过去五年，惠州这些片区的二手房涨了

多年来，惠州楼市颇受争议。

其中有“勤于修地铁”，高喊地铁开通，房价涨疯，唯恐慢一秒就赚不到你佣金的中介；

也有自诩“老师”，一只脚猛踩惠州，另一只脚却跪倒在中山，赚得盆满钵满的所谓“大V”；

还有不明真相的吃瓜群众，身处迷雾之中，看不清方向。那么惠州楼市是否真能被中介吹上枝头变凤凰；又是否如“大V”们所说，惠州楼市温柔的背后是吃人不吐骨的恶魔，只有填不完的坑？

以史为鉴，可以知兴替。

为此我从惠州四区（惠城、仲恺、惠阳、大亚湾）的24个板块中，选取了60个具有代表性的楼盘作为样本，通过对比五年前和最新的二手房成交价，统计分析各个片区的二手房涨跌情况。

希望从历史的经纬中寻找答案，看清惠州楼市的真实面目。也希望能为大家在选择区域板块时提供一定的参考价值。

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从整体来看，所选取的60个楼盘的五年平均涨幅为1.457%，也就是说绝大多数人都是亏钱状态；

其中，惠城所选取楼盘平均涨幅最高，为13.035%，远超大部分区域;

大亚湾区微涨，涨幅仅0.008%；

仲恺、惠阳两区均下跌，仲恺区跌幅最大，达7.916%，惠阳区跌幅6.15%。

（数据来源：贝壳、乐有家、惠民之家）

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我们先看看惠城区各片区的具体表现情况。

所统计的各片区，全部实现上涨，表现最好的是河南岸片区，所选取的三个楼盘最新平均涨幅达31.81%、平均最高涨幅达62.39%，远高于其他片区，当之无愧的王；

名校聚集的麦地片区所选两个楼盘平均涨幅为23.51%，平均最高涨幅36.59%，位居第二；

东江新城、东平片区涨幅均超10%，分别为19.62%、15.70%；

水口、马安、江北三片区涨幅不明显，均低于5%。

（数据来源：贝壳、乐有家、惠民之家）

河南岸涨冠全市的原因是，其占据了城市最好的湖江资源和市政配套，拥有最好的居住体验，片区内的金山湖是有名的豪宅区。不可复制的地段、环境、配套完全限制了供应量；富人往往更在乎其居住环境和品质，也更容易推升资产价格上涨。

麦地片区涨幅居前则是由于其拥有惠州最好的教育资源，过去几年全国各地的名校学区都有不错的表现。

东江新城、东平上涨逻辑跟河南岸相同，但环境、配套和居住体验略逊一筹，表现自然也会差些。

水口、马安涨幅较小的原因是整体的城区面貌相对差，且离中心区距离稍远。

江北片区之所以涨幅不明显，主要原因是片区内老旧楼盘相对较多，拉低了整体涨幅。

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我们再来看看大亚湾的整体表现。

所统计的各片区楼盘中，仅有一线邻深、二线邻深、比亚迪商圈3个片区实现上涨，涨幅分别为9.21%、10.53%、1.03%，涨幅最大的楼盘是珠江四季悦城，涨幅达16.4%；

其余4个片区均出现不同程度的下跌，跌幅最高的是灿邦商圈，达-7.52%，最低的是中心区，跌幅-0.27%。

（数据来源：贝壳、乐有家）

大亚湾各片区涨幅分化明显，其背后逻辑不难理解。

成也萧何败萧何，大亚湾因为临深面海的优势，过去这些年新房成交量常年位居第一，但也导致了二手房存量高企，叠加不断供应的新房进一步挤压二手房市场，导致大部分区域二手房价格难以上涨。

而邻深能上涨一方面是因为新增供应相对较小，靠近深圳有一定需求支撑；另一方面新房售价较高预期传导至二手房市场，也迫使一部分群体选择二手房，双重因素叠加推动了二手房价格上涨。但受不断新增供应，交通配套等进度缓慢掣肘，涨幅并不理想。

