展事项。

广东省委办公厅信息综合室对此回复称，根据上级部门关于防止大拆大建的要求，现南洋电器厂更新改造二期项目不再实施拆除，目前一期项目中南洋电器厂内剩余建（构）筑物拆除工作正在有序进行，计划2022年春节前拆平。

历经近一年之久，南洋电器厂旧改项目再迎来新的改造方案。

新的发展

据观点新媒体了解，新优化方案显示，南洋电器厂旧改一期项目规划总建筑面积约由17.69万平方米缩减为14.07万平方米，容积率亦由11.1下降至8.5。

其中，商业办公面积由11.65万平方米调整为8.36万平方米，缩减量达3.29万平方米；居住及配套面积减少了3358平方米，调整后5.71万平方米。

商业、住宅建筑面积减少，公服配套建设面积却有所提升。除9班幼儿园建面2160平方米保持不变，项目减少3处设施，3处设施增加面积，新增6处设施。

广东中原地产项目部总经理黄韬表示，目前市场环境并不乐观情况下，商业办公面积太多反而容易积压，无法出租或出售。

南洋电器厂旧改项目周边拥有成熟的环市东和淘金商圈，其中包括东山广场写字楼、中侨大厦、广州国际电子大厦、正佳东方国际写字楼、广州世界贸易中心大厦、世界贸易大厦等超40座写字楼。

数据显示，2022年11月，环市东商圈写字楼出售价格57904元/平方米，环比上涨0.57%；淘金商圈写字楼出售价格66258元/平方米，环比下跌1.52%；出租均价大部分环比下跌。

近年来，广州商办空置率一直呈现增长的情况，南洋电器厂旧改项目周边写字楼租金收入并不算太可观。

值得注意的是，“越秀之心”在此次调整后降为188米，较原方案下降了10米，对于项目开发商而言，开发强度会有一定下降，对于现金流挑战将减少。与此同时，新“越秀之心”依旧将是越秀区最高的标志性建筑。

南洋电器厂旧改项目曲折发展，一方面也是映射了越秀区旧改项目艰难。

2022年2月，广州发改委发布称，重点建设正式项目共650个，年度计划投资3452亿元；预备项目共130个，年度计划投资188亿元。其中。越秀城市更新项目10个，包括4个微改造项目，还有第三空间汽车产业园区建设项目、建设六马路1号改造项目等。

有消息称，此前原计划推进有8个旧村、旧城改造项目（不含完成改造项目），包括6个为旧村项目，现今确定可以推进的仅有南洋电器厂旧改项目。

旧改业内人士表示，越秀本身旧改进度就缓慢，涉及老城区、旧村改造的话基本上短时间不会有所进展，因为该区域主要是微改与旧城。

黄韬同样表示，越秀作为旧的城市中心，项目本身密度、地理位置、历史原因等各方面，采用微改造方式，建筑要求及开发难度都是很高。

南洋电器厂旧城改造有所进展同时，广州黄埔最近多个项目控规跟实施方案获批，而海珠旧改受疫情影响有所减慢。

此外，《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（修订稿）》征询意见的发布，意味着将坚持三旧改造作为盘货存量土地的重要途径，未来广州旧改项目也将加速推进。