旧改无望，五羊新城房价跌回“5字头”

9月初，广州市工业和信息化局印发《广州珠江沿岸地区高质量发展带工信产业导则》，提出将推动12个滨江高端产业园的联动发展。

在这12个高端产业园中，出现了一个熟悉而又久违的名字：五羊新城。

按照规划，五羊新城将重点发展数字传媒、文化创意、科技金融、新零售等复合业态，打造数字经济为核心的国际商务活力引擎。而更引人遐想的，是在工作节点安排中提到的，优化广州五羊新城更新片区规划建设。

近几年，有关五羊新城更新改造的消息时不时就会传出来，还一度引发“博拆迁”热潮。然而，五羊新城的旧改至今仍未有实质性进展，板块内几个标杆小区的二手房价也是连跌不止。

正如“狼来了”的故事说多了便没人信一样，五羊新城旧改，还有盼头吗？

优质地段 配套成熟

五羊新城的位置可谓得天独厚。其位于越秀区东南侧，与天河区接壤。西边是底蕴和新潮兼具的东山口，东边是广州CBD珠江新城，南边则是珠江，与富豪区二沙岛仅一江之隔。

而说是“新城”，其实它也早已不新。

在上世纪80年代，五羊新城开始开发建设，由于当时片区的整体规划是由香港的建筑大师李允主持，小区的建筑风格参考了香港的“屋邨”结构，因此，五羊新城也称为五羊邨或五羊新邨。

“屋邨”的井字型结构，有点类似于现在小区的围合式布局，中间留一片宽阔的空地做园林或是建设休闲设施。但它又有一个鲜明的特点，那便是不同楼栋之间并非独立，而是通过拱形桥互相连接，不同楼栋的居民可通过二楼平台互相串门，是另一种形式的“人车分离”。

由于位置极佳，且片区建设得早，五羊新城的各方面生活配套也已十分完善。

最突出的是片区的教育资源，五羊新城及周边有东山实验小学、铁一小学、八一小学、育才中学、铁一中学、广州第七中学等名校，在过去很长一段时间内，五羊新城的房价可以说就是由教育资源支撑。

医疗方面，五羊新城的东南西北分别有广州市妇女儿童医疗中心、广东省中医院二沙岛医院、广东药科大学附属第一医院、南部战区空军医院等三甲医院，直线距离都在1.5公里以内。

至于商业方面，片区内暂无较大型的购物中心，但五羊新城到珠江新城仅一个地铁站的距离，要逛街购物实际上也非常方便。如果只是日常的消费，道路两边各种小饭馆、咖啡厅、酒吧、面包房等应有尽有，烟火气十足，甚至还吸引了不少网红、博主到这里探店打卡。

“世外桃源”还是“老破小”？

对于五羊新城，本地居民的情感也十分复杂，甚至分成了两个极端。

在部分人看来，五羊新城是闹市中的“世外桃源”——上班通勤时间短，无须为教育或医疗而焦虑，买菜、办事或下饭馆基本都是下趟楼的事，闲暇时还可到珠江边散散步……

若是住的时间久了，街坊邻居也能认识不少，大爷们钓鱼、下棋、拼球技，大妈们相约买菜，唠唠家常，同龄的孩子不少都是同校的同学，基本也从小玩到大。这种在院落里孕育，由跨楼桥连接的密切邻里情，在当今显得格外珍贵。

但作为一片楼龄30年以上的老社区，五羊新城的弊端也十分明显。

由于年代久远，不少楼栋的外立面已显得十分破旧，电线悬空在人们头顶不远处，生活垃圾随意堆放，还有下水道排污不畅所散发出的各种异味，周边道路狭窄，街上还有各种电瓶车横冲直撞……

就环境而言，五羊新城虽不及城中村般“脏乱差”，但也跟“世外桃源”实在不沾边。

另外，老小区的隔音差、户型落后、私密性欠缺、车位不足等缺点，五羊新城也基本占全。

尤其是周边的猎德、杨箕等村相继完成旧改后，五羊新城更是“相形见绌”，也正因此，不少本地居民也迫切希望五羊新城能迎来更新改造，让片区焕发新生。

房价跌回5字头

从2016年开始，五羊新城便已尝试进行更新改造，不过当时更多的是加装电梯、外立面换新等微改造。

此后，五羊新城虽说被划入到广州旧城改造名单，但片区昂贵的房价和新城老城交替错落的格局，让五羊新城的旧改迟迟未能取得进展。

直到2020年，五羊新城终于迎来了旧改的曙光。在越秀区2020年重点建设项目集中复工开工推进会上，提出要积极谋划推进环市东、五羊新城等城市更新“中改造”项目。同年4月，广州还公示了《五羊新城片区控制性详细规划调整必要性论证报告》，规划调整范围东至广州大道、西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸，调整面积合计121.8公顷。

一时间，五羊新城即将旧改的消息仿佛板上钉钉，甚至还有不少投资客前来“博拆迁”，片区里的二手房价也在短时间内迎来疯涨。

就像最具代表性的五羊小区，在2020年初基本还是4字头，成交量也不多。

截图来源：贝壳找房

此后一年里，小区成交量显著增加，而且价格已经去到6万元/㎡左右。

截图来源：贝壳找房

最巅峰时期，甚至还有房源以7.5万元/㎡的价格成交。要知道，五羊小区楼龄已经在35年以上，这足以见得当时片区楼市的火热。

截图来源：贝壳找房

好景不长。2021年8月住建部的一纸“禁止大拆大建”通知，给了众多投资客当头一棒，此后，五羊新城的旧改再度停滞。

到了去年年底，越秀区在领导留言板上回复关于五羊新城旧改的问题中明确，“按照‘尽力而为、量力而行’的原则，确定微改造的范围、方案和计划时序，如有进一步消息将第一时间向居民进行公示。”

这也表示，五羊新城已基本确定为微改造，拆迁的可能性基本为零。

随之而来的，便是片区内房价的“跌跌不休”。还是以五羊小区为例，贝壳数据显示，小区的二手房价在过去一年里呈现下滑趋势，目前最新的参考价格为6.35万元/㎡，相比起一年前7.29万元/㎡的价格已跌去了近1万元。

截图来源：贝壳找房

从最新成交数据来看，五羊小区的成交价已回到5.5万元/㎡左右。

截图来源：贝壳找房

至于整个五羊新城板块的二手房均价，目前也已跌回5字头，而在今年2月，片区均价还是6.4万元/㎡。

截图来源：贝壳找房

当然，即便连跌一年，五羊新城目前的房价依然并不低，在失去了旧改这一条出路后，五羊新城房价的底会是多少？

文章来源:乐居买房