C6峰会 | 康养圆桌论坛：多维度视角解读康养产业

9月16日,2022中国产业资源战略峰会在上海浦东丽思卡尔顿酒店盛大召开。本次论坛以“O.N.E”为主题，邀请多领域行业大咖真诚对话，交流产业发展趋势，就在复杂环境下如何拥抱产业地产新变化进行深入探讨，旨在以宏观的视角挖掘最有价值的话题，为产业地产业内人士打造全方位共享交流平台，聚力探索产业发展新模式，共创产业地产行业的发展新时代。

朗诗常青藤总经理罗丹女士、迪马产发副总裁郑春香女士、绿城康养副总经理杨满珠女士与复星康养总裁助理梁杰女士受邀参加本次会议，并与亿翰智库康养产业事业部总经理张小兵先生共同开展了《多维度视角解读康养产业》主题论坛。

康养新动力论坛，多维解读康养产业

以下为论坛实录：

亿翰智库康养产业事业部 张小兵：因为我们刚刚讲了是产业服务的平台，希望做好行业的观察，产业的观察，希望在这个平台上能够让我们的客户，朋友圈的朋友们更多的展示大家在这个领域里面所做的探索和贡献。

今天请四位老总到现场来，跟大家做一些专业上的分享和沟通，但是因为时间紧，我也有一些要求，今天我以提问题和听为主，控制自己。大家尽可能说干货，尽可能简略地说，尽可能说好的、有吸引力的，让大家能够快速地学习到各位在这个领域好的经验。每个人讲解所问的时候时间尽量控制一下，因为主办方给我提了要求。

我只提问题不参与互动和讨论，大家也尽情的展示自己。因为养老发展到现在是开放性、探索阶段、没有封闭式的答案，所以在这个阶段我们也不需要有封闭的总结，下面正式进入论坛环节。主题是新动力，康养运营到现在有新的观点、新的发展，所以我依次提三个问题，就从左手边开始依次回答。

亿翰智库康养产业事业部 张小兵：第一个问题，刚才讲了4家企业都是国内顶流的一线康养运营公司，我也希望大家借此机会，可以简明扼要介绍一下各自企业的运营模式，以及运营的特点，供行业同仁参考。

朗诗常青藤 罗丹：朗诗常青藤是朗诗的独立养老板块，朗诗在2013年成立养老事业部，发展到现在近十年的时间，主要的经营模式是在城市当中寻找闲置的资产，对它进行适老化改造，为城市的老人有养老需求，并且也有支付能力的这部分长者，提供就近养老的服务模式，这样的模式运营下来之后，更多集中的客群是高龄高照护，并且获得了市场一定的认可。

朗诗常青藤在10年当中逐步从南京走出来，目前已发展6个城市：北京、上海、苏州、无锡、南京、杭州。6个城市基本形成初步的养老机构连锁化运营，在这十年中我认为是比较辛苦的，逐步找到了用平台运营去支持连锁化经营的模式，在今年也开始有信心从高龄高照护客群向更年轻老人的年龄谱延伸。

所以今年发展了城市养老综合体的产品，同时围绕机构延伸到居家社区这样的产品，能够形成相对广维度的养老服务体系，这就是朗诗养老主要的介绍，也非常希望跟更多同行多交流。

迪马产发 郑春香：迪马可能对于在座各位来说名字比较陌生，我们地产是东原地产，康养的品牌是迪马常青社，对这个行业来说我们是典型的新兵，从2016年开始关注康养行业，但看到这个行业不怎么赚钱，所以非常谨慎，真正从2019年进来，以为做了很多很充分的准备，进来之后发现该踩的坑、不该踩的坑都踩了。

到目前为止用收并购和自建的方式，做了一家医院，有10家机构，大概在2000张床位，有65个社区站点，覆盖5万家的居家上门老人，通过两年多的磨合，目前形成医疗+机构+站点+居家，四级联动的运营模式。

刚才在开场讲到人才要强的问题，我们这几年也走了很多弯路，很庆幸现在有很强的康养团队，这个团队在整个行业耕耘了十几年，这个团队目前为止帮我们克服了地产行业进入康养行业，项目很难盈利的困境，除了我们自己用地产思维做了两个项目之外，其它单项目都是可以盈利的。

同时因为底层的运营能力和服务能力也不错，我们也拿了蛮多奖，包括去年也拿到国家三部委联合颁发的智慧养老，在川渝地区唯一的试点阶级，同时通过站点辐射，中心辐射周边站点，15分钟半径圈为老人提供服务的模式基本建成。

到今年年初，整个康养板块轻资产的运营和服务能力开始做对外输出，今年分别跟国资和险资做轻资产的运营和托管服务，所以在座各位有轻资产运营的需求，下来之后可以随时联系。

