房地产又挨了一闷棍，形势已然清晰

上篇文章又被风刮跑了。

如果尖锐的批评完全消失 ， 温和的批评将会变得刺耳；

如果温和的批评也不被允许 ， 沉沉默将被认为居心叵测；

如果沉默也不再允许，赞扬不够卖力将是一种罪行；

如果只允许一种声音存在，那么唯一存在的那个声音就是谎言。

这段话是柏拉图说的。好消息是还没有到第四阶段，坏消息是正在从第一阶段过渡到第二阶段。

两天没更文，今天手有点痒，聊聊房地产吧。

1

通知

10月8日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号）。

划重点：

1、严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

2、规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

3、要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。

这个通知并未引起媒体重视，因为大部分内容都是以前三令五申强调过的，这次不过是例行喊话而已。

但这个通知有了一个新内容：

不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。

这个就是今天要说的重点，这个国企购地就是指地方城投公司买地，而城投公司是地方政府的亲儿子，靠地方政府输血而活，这种左手倒右手，就是虚增土地收入了。

城投拿地，是今年的一个“亮点”。

2

城投拿地

广州，一线城市。

10月10日，广州今年第三批土地集中供应落下帷幕，拍卖情况十分尴尬。

一共18宗地块，13宗底价成交、2宗溢价、3宗流拍。

可谓把一线的脸都丢尽了。

更让人绝望的是，15宗成交的土地，有11宗都是广州的城投公司买掉了。

以前土地拍卖，民企是主力，广州这次是民企全军覆没；

今年开始，民企不拿地了，国企开始扮演主力；

到了现在，连国企的参与热情都没了，地方政府不得已亲自下场扫货。

提醒一下，城投公司是没有造血能力的僵尸企业，它的作用是依靠地方政府的信用加持，融资给地方政府用，当它自己需要钱还债和发工资时，只能找地方政府。

所以说，城投公司与地方政府是一体两面，穿一条裤子的。

土地是地方政府的，现在没人来买地，城投公司来买。城投公司没钱，买地的钱是地方政府给的，那么对于地方政府而言，这卖地的钱还能是卖地收入吗？

这不就是过个账而已吗？

这就是财政部“126号”文所说的“虚增土地财政收入”。

根据克而瑞研究中心统计，在2022年1-9月拿地金额TOP100中，城投公司数量占比49%。而且随着时间的推移，城投公司的拿地占比越来越高。

一线城市的广州尚且如此，何况是其他城市呢？

3

弊端

城投公司拿地，看起来是暂时稳住了土拍和楼市，但实则后患无穷。

一方面，城投拿地的开工率很低。

专业的事要交给专业的人来干，城投公司的专业是融资，而不是搞房地产。城投拿到地之后，需要寻找开发商进行合作，通过把土地变成房子，才能收回成本和利润。

所以，城投拿地，首要任务是找到合作开发商。

但如果开发商愿意跟城投公司合作，那它为什么不自己去拿地呢？

所以，城投公司拿地，本身就说明开发不愿意造房子了。你现在还想着找开发商合作，这本身就是悖论。

事实也确实如此。

根据中国指数研究院监测，截至今年8月末，在22个重点城市中，2021年成交的土地出让项目取得预售证进入市场供应的比例为32.3%，其中，由城投公司主导的项目入市率仅9%。

根据克而瑞统计，在2021年第一批成交地块中，开发商拿地开工率高达61%，而城投公司拿地开工率23%。

另一方面，城投拿地会导致新增隐性债务。

城投拿地的开工率很低，那么闲置的土地怎么处理呢？

最常规的操作就是抵押融资。

找个评估机构做个市值评估，比如价值1亿，按照五折抵押率，也能获得5000万融资呢。

这5000万就属于空手套白狼了！

因为拿地的钱不是城投公司的自有资金，地方政府给它过个账而已。

这5000万就很可能是隐性债务。

而地方政府的隐性债务现在就是个大地雷，中央三令五申一直强调严禁新增隐性债务。

但地方政府现在确实没钱，穷得叮当响，有着一股强大的融资冲动，这就很容易搞出新增隐性债务的篓子。

这就是一场中央与地方的拉锯战。

所以，财政部“126号”文就出来了，必须控制城投拿地，不能让地方政府这么瞒天过海地玩。

4

未来

从城投拿地到叫停，我的一个直观看法是：

商品房市场在未来两三年内，会发生质变，新房市场会极度萎缩，市场以二手房交易为主。

这是供需决定的。

现在土拍不景气，2022年前八月全国卖地收入比去年同期下降28.5%，卖出去的地一半还是城投公司。也就是说，建房子的地少了，而且开工率还低，以后入市的新房肯定是锐减啊。

但是按照官方说话，中国还有3亿“新市民”，他们在城市工作生活，还没有自己的房子。解决办法也想好了，那就是《》提到的，60%的人买房，40%的人租房。

这些数据本身也反映出一个事实：房子已经建得够多了，而且分配很不均衡。

无论是经济规律，还是政府思路，未来的商品房格局已经定下来了：

房叔们不断挂牌甩卖自己的多余房子。

现在已经有这样的明显趋势了，以至于挂牌房子太多，有些地方政府担心影响房价，自己亲自下场收购存量房源，托底楼市。

目前所知，已经有济南、郑州、苏州这三个大城市通过城投公司收购滞销商品房，其中苏州金九楼市销售因此环比大涨126%。

城投公司，从拿地开发到终端销售，开始楼市的一条龙服务（兜底）了。

当然，城投公司这么大包大揽，只是为了暖场子，归根结底，还要取决于老百姓有没有钱来买房。

国庆节前，国家四部门一口气甩出“三连炸”！降息+减税+下调公积金利率！这种罕见的重磅举措，就是为了吸引老百姓来买房。

这次的不同在于，以前的政策多是为了鼓励买新房，这次更多是针对二手房。

随着新房越来越少和二手房越来越多，现在真正该担心的，

不是无房者买不买房的问题，而是房叔们卖不卖得出去的问题。

你想啊，连上海的二手房都不好卖啦。

灵魂之问就来了：为什么就是不降价促销呢？

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