房产纠纷律师——父亲承租房屋拆迁安置子女名下房屋产权归属纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某向本院提出诉讼请求：1．依法析分昌平区一号的房屋，赵某分得50%份额。2．本案诉讼费由五被告承担。

事实与理由：我与徐某文、徐某君、徐某杰系母子母女关系，徐某文、徐某皓为父子关系，徐某君、崔某为母女关系。我与丈夫徐某刚（已去世）均为北京市H公司员工，我原与丈夫共同居住在昌平区A号。1996年，平房拆迁。当时，我及徐某皓、徐某君、崔某、徐某杰的户口均在被拆迁平房内。拆迁时，我出资并委托徐某文购买昌平区一号（以下简称涉案房屋）的房屋。

但徐某文私自将房屋所有权登记在自己名下。我得知该情况后，多次要求徐某文将房屋过户至我名下，但徐某文拒绝。我认为，我为平房的被拆迁人，也出资购买了涉案房屋，故该房屋我应享有份额。徐某文私自将房屋登记至徐某文名下的行为，严重侵害了我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

徐某文、徐某皓辩称：不同意赵某诉讼请求。赵某不是北京市H公司的职工，涉案房屋是对A号的平房拆迁安置，除徐某杰以外的四被告均是被拆迁安置人，每人有20平米的安置面积，赵某没有出资，也没有委托徐某文，实际上是徐某文本人出资，徐某文本人购买，赵某没有委托书。赵某要求涉案房屋过户到其名下，没有理由，与本案分家析产的案由不符。涉案房屋是1995年拆迁安置的，现已经过了诉讼时效。

徐某杰辩称：我同意赵某的诉讼请求，买房的钱是赵某给徐某文的。

徐某君、崔某辩称：涉案房屋是A号拆迁安置来的，我妈说当时给了徐某文2万块钱，我同意赵某的诉讼请求，房子也有我的份额。

法院查明

赵某系徐某文、徐某杰、徐某君之母，崔某系徐某君之女，徐某皓系徐某文之子。1995年赵某居住的房屋因市政建设而被拆迁。同年4月29日，昌平县市政管理委员会（拆迁人，甲方）与赵某（被拆迁人，乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：甲方因建设需要对乙方使用的房屋进行拆迁，乙方住址东大街1号，在拆迁范围内有正式住房1．5间，建筑面积40．48平方米，有正式户口5人，应安置人口5人，分别是：母亲赵某65岁，长子徐某杰33岁，之女徐某君30岁，外孙徐某皓12岁，孙女崔某4岁。

甲方支付给乙方补助费：搬家补助费150元，提前搬家奖励费300元，自行过渡期间临时安置补助费4500元。协议还约定了其他内容。落款处显示“赵某代”。赵某和徐某文等被告均主张该签字系徐某文代签。

1996年赵某一家取得位于昌平的安置房,先是由徐某文对外出租，2007年由赵某居住使用至今。2000年10月18日，昌平市政管理委员会（甲方）与徐某文（乙方）签订《售房协议书》，约定甲方向乙方出售位于昌平区一号房屋（以下简称一号房屋），建筑面积71．73平方米，售房基价每平方米1230元，应收房款54027元。2000年11月22日，徐某文为办理一号房屋的房产证而补交成本价5290元。2001年1月，徐某文取得一号房屋的产权证，显示房屋所有权人为徐某文。

本案庭审中，关于该房屋的出资情况，徐某文主张《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》约定的搬家补助费、提前搬家奖励费和自行过渡期间临时安置补助费均直接折抵购房款，剩余购房款均由其自行出资，其他家庭成员均表示不购买安置房，其系用其子徐某皓之指标购买了一号房屋。

赵某和徐某君、徐某杰对徐某文的主张均不认可，并称当时只是委托徐某文去办理安置房购买的手续，且赵某给了徐某文20000元现金，对于徐某文将一号房屋登记在其自己名下均不知情。关于对一号房屋在1996年安置时所交纳的购房款数额，徐某文曾在本院陈述于1996年交纳购房款34000元左右，本案庭审中，徐某文第一次陈述购房款为18000多元，第二次陈述为32000元左右。第三次陈述为39800元。

徐某文提交收据二张，其中一张载明：“今收到拆迁户赵某交来购房款18782．07元。1995年5月3日。”另一张收据载明：“2000年11月22日，今收到徐某文补交成本价5290元。”徐某文主张其他收据已丢失。