绿城康养 杨满珠：一说起绿城就是绿城房地产，康养集团是从地产里面延伸出来的专业公司，做到现在已有10年时间，发展到现在开业项目有10家，有6000多张床位，刚才更多指的是康养产品有哪些，我们绿城康养集团有三大业务模式，一个是前期咨询，二个是机构运营，三个是教育培训，从业务类型来讲，客户群体分为两个端口：

第一，康养地产商、政府，还有专门做康养，但一开始不太会做的企业，这是我们其中很重要的客户群体，我们会给他输出前期的咨询和运营顾问，还有合作方会做教育培训和人才输出。

第二，我们最重要的基石客户群是我们的长者。绿城的服务特色是围绕学院式养老，衣食住行、怡乐学为、医康养护这12个字的方针。我们梳理有600多项服务内容，在这600多项服务内容可以有各种产品的组成，可能会有老年病医院、护理院、大型机构、小微机构、居家日间照料、认知证照护中心、临终关怀等等，这些产品类型绿城康养集团现在都有在营的项目。

相对来说在所有的康养机构类的运营项目里面，我们是已经比较成熟了。刚刚郑总也说到他们踩了很多的坑，我们绿城到现在为止团队组建已经九年的时间了。整个绿城进入养老行业已经十三年的时间，踩了无数的坑，里面有包括机构养老的，有包括康养地产的，各式各样的。

在这个过程当中，也沉淀出来自己的一套相对来说成熟的体系。当然我们进入这个行业，依然觉得是处于一个发展的过程当中，希望跟更多的同行一起努力，能够把这个做好，因为并不成熟，需要很多人付出很多的心血，努力才能做得更好。

复星康养 梁杰：复星也是从2012年开始运营我们的第一个养老的项目，十年下来说几个数据。第一个与前面几位领导说得一样，形成了三个比较成熟的产品线： 第一个是作为活力养老的星堡的品牌，这个主要就是针对活力老人的； 第二也是 有一个成熟的品牌星健，主要是做康复医院和护理医院的； 第三 因为养老基于97%的居家养老， 我们会有一个蜂邻的产品线。 这是我们十年形成了三大产品线。

另外我们在全国大概有11000左右张床位的规模，就是我们的十年间的积累。

今天主要是谈运营，前面几位女将们都讲了，其实运营会踩很多坑，那么对于复星来讲，十年的运营下来，会关注三个核心的维度：品质、安全、效率。六大学科建设上面我们不断提升做培训，最终带来是学科能力的提升和对应到的指标就是用户满意度的指标的提升。在效率上是引用制造业的管理，通过效率的管理最终带来是我们的运营端的提升。安全其实通过各种各样的第三方的质量体系标准来进行管理的，最终带来是客户安全，所以品质、安全、效率这是我们在运营上的三大关注的维度，谢谢大家！

亿翰智库康养产业事业部 张小兵：四位老总的发言，我们基本上能够看出来两个方向，一个是做到现在，坚持到现在，除了迪马时间短一点，剩下三家都是十年以上的企业。一定有一些成熟的干法，否则坚持不到现在，所以我想未来我们能不能一起研究告诉哪些是成功的路径，哪些是成功的方法，做一些总结。踩过得坑能不能把这些坑整理整理叫“降龙十八掌”，怎么样规避18个坑？我想接下来我们在行业的产业平台上，通过治理行为还能做很多的事情，绿城康养也做培训，咨询。我们第三方能不能做得更有效一些，大家能够整合在一起，给行业做贡献。

接下来第二个问题，刚刚讲前面养老的十年，现在进入后面的第二个十年。第一个十年从2013年所谓的养老元年到现在，已经做了这么长时间的发展，也已经经历了一整轮的优胜劣汰，进入下一个十年一定在这个领域里面会有新的发展趋势，我想在座各位都已经是这个领域专家级运营管理的高手，是不是可以给在座各位分享一下未来康养的发展趋势是什么？

朗诗常青藤 罗丹：代表个人观点，我们自己在做养老起步的时候，是非常坚定的把重和轻分开，所以所有的项目都是用租赁的模式来尝试，我们认为这种方式可以让团队更加直面运营的压力，并且让运营的经营逻辑让团队看得到，让服务真的跟经营挂钩，当然在这个过程当中可以看到，因为很多跟国外学习一些标准，会发现不同的支付体系和不同的文化所带来的服务标准，真正在本土化的过程当中要做很多本土化的变革，这是很多坑形成的原因。

但我认为这是必须面临的，我们自己做下来看，最初的选择是对的，不要让重和轻混在一个篮子里面看，还是要非常清楚了解创造的价值，哪些为重赋能，哪些是确实为客户创造了真实需求。

