北方房价集体“失守”？央行前副行长：要做好资产泡沫破灭的准备

在今年的10月1号，中指研究院公布了我国前100城新房和二手房9月份的价格涨跌情况。数据显示，新房方面我国前100城还有32个城市房价还在上涨，12个城市和上个月持平，56个城市新房价格出现了下跌。相比新房，二手房市场更加不容乐观，100个城市中二手房价格还在上涨的城市只有28个，1个城市出现横盘，71个城市价格出现下跌。由此可见，我国的房价已经呈现普跌的趋势，而且这还是各大城市不断救市的情况下。

如果我们仔细分析这些城市的话，我们会发现一种奇怪的现象，那就是房价继续上涨的城市大多集中在南方一些城市，而房价下跌的城市由北方城市居多。例如新房市场跌幅前十名：哈尔滨、江门、肇庆、长春、郑州、聊城、南宁、贵阳、湛江、石家庄；二手房跌幅前十名：盐城、常熟、沈阳、淮安、常州、临沂、郑州、江阴、洛阳、哈尔滨。由此可以看出无论是新房市场还是二手房市场，房价跌幅比较大的城市基本都集中在北方。而且这还只是一些比较大的城市，一些小城市跌幅更大，例如环京地带的城市：燕郊、涿州、香县等城市，房价下跌幅度都在腰斩以上。

可以说自从楼市遇冷以来，房价率先下跌的城市大部分都集中在北方，而且北方城市房价下跌的幅度要远远大于南方。那么为何相比南方城市，北方城市的房价会集体“失守”呢？笔者认为主要原因主要有以下三点：

第一：北方城市库存量偏高，无论新房市场还是二手房市场都处在“供大于求”的状态

由于过去的20年我国的房价持续上涨，造成越来越多的人开始投资炒房，也造成我国的住房库存量越来越多。以东北人口最多的城市哈尔滨为例，根据易居研究院，2022年哈尔滨二手房挂牌量始终维持在10万套以上，但真实的市场需求不足6万套。新房方面库存量也是严重超标，根据克而瑞数据显示，9月份沈阳新房成交面积环比下跌36%，同比下跌45%，前三季度累计成交较去年同期下跌33%。还有长春9月份环比下跌45%，同比下跌47%，前三季度累计成交下跌46%。总之来说，无论是新房还是二手房市场，北方城市库存量都严重积压，因此未来北方城市的房价还会进一步地下跌。

第二：北方城市人口流失严重，无法支撑起现在的高房价

根据去年公布的七普数据显示，北方城市人口流失严重，尤其是东北三省。数据显示，在过去的十年间东北人口减少了1099万，在东北所有的城市仅沈阳、大连、长春三个城市人口还在增加，其他包括哈尔滨在内的33个城市的人口都在不断减少。这是十年内的数据，如果时间缩短到去年一年，那么东北几乎所有的城市人口数量都在减少，根据东北三省公布的数据显示，在2021年这一年东北三省人口就减少了超过100万，其中黑龙江减少了46万，辽宁减少了25.6万，吉林减少了23.79万。

除了人口外流以外，新生人口出生率也下跌得厉害，根据公安部门公布的2028年全国31个省市常住人口出生率数据显示，辽宁、吉林、黑龙江三省2020年出生率排名在后三位，分别是5‰、4.65‰、3.67‰。没有人口的支撑，北方城市的房价很难不跌，再加上最近几年人们对于楼市的悲观态度，北方城市的房价成了重灾区。

第三：南北城市的经济差距不断拉大，没有了支撑房价上涨的基础

过去我国的发展多依赖资源的开发，而北方城市大多都资源比较丰富，例如鞍山铁矿资源丰富，诞生了鞍钢，长白山药材丰富，诞生了很多的药厂。但随着互联网时代的到来，靠资源发展的时代已经过去，而且很多资源型城市也面临资源枯竭的难题。因此我国经济中心加速南移，南北方经济差距不断被拉大。

在改革开放初期，辽宁经济位居全国第三，仅次于江苏和上海，而且当时黑龙江也在全国前十。而如今辽宁已经掉到了16位，黑龙江25位，吉林26位，在全国31个省份中已经属于吊车尾了。另外在改革初期东北四大城市（沈阳、大连、哈尔滨、长春）均排名全国前十，而如今只有大连还在前30，其他城市都在30名开外了。经济的不景气无法支撑现在的高房价，另外也是北方人口不断流失的主要原因。

总体来说北方城市的楼市行情之所以如此惨淡，主要原因在于住房资源的过剩、人口不断地流失和经济发展的缓慢。尽管北方城市的楼市遇冷，但现实情况仍然有很多北方城市热衷于卖地，开发商热衷于盖房，还想靠房地产行业捞金。这会造成什么后果？正如前央行副行长吴晓灵说的那样：泡沫中狂欢的日子不多了。靠房地产发展经济，靠房地产赚钱的时代已经过去，楼市未来很可能进入一个长久的稳定期。

很多专家认为，北方城市房价出现回落并不是坏事，有利于楼市挤出“泡沫”，让房子回归居住属性，让楼市发展回归到更加正常的轨道上来。

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