比亚迪商圈得以上涨也是因为片区内新房供应少，配套成熟，产业众多能提供一定的支撑；但片区内的消费群体素质偏低，人群环境杂乱，也导致了其涨幅并不明显。

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再看惠阳各片区的具体表现。

所统计的各片区楼盘中，仅白云新城和行政新区两个片区出现上涨，其余五个片区全部下跌。

其中白云城上涨4.35%，行政新区上涨3.73%，涨幅均不明显。

开城大润发片区跌幅最大，跌幅达-16.48%，区政府片区跌幅-11.73%，南站新城跌幅-7.81%，秋长跌幅-8.17%，三和跌幅-6.94%。

（数据来源：贝壳、乐有家）

惠阳区如此表现并不意外，由于开发较早，虽配套相对成熟，但规划水平落后，导致多数地方交通拥堵，城市面貌较差，人群杂乱，消费能力低。

且普遍楼龄在十年以上，在不断新增供应的背景下显得毫无优势。

出现上涨的两个片区都带“新”，无论是城市面貌，还是楼龄普遍都比较新。表现最好的白云新城片区虽占据着“临深”的优势，但表现远不如大亚湾的临深片区。

南站新城片区出现下跌的原因是其本身价格偏高，有较高的溢价，出现了下跌回调。但无论是配套还是居住环境都算得上是惠阳的标杆楼盘，未来的表现或将不输白云新城。

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再看仲恺各片区的具体表现。

所统计的片区楼盘中，仅陈江片区出现上涨，涨幅2.02%；惠环、潼侨均出现下跌，跌幅分别为-11.88%、-13.89%。

（数据来源：贝壳、乐有家、惠民之家）

仲恺虽贵为国家级高新区，现有TCL、亿纬锂能、德赛等知名企业，但整体规模相对还是太小；

综合经济、人口、土地面积跟大亚湾旗鼓相当，却没有大亚湾临深面海的优势；

加上最近几年不断新增的供应，另外一部分群体也会选择各方面更优的惠城，遭到进一步挤压。

而陈江片区得以上涨，主要是其配套相对成熟，片区内有天益城、鑫月广场等大型商场，也有仲恺体育馆等公共配套。

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事实证明，惠州楼市既不是中介鼓吹那样买到就是赚到，以跌幅最大的惠阳开城大润发片区为例，五年累积跌幅达16%，如果五年前以100万买入，按照首付三成，利率5.6%来计算：

五年总投入为：首付30万+五年还贷24万+交易费用6万-租金收入7.2万=52.8万；

以最新价格变现为84万，扣除银行贷款后仅剩20万，净亏损32.8万，亏损幅度高达62%

如果买了上述片区，真可谓是“昨天买了房，今天哭断肠”。

当然也不是所谓“大V”所讲的那般买了就血本无归，以涨幅最大惠城河南岸片区为例，五年累积涨幅近32%，同样按100万买入，首付三成，利率5.6%来计算：

五年总投入：首付30万+五年还贷24万+交易费用6万-租金收入7.2万=52.8万；

以最新价格变现为132万，扣除银行贷款后剩余68万，净盈利15万元，总收益率达28%，年均收益率5.6%，基本跑赢通货膨胀。

涨幅32%是什么水平呢？

拿深圳来讲，同期深圳平均涨幅大概34%左右，也就是说河南岸片区涨幅跟大多数一二线涨幅相当。

如果这也能算坑的话，那么中国楼市就没有不坑的地方了。

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那么究竟该如何看待惠州楼市？

我认为需要审慎、辩证地看，一方面，惠州地处湾区腹地，临深靠海，占据着地利和天时；另一方面也有天量供应铁一般的事实；双重因素叠加造就了惠州楼市分化、割裂的格局。

随着大开发时代落幕、人口见顶、城镇化进程告一段落、经济放缓等因素，未来楼市很难有大行情已成为共识，分化将是未来楼市的主旋律，一二线缓慢上涨、三四五六线阴跌将成为事实。

城市内部也将分化，特别是对于惠州来讲，天量供应、城市基础薄弱将进一步加剧分化，绝大多数地方都没有投资价值。

鉴于惠州楼市的底层逻辑并没有发生变化，未来格局也不会发生转变。

对此，我建议---

在不考虑通勤的情况下，无论从增值潜力还是自住的角度都应该首选惠城，惠城区集中了全市最优质的教育、医疗等公共配套，其城市中心的地位几乎不可能被取代。

考虑通勤的情况下，建议选择临深，临深首选大亚湾，其次是白云新城。过去这些年临深表现不佳，一方面是由于供应量太大，另一方面坪山高新园及深圳地铁14号等进程缓慢。

现如今临深已几乎没有土地供应了；地铁14号线即将开通可以基本实现深惠双城通勤；坪山高新园建设初步完成，即将有大量的企业落地投产，这其中一部分群体必定会选择深惠双城生活。（参考此前文章

惠州大亚湾邻深出现了倒挂行情

另外，切勿选择楼龄超过10年的楼盘，在以新房市场为主的惠州，这些老旧楼盘毫无竞争力，名校学区房除外。

最后，请大家记住，惠州很大，绝大多数地方都没有价值，切不可被低价蒙蔽双眼而选择鸟不拉屎的区域。

买房是大事，三思而后行。

注：文中所有成交数据来自于贝壳、乐有家、惠民之家，由于成交数据样本较少，相关数据统计不够全面，可能出现误差。