现在来看行业趋势，自己比较欣慰地看到行业越来越注重分开看轻和重，不管是险资还是国企。行业里面大家都在看运营，我认为这是一个非常好的事情，如果这个行业所有的资本都在砸这个行业，没有看清楚行业的本质，我认为对这个行业良性的发展没有太多的好处，所以理性的投资和精细化的运营，不仅仅对一家企业，其实对整个行业都是有帮助的。

第二个趋势，我认为自己是很长一段时间在细分赛道做，并没有想过起步做全龄，就做60岁到最后临终，细分赛道的耕耘让我认为这个行业是生活运营行业，不是真的可以一下子吃透所有的领域，生活是方方面面，所以我认为养老这个产业，除了需要养老，我认为还是比较窄的，它还是需要产业链上很多企业加入，资方也好，做康养也好，做医疗也好，甚至做辅具也好，甚至平台媒体、客户都是这个产业链上的每一个环节，所有的环节去理解这个行业，不要用短期的视角看这个行业，我认为这是行业慢慢走下来，我会看到更多的企业慢慢开始理解和研究这个行业，我们认可这个行业短期内有可能是亏损的，但我们也看到这个行业长期来讲，能够带来稳定的现金流。从疫情整个下来可以看到，我们给房东创造了很好的现金流回报。我相信一些经济的波动、一些周期的调整，会让大家看到这个行业的价值。我就说这两点，谢谢。

迪马产发 郑春香：从宏观、中观和微观简要说一下。最新数据出来，65岁的老人2个亿，老龄化人口占比14.2%，我们未富先老这几个大的数据意味着老龄化的浪潮，在我们还没有做好准备的时候就已经来了。

从宏观角度，8月底国务院发布最新养老进度的专项报告，看的出来做了很多动作，政策也是接二连三的出台，对于养老企业来说一个是机会，另外一个从政策出台到落地还有很长的时间要走。举一个例子，其中有一条政策是房地产新项目必须按人均占地面积0.1个平方，配件养老的配套用房，但实际上出来的配套用房，大部分对养老企业来说很难使用。这是既看好的一面，又是比较客观的来看政策落地。

从中观角度来讲，自己最大的感受，我进这个行业时间比较短，如果今天讲运营主题，我应该请合伙人过来讲，我更多是感性的感受，整个行业的竞争在加剧，刚才有讲到国家队进场，说的好听一点叫国民共进，国家队进场的力度和速度都在加大，这是第一。

第二，医养结合，早些年大家一直讲医养结合很难，但现在医养结合是必须的选择，尤其随着85岁老人失能失职这部分的群体。

第三，消费者的消费者意识，对于专业化、品牌化和连锁化的要求也越来越高，这是整个从行业角度，我认为这是一个好事，它会倒逼养老企业运营和管理水平的不断提升。

从微观角度来讲，企业过去十年很难，当下跟过去十年比是更难的，目前环境不太友好。最近报告出来说中国60岁以上老人疫苗完成率是85%，可能没有做养老的人不知道，把85%落到养老机构里面，养老机构的运营承担非常大的压力，为了让有基础性疾病的老人们，要去把疫苗完成，这是第一。

第二，疫情变成新常态之后对运营的压力。举一个例子，成都。成都的项目到目前为止最长的已经超过150天，对于还在爬坡期的项目财务指标压力非常巨大，对于养老行业来说，过去十年熬，接下来大家还要有足够的耐心继续熬。为什么今天在座全是女士，可能女性的韧性和耐力非常强，我认为这是一项马拉松工程。

绿城康养 杨满珠：因为我自己本来是做护理工作，原来在医院上班，2008年也在英国的养老机构里面工作过，在2011年回国后，我经历整个养老的历史发展，我们看到很多变化。我们从最糟糕的时候走到现在，其实现在已经比原来好很多，至少有更多的人愿意接受机构养老，政策方面在目前阶段还是放开的，我们作为养老企业来说，在行业发展的过程当中，没有明确自己一定要在里面做哪一个板块，机构也好还是活力长者也好，因为我们是企业，所以我们只关注能不能活下去，所以绿城康养集团在选择产品发展的过程当中，一开始就选择机构养老成为刚性需求，通过刚性需求让企业本身能够活下去。依托康养地产的优势做咨询，做对外输出。在发展的过程当中，居家养老政策不好的地方我们不会碰。

最近几年整个行业发展出了很多新鲜的名词，比如说互联网医院，一些健康管理类的，还有很多智慧养老的公司，陆陆续续都出来了，包括近十年旅居养老的发展，旅居养老我们自己也在尝试，但实际尝试不算成功，但也有一些企业通过旅居的方式，带动前期在市场培育过程中的人头、流量。

绿城在全国各地也有不同的产品类型，但是在尝试的过程中其实是没有那么成功，在未来的发展过程当中，我们看到的还是谁来买单，谁愿意买那个产品类型，我们会往那个地方发展。

