雨花红星天华村城更模式，为何聪明做到跨道引领？|独家观察22

|城市更新专题研究系列·73·睿诚研究院|

文|罗乾波

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天华村综合改造模式简况

据官微“飞梦雨花”11月7日报道，摘录如下：

本次综合改造分两部分安置（新建住房安置及“回迁房”安置）。新建住房位于湘华路以东、张家别墅区以南、省植物园西麓、天华湖北侧；拆除原有房屋置换的“回迁房”，位置在湘府东路以南、连山塘路两厢地块。

红星片区已于2022年1月取得红星片区城市更新（旧城改建）项目立项批复，天华更新单元为红星片区城市更新（旧城改建）项目六大更新单元之一，为村集体经济组织和村民自主更新的更新单元，采取的改造模式为“自拆、自建、自安”。

此次长沙市雨花区红星片区洞井街道天华更新单元综合改造，是以天华股份经济合作社为改造主体，对天华股份经济合作社成员集体所有的“两安”用地为主体进行的城市更新改造；综合改造的资金来源于天华股份经济合作社成员，所有的“两安”用地经过挂牌出让后依法取得的土地返拨款；通过综合改造，投资建设的生活、生产安置物业为天华股份经济合作社成员集体所享有。

简析：

经睿诚研究院观察，天华更新单元为红星片区城市更新项目中的两安用地集中区，既要统一模式，又要纳入整体片区的城市更新中、还要有效保障核心资源——村集体两安用地的良好处置，并首开先河提出了村集体和村民“自拆、自建、自安”的改造模式，对破解类似性质的城市更新项目中的两安用地提供了一个有益参考和路径。

其中，引入了“回迁房”的模式，改变了传统村民自建安置房的模式，提升了品质和形象。

这里的重大突破，就是把所有的两安用地变为了商住用地，必须全部挂牌出让，不再保留过去那些以划拨用地建安置房的方式，让每一寸土地都要为综合改造和城市更新发光发热。

其模式总体可归纳为：

一个核心改造模式：以村集体为主导的城市更新模式

五大主要支撑内容：以村为改造主体+以两安用地为核心+以返还款为资金来源+物业集体共享+商住分离安置

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破题的主要价值分析

经睿诚研究院独家观察，雨花区红星片区城市更新项目，在城更和两安两大版本的融合上，逐步探索出了一条独特的道路，从去年的中海天华地块的试点、到今天的成片启动和改造，一步步走向成熟，当可为全市之典型。

我们认为，雨花区天华村的聪明之处，主要表现在两个方面：

◢1、多管道聚合资金，轻松破解隐性债务的困扰

这与其他区域板块的模式不太一样，如岳麓区、天心区等，都是以政府平台公司或平台公司+央国企的方式为主导的，其中的两安用地都要完全归附于城市更新项目的操作节奏和要求，都没有采取以村集体为主导的方式来进行。

其中，主要的差别在于不同模式下，改造主体和资金的循环路线不一样。

雨花区天华村项目，以村委会和村民为改造主体，自筹资金建设、两安返还款全额回流覆盖前期拆迁、建设和安置成本，这是一级部分的总体资金闭环模型；开发商摘牌后继续按照通行的两安用地的返还模式进行运转，也可分担部分资金压力。

因为前面已经讲到，这个模式下，全村所有的两安用地都要挂牌和摘牌，有可能是天华村自己摘牌、也有可能是其他开发商来摘牌，都不影响资金的有效循环。

对于700百余亩的天华村的城市更新，由于拆迁成本、地价上升和庞大的建设成本等，政府、平台公司或其他城市更新主体都吃不消，因身份所限大额举债会触碰相关红线，但事情还得持续推进不能停留，怎么办？

这是一个难题。

按监管层对隐性债务的定义和其列明的条款等，并未说到村委会等类似单位不能借款来发展农村经济，从这个角度来看，只是一个普通的村集体贷款行为，跟隐性债务八竿子打不到一起。

同时，在村集体的自主改造模式下，还可获得各银行“城市更新贷”等类似资金的扶持，可有效化解城市更新项目大额资金的整合问题。

聪明吧！

其他区域的运作者和项目，为打通资金渠道，抓掉了许多头发、顶着熊猫眼开了许多次夜会，也没想到什么好的办法，反而拉低了自己的精气神。

总想彰显自己可包打天下的霸气，有时候并不见得是一件好事。

雨花区，一举合理跨越资金障碍和建立全新的城市更新模式，高！

◢2、有效化解村民焦虑，快速聚拢民心而迎风破浪

睿诚研究院在多篇城市更新的系列文章发出后，许多村民类粉丝给我们留言众多，其中一个比较普遍的话题是——“我们村民的合法利益如何得到有效保障？”

有的说，我们家的房子有天有地，被更新后，原来的宅基地还有不有？

有的说，我们家的房子没有产权，被更新后，新房子是否有独立产权？

有的说，我们家的门面正在出租，被更新后，是否还能分到独立铺面？

等等

经睿诚研究院观察，早先的两安用地的处置中，出现了很多弊端，让很多村民缺乏安全感，导致当下，在城市更新的发展中，出现一些村民不理解、不配合的情况。

然而，对各城市中的城中村来讲，集体土地业已成为村民们最后的生产资料，守不好会麻纱一堆，守得好可万民欢欣、行之久远。

上述村民的想法，情有可原，也是真实情况，谁也不能漠视。

雨花区天华村模式，在国内城市更新大势之下，充分结合长沙区域本土历史、政策和特色等，形成这套新思维和新打法，走出了一条特立独行和有价值、有示范意义的道路，当可成为全市典范与借鉴。

村委会和村民自主改造，不夺人良田和主权，村民可完全放心；

生活与生产新模式安置，可维权保权得民心，政村民企俱欢颜；

城更和两安无缝相融合，携手并进成新动能，更新长沙耀湖湘！

一雨一点滴，一花一繁荣，一区一境界。

对其他区域建言：往日犹可忆，明天尚可追。

雨花区跨道超车，大块头有大智慧！

天华村提前签约的效率，皆为上述动力之果。

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结束语

雨花区天华村城市更新改造模式案例，以其独立视野和心法，打造出了有长沙雨花区浓重印记的范式，也为新时代及新周期下的区域性点睛之笔。

经济模式快速更迭、房地产业风云变幻、城市更新不断前进等，在这个既烦恼又激情燃烧的特殊时刻，睿诚研究院觉得：

迷雾之中，总有温暖阳光拂去阴霾；

寒风之中，总有浩然正气给你指引；

九州境内，总有智慧之光令人顿悟。

长沙、雨花、天华等，既为事理，也为城更趋势表现之一。

你觉得呢？

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