另查一，被拆迁的A号房屋系北京市H公司（以下简称H公司）分配给赵某与其夫徐某刚的公租房，该公司于2018年6月19日向本院出具《证明》一份，载明：“昌平区A号为我公司分配给企业职工徐某刚、赵某夫妇居住，该房屋属租赁性质，1995年拆迁时，由住户和市政部门直接协商签订协议，我公司对具体补偿情况未曾参与，不了解具体协议内容。特此证明。”双方当事人均认可被拆迁房屋系H公司分配的公租房，实际居住人是赵某。

另查二，徐某刚已于1992年去世。

另查三，庭审中，徐某文主张其已在拆迁时给了徐某君4500元作为购房指标的补偿款，徐某君曾在本院作证时称由于徐某君和其女儿崔某的户口在被拆迁的房屋上，徐某文交房款时是带着徐某君一起去银行取了30000元钱，拿出4500元钱给了徐某君。

但在本案中徐某君推翻了其此前证言，称没有跟徐某文去取钱，徐某文也没有给其4500元，而是其后来向徐某文借20000元，徐某文只让其还了16500元，剩余的钱就抵扣了。至于作证时认可徐某文的主张的原因，是因为徐某文曾答应她把一号房屋卖了后给她20万元，但后来徐某文又反悔了。

另查四，赵某、徐某杰和徐某君均主张分割一号房屋的份额。赵某主张其无其他住所。

裁判结果

一、位于昌平区昌平一号号房屋由赵某、徐某文和徐某杰共有，赵某享有45%的份额，徐某文享有53%的份额，徐某杰享有2%的份额。

二、驳回赵某的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据赵某与昌平县市政管理委员会签订的《拆迁安置补助协议书》，赵某、徐某杰、徐某君、崔某均属于基本安置人员,因此他们对于《安置补助协议书》所涉各项拆迁利益应享有自己相应的权利。一号房屋系拆迁所得安置房，拆迁所得相关补助费及周转费用均折抵了部分房价款，故应当属于所有被安置人共有。徐某文虽不属于被安置人，但根据其陈述，其系用其子徐某皓的指标购买，所有出资均系其个人出资，结合本案庭审中徐某文系徐某皓之代理人、二人均主张一号房屋系徐某文一人所有之事实，法院认定徐某皓系将其对一号房屋的相关权益赠与给了徐某文，因此徐某文取代徐某皓成为一号房屋的共有人之一。

现一号房屋虽登记在徐某文名下，但徐某文未提交有效证据证明赵某和徐某杰放弃了对一号房屋相关权益的主张，故徐某文主张一号房屋系其一人所有没有事实和法律依据，法院不予采信。关于徐某君是否享有一号房屋权益一节，徐某君第一次在法院为徐某文作证时称徐某文已经在拆迁后给了其4500元作为其和其女儿的补偿，徐某君在后续庭审中虽推翻了其证言，但未提交有效证据证明，法院采信对其不利的陈述，结合徐某君和崔某只是户口落在被拆迁房屋上而并非长期居住在被拆迁房屋上的事实，以及拆迁时所处的年代及当时的物价水平，徐某君的该行为对崔某的利益没有明显的侵害，故法院确定徐某君及其女儿崔某不享有一号房屋的相关权益。

关于一号房屋的购房款数额，徐某文在法院的多次陈述均不一致，其他当事人亦不能准确陈述一号房屋的价款，故法院以《售房协议书》上载明的实收房款数额为准，并确认一号房屋的价款为54027元。

关于一号房屋的出资，徐某文主张全部购房款均系其所出，但其提交的收据与房屋价款不符，赵某等其他当事人主张赵某出资20000元，徐某文虽不认可，但结合原拆迁房屋系赵某居住使用以及赵某所陈述出资来源等事项，法院认为赵某的主张具有高度盖然性，本案庭审中，其他当事人未陈述其有出资情形，故法院认定一号房屋的出资情况为：4950元为所有被安置人共有，赵某出资20000元，剩余34027元为徐某文出资。

关于一号房屋的归属，赵某现在一号房屋内居住，且无其他住所，故主张分割一号房屋的份额，法院考虑赵某的居住及经济状况，对其请求予以支持。根据赵某的出资情况及赵某作为被拆迁房主的身份，法院酌定赵某对一号房屋享有的份额为45%，徐某文享有的份额为53%，徐某杰享有的份额为2%。对于赵某的过高请求，法院不予支持。关于赵某主张一号房屋中有工龄补助的部分，没有证据，法院不予采信。