恒大与恒隆丨拐点时刻的路径选择

前言

在二十余年房地产行业发展进程中，2008年、2014-2015年，是两个重要节点，因为在这两个节点，始终增长的商品房销售规模，都曾短暂下挫，而后又继续向上。

这是两个“拐点”。

恒大和恒隆并无关联，只是它们是两个方向上的极致代表，犹如左右两个地标。

这种极端的差异至少能表现在下列一组数据上：

• 恒大集团总土地储备项目778个，分布于中国233个城市（2021年半年报）。

• 恒隆集团以自持商业项目为主：它在内地9个城市的核心地段共有11个商业项目，其中上海2处、沈阳2处，天津、无锡、大连、济南、昆明、武汉、杭州（开发中）各1处（2021年报）。

这组数据上的对比的背后，暗含企业的路径选择，这种差异就像它们各自的名字：一个追求“恒大”，一个目标是“恒隆”。

因为这种极端的差异，它们面对拐点时的判断和路径选择更具代表性，也更能被外界看得更清楚，方便对比，如此而已。

2022年

2022年是毫无疑问的第三次拐点。

拐点时刻，位于香港湾仔的中国恒大中心正在被接管方公开招标出售。

据第一太平戴维斯消息，受接管人安迈企业咨询委托，现公开招标出售中国恒大中心全幢物业，以现状连租约出售，截标日期为今年10月31日（星期一）12时。

9月中上旬，该物业传出遭债权人接管。据悉，该债务涉及以中国恒大中心作抵押以换取76亿港元贷款融资。

据今年7月份报道，恒大当时招标放售中国恒大中心，当时市场估值约90亿港元，李嘉诚旗下的长实集团就此回应媒体：参与入标竞投。

去年底，越秀地产计划以105亿元收购恒大中心，但最终因收购方考虑到债务等潜在的不稳定因素，计划搁浅。

中国恒大中心是恒大地产在2015年底收购的。

2015年

2022年往前七年，是2015年。

2015年11月12日，恒大地产与华人置业订立收购协议，按总代价125亿港元进行一项收购。收购的目标是：位于香港湾仔告士打道38号及谢斐道25号的美国万通大厦。

这就是后来的中国恒大中心。

这是一座甲级写字楼商业大厦，位于香港金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域，毗邻维多利亚港湾，是幻彩咏香江参与大厦之一。

据当日公告介绍：该物业占地2,138.8平方米，总楼面面积32,090.9平方米，另有地下车位55个，楼高94.85米，总计26层。

恒大与华人置业签订的是一份分期付款的收购协议：

签订协议后支付10%，交易完成后支付30%；然后每年支付10%，一直到交易完成日期起届满第六年内，支付最后的10%。

折算下来，当日交易价格为每呎单价3.6万港元。

2015年的时候，恒大的扩张很生猛，当年5月有报道：《许家印下令大抄底：48天上100个项目》。

2015年报显示：当年恒大新增土地82宗，新增土地建筑面积3485万平米，总价款713亿元。

其中收购的很多二线以上城市的项目来自于许家印香港朋友圈的持仓。

2015年的房地产市场并不景气，随着宏观经济增速放缓，这一年，正是“新旧动能转换”这一热词新鲜出炉的年份。

这种形势，在恒隆地产2015年报中，陈启宗也同样提醒股东们：

“数年前，中国财政甚为雄厚，如今政府与大多数国企和民营公司均负债累累。这可导致生计困难，但亦可推动各项期待已久的改革；我们深盼是后者。”

在这封股东信中，陈启宗对于未来形势演进的预测并不全然准确。

他认为，维持经济稳定比刺激经济的可能性更大。

他对股东们说：

“现时防止经济出现大乱子，或许较刺激经济来得容易。因此，最有可能的情况是：中国经济会勉强应付过去。”

“毕竟，在中国文化下，中国人较欧洲人更能承受不确定性，好比欧洲人较美国人更能承受不确定性般。”

同时，他对未来也谨慎乐观：

“我们不知中国经济及地产业何时复苏，但亦不相信中国不会再次腾飞。”

这一预测后来被证明过于谨慎。

事实上，并没有多久之后，“刺激”就来了，2016年初，如火如荼的房地产“去库存”就正式拉开帷幕。

陈启宗先生，向来谨慎。

实际上，在他执掌下，恒隆地产一直如此：

以七年为期，作长期和细致的规划，而后按部就班，择时出击。

在经营上，恒隆以最核心地段的高档商业收租为主、高档住宅销售为辅，不做“量大利小”的四处开花的房地产开发生意。

在投资策略上，它总是在低负债下，等待时机，拥抱熊市，“持币”出击。

2008年

2015年往前七年是2008年。

在2008年8月恒隆地产的股东信中，陈启宗扼要的比较了“万科模式”与“恒隆模式”。

万科模式，就是后来被各大开发商演绎的的青出于蓝而胜于蓝的“高周转”模式。

陈启宗比较说：

如果万科重量，本集团定必重质；

彼等需要速度，吾等需要先行者优势；

彼等之利润有时会极为吸引但周期性高，吾等之利润于租出商业物业后其稳定性会令人难以置信。

这是他当时的总结对比。

因为谨慎，在2008年8月份之前，恒隆地产已经21个月没有拿地。

对于2007年火爆的房地产市场，陈启宗认为：

“纵使大型持久之牛市亦可充满危险。”