目前的阶段会聚焦在机构养老为主，可能是医养结合会更多一些，依托机构运营发展其它的业务板块，一定是机构运营的能力强大了，我的服务水平处于行业的前端水平，才能把其它附带的做好。

复星康养 梁杰：我理解我们在谈的是十年行业发展对于整个运营服务带来哪些新的变化，时间关系我补充两个点。

第一，对于企业来讲还是可以看到十年的技术进步，带来运营效能提升，刚才张总讲的PPT里面我也很认同，以前譬如说我们要提升效能，我们就是裁员，现在不是了，现在可以通过系统做很多前置性的风险预估，以前省菜的钱降低餐饮成本，现在不是了，可以预制菜、炒菜机器人、万能蒸烤箱，所以技术进步对于这个行业影响和变化还是很大的。

第二，客户端不一样。随着这十年，客户端随着客户需求的变化，我们提供的养老服务也会不一样的。以前就是机构养老，现在做了很多的咨询，适老化的改造也好，针对居家和社区包括整个养老家庭的变化，其实都会提供更多多元化的服务。就是我看到的十年新趋势和新的变化，谢谢！

亿翰智库康养产业事业部 张小兵：在座的四家企业是完全市场化的养老运营的标杆型企业，未来发展过程当中各位具体有哪些继续发展的方向，或者重点业务，也给在座的大家做一些分享。因为你们做的事情是全行业紧盯的是大家的样本，都会向你们学习。

朗诗常青藤 罗丹：我认为朗诗养老的核心优势是把自己的绿色基因，健康住宅和养老的精细化运营紧密结合的这样一条路。所以未来我们的发展会紧紧围绕自己的核心优势和资源禀赋，把健康的适老化环境打造，低能耗的住宅。其实带来就是高效的运营以及精细化的运营，能够去做一个深耕。另一方面也不把规模作为我们的KPI，会在深耕的长三角区域，包括北京这样的城市去深耕。在一个城市做透，做深，最后我也认为单纯的轻资产输出未必是唯一的路，因为养老是共赢的。

把我们的擅长拿出来，如果在其他的资源上有资源优势禀赋的企业跟我们合作，大家共赢，共同在未来有能够看到朝阳行业里面用自己的资源禀赋来获取我们创造的价值所带来的收益。非常希望各位有区域性的有在这个行业里面愿意深耕，我们来看看怎么样合作共赢，谢谢！

迪马产发 郑春香：我们整个上市公司是把康养业务作为战略性的产业来打造的，所以分享三个坚持给大家。

第一，坚持是叫区域生根，我们现在进的城市很少，只有成都、重庆加上海，我们接下来也重点继续深耕这三个城市，一个是管理半径的问题，一个是规模经济的问题。

第二，坚持四级联动，就是医疗+机构+社区+居家。机构不仅是我们的机构，也是我们的基本面。

第三，坚持长期主义，以及当下活下来。长期主义是我们真的怎么样能够为老人提供更优质的产品和服务，真的有一个很美好的养老。但是当下活下来更重要，怎么样确保现金流能够稳定支撑，我们熬到春天到来的那一天。

绿城康养 杨满珠：因为绿城无论是地产还是物业，还是康养都是以服务为主，我们坚持以服务是我们的全部内容为主。以提供为长者的服务来作为我们的引领模式，因为只有长者认可我们的服务，之后无论是哪种产品，一定是认可你的服务才能够对各种的产品进行买单。所以我们绿城接下来先坚持把服务品质做到行业里面领先的水平，这个是我们自始至终不会改变的。通过我们的服务有可能将来衍生出来做一些其他的，在有了一定的客户群体之后。

比如说做一些康养产业其他的改造，也可能顺应浙江省的政策，做一个空间范围之内的一老一小的。所有的前提都是围绕着自己的本身现在的长者服务为出发点，未来有可能做长者的一些日用品像轮椅、纸尿裤之类的，但是这个前提是累积了大量的长期的长者。

复星康养 梁杰：在我们的理解是觉得养老行业跟其他的行业并无二致，企业的核心都是回报。所以基于行业本身的话，可能对于我们自己来讲，运营就是极致把回报做上去，把自己的金字塔磨得更尖，之后会选择合作方。很开心参加今天的论坛，希望能够跟大家有更多的交流和合作的机会，谢谢大家！

亿翰智库康养产业事业部 张小兵：四位美女老总的发言让我深感震惊，因为她们讲了太多的实实在在的内容了。谁说养老不好做？请看在座的四家企业，坚持到现在而且逐渐形成了品牌规模和应有的效益。谁敢说女子不如男？坐在台上80%的女性顶起了康养领域的里面大半天，我们只能做辅助型的工作，男士们赶紧加入这个行业。谁说一个好的高质量的论坛不能控制好时间？我们正好00秒。特别感谢四位嘉宾精彩的付出，给大家一个最好的享受，万分的感谢，谢谢！

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