预售房烂尾，银行失职，业主可以停供房贷吗？

以下文章来源于盈科深圳律师事务所，作者周科律师、柴子凡实习律师；本文版权归作者所有，转载仅供交流学习，如有异议请私信联系删除

一、银行在预售中的义务

在商品房预售制度中，银行主要在两个方面具有监管义务，一是预售资金监管，二是发放房地产信贷（包括向房地产开发企业发放的开发贷款和向个人购买自住房及商业用房的贷款）。

1、预售资金监管义务的规定

预售资金需开设专用账户已经是常识，《广东省商品房预售管理条例》第六条第（六）项具体规定了取得商品房预售许可证应当具备的条件包括：“已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户”。

关于专用账户中资金的用途，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅笼统规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《广东省商品房预售管理条例》第三十条规定：“预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用”。对此，广东省各地区还有所细化和区别，如《广州市房屋交易监督管理办法》第二十、二十一条规定该资金可以用于退还购房款，《深圳市房地产市场监管办法》第十八条则规定可以用于该项目的行政罚款，《东莞市商品房预售款监管工作制度》第九条则明确款项可用于支付设计、监理费用。

关于银行违反监管规定的后果，《广东省商品房预售管理条例》第四十一条明确规定：“银行违反本条例第三十三条第二款支付商品房预售款和房地产交易登记机构违反本条例第三十条第一款规定同意使用商品房预售款的，上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项；给预购人造成损失的，依法承担连带责任。”具体地市对银行失职责任的规定则稍显轻微，如《深圳市房地产市场监管办法》第七十二条规定：“建设工程监理单位、施工单位及商业银行，违反本办法规定，有出具虚假证明文件、怠于履行监管职责等行为，导致房地产开发企业抽逃预售款的，由建设部门或者银行监管部门责令停止违法行为，处10万元罚款。”

在郑州等楼盘烂尾比较多发的地区，有关部门出台了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》等专门政策文件，整治解决烂尾问题，该《方案》就“严肃追究责任”部分就规定：“各开发区、区县（市）要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部门对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制定处置方案；对停工逾期问题楼盘原有预售资金被挪用的，能够追回的应当依法及时追回；房地产企业控股股东、实际控制人对资金挪用负有责任的，应当对损失承担连带责任；相关主管部门监管不到位的，商业银行对资金挪用有过错的，依法依规承担相应责任；税务部门要对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。”

2、限制银行放贷的规定

《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第一条规定了银行向房企发放开发贷款的限制：对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

该通知的第三条规定了银行向个人发放购买自住房消费贷款的限制：商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

该通知的第四条规定了银行向个人发放购买商业用房消费贷款的限制：利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

二、楼盘烂尾，法院支持业主暂停供房的规定与案例

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款（2020年修订前为第二十五条）规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”然而实践中出卖人开发商往往早已将购房款挪作他用，银行收不到开发商退回的贷款，可能会根据与业主签订的按揭合同去找业主的麻烦，业主可否主张停贷？

1、最高院观点：楼盘烂尾预售房屋业主对购房合同解除无过错，却既支付了首付款又需偿还按揭贷款，权利义务明显失衡，有违公平原则，买方无须偿还借款，由开发商偿还。

（2019）最高法民再245号金融借款合同纠纷再审审查与审判监督案件中，王某等业主购买越州公司预售的商品房，建行青海分行提供按揭贷款。银行与业主的《借款合同》约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”。后来案涉楼盘无法完工，另案生效判决确认开发商应当偿还银行借款后，银行未执行到位，银行只好又通过本案起诉请求判令买方王忠诚等三人与开发商越州公司共同偿还贷款本金。

最高人民法院认为：第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某等三人的债权；王某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。综上，建行青海分行请求王某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。

法院判决买方可以在房屋烂尾、商品房买卖合同和贷款解除情况下无须偿还借款，由开发商偿还。

2、银行监管失职，部分案例中地方法院支持业主停贷。

（1）广东省高院：预收贷款行未将按揭款转入专用账户，业主可以停贷。

粤民申7516号金融借款合同纠纷再审审查与审判监督案（惠州系列案）中，业主向光耀公司按揭购买商品房，招行惠州支行提供按揭贷款。招行惠州支行作为预售款贷款行，未将2774万元按揭款转入专用账户，被住建部门要求整改。后光耀公司无法竣工交房，原告维权无果后将招行惠州支行诉至法院。

惠州市中级人民法院和广东省高级人民法院认为：被告作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而被告并未在缔约之时以及合同履行过程中向原告履行告知义务，被告的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故被告应当向原告承担部分缔约过失责任。关于责任划分的问题，因光耀集团有限公司的违约行为系原告的涉案损失的主要和直接原因，而被告未尽到履行告知义务系原告的涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回。

类似判决的同类案件还有 (2020)桂12民终447号等广西宜州系列案。

（2）云南省楚雄市法院：开发商应将已收取的首付款、代收税费及原告方已向银行归还的贷款本息返还原告，并承担原告方名下的剩余贷款本息。

(2019)云2301民初1303号金融借款合同纠纷案中，徐、罗二人向万湖公司按揭购买预售商品房，按揭贷款银行和预售资金监管银行都是工行楚雄支行。万湖公司将预售账户1.25亿资金转走，后资金链断裂楼盘烂尾。徐、罗二人维权无望，向工行申请解除按揭贷款协议，遭工行反对，遂起诉万湖公司、工行要求解除购房合同与按揭协议。

云南省楚雄市人民法院认为：首先，对于商品房预售款监管问题，因不属于民事诉讼审查的范围，故本院不予评判。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。故对本案中的金融借款合同，本院一并予以解除。金融借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少当事人的诉累，在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的本意。故被告万湖房地产公司应将已收取的首付款、代收税费及原告方已向银行归还的贷款本息返还原告，并承担原告方名下的剩余贷款本息。