因为：“其时土地和楼房价格互相追逐飙升，......「面粉贵过面包」。”

“它就像在赌桌上每次赌赢时把注码增加一倍，只需输掉一次便会失去之前赚得之所有。倘参与者曾作借贷，损失或会更大。”

这时候，恒大的许家印正在香港“锄大地”。

2008年3月20日，受次贷危机影响，之前一年引入战投、高速扩充土地储备的恒大地产中止了在联交所的IPO。

在房价下跌、楼市萧条、投资机构拿着对赌协议来逼债的情况下，为了缓解流动性危机，许家印结识了他的香港朋友圈，在他们的私募投资帮助下，恒大度过了最紧张的时刻。

当然，对房地产行业以及恒大帮助最大的，是2008年底的是“四万亿计划”。

在2009年7月的致股东信中，陈启宗回顾了2008年的情况：

“技术上而言，彼等许多已经破产。银行信贷完全干涸，市场一潭死水。政府放宽多项有关地产业之规定，并于二零零八年十二月开始向经济注入巨额资金。至（2009年）三月时，价格和交易宗数均上升，内地发展商再次生龙活虎。”

对于政府的救市行为，陈启宗的态度是：应该救市场，而不是救开发商。否则，就面临道德风险：

“发展商可以「输打赢要」。意思是，倘生意成功，他们受惠；倘公司垮掉，他们无须承受后果。......，其助长了于市况良好时之恣意扩张。”

客观地说，2008年，流动性危机中的恒大地产并没有依靠政府，而是靠香港朋友圈的支持，等到了后面的救市大潮。

小结

从成立之初，恒大就像一个永不停歇的跑者：

要么在投资，要么在谈投资；要么在融资，要么谈对赌......要么在扩张，要么在扩张的路上。

它在顺周期时拼速度：只要跑得快，就先照到更多的阳光。

它在逆周期时硬扛：只要不倒下，就有机会看见明天的太阳。

这是一种一往无前的进取精神；或者说，这是一种博弈策略：一上来就梭哈，然后加注，加注，直到加无可加。

2008年、2015年，这两次恒大都赌对了。

反观恒隆地产，总是谨慎乐观，进一步等一步。

在2010年股东信中，陈启宗简要回顾了如何在市场中择时：

• 一九九二年至一九九四年的三年间，我们在香港和上海买入很多物业。

• 一九九五年至一九九八年的四年间停止买地。这是我们远在亚洲金融危机爆发前已先行作出的准备之一。

• 一九九七年七月危机开始后，我们仍继续置身市场之外达二十一个月。

• 一九九九年和二零零零年，我们在没有竞争的情况下买入土地。

• 二零零一年到二零零四年，我们又停止买地四年。

• 二零零五年至二零零六年时，在没有人留意的情况下，我们在内地二线城市悄悄地购入多幅位于黄金地段的商业用地。

• 二零零七年和二零零八年，当市场变得火热时，我们停止购置两年。

因为择时出击，所以1997年、2008年的两次金融危机反而是恒隆地产一直等待的“黄金机会”，“拥抱熊市”，抄底拿地。

陈启宗说：

“事实上，等待需要很多功夫，甚至比行动需要更大的勇气......这需要勇气和自信，而这些只可能来自坚定的信念。”

如果这是一场博弈游戏。

以恒大的风格，赢则赢得痛快，输会输的彻底。

而恒隆，除非它自己离场，否则一定永远在牌桌上。

最后

在第三次拐点来临时，把恒大和恒隆放在一起比较是不公平的。

当恒隆的老一辈在香港地产界摸爬滚打的时候，许家印还是河南周口吃不饱饭的农村少年。

当陈氏兄弟80年代美国大学毕业之后、创办晨兴资本的时候，许家印大学毕业在钢铁厂车间上班。

恒隆地产成立于1960年，在六十年代中期已经成为香港第二大开发商。

陈启宗的父辈也有踏错市场的惨痛教训：

七十年代香港房地产爆发时代，正确做法是积极买地，但恒隆却几乎什麽都没有买。

到了一九八一至八二年，恒隆大量买地，却遇上一九八三至八四年的大跌市。此后，疲于应付，“从头部沦为陪跑”。

因此，陈启宗自称：“恒隆错失了香港地产业的黄金二十年”。

1991年，陈启宗接任恒隆掌舵人，他把上任后首个七年称为“筹备期”，这期间，他要做好两件事情：

首先，明智购地。

其次，为将来作好充分准备。

1994年，位于上海的港汇广场、恒隆广场的地块已经被恒隆地产拿下，正在建设。

1994年，许家印的地产生涯才刚刚开启，他开始在广州操盘第一个房地产项目：珠岛花园。

当时，他还是经理许家印，一名打工仔。

从个体奋斗的角度来看，一个出身河南周口的农村青年，如果不是因为一往无前的精神和梭哈到底的行动力，也许，就不会有这么些故事以及事故。

（完）