万科是什么星座？

（图片来源：受访者供图）

经济观察网 陈月芹/文 一年一度的万科媒体交流会还是如期举行。和万科倡导的“一根筋”口号一致，万科没有放弃延续了11年的“线下”交流形式，从5月开始制定方案，原计划于7月落地，但太多变数迫使他们一再调整时间地点；还有一个方案是延迟到11月份，管理层摇摇头说“夜长梦多”，最后拍板定在了9月上旬，和8月31日的业绩会连轴转。

上半年，万科实现营收2069.亿元，同比增长24%；归母净利润122亿元，同比增长10.6%，把万科和同行放到同一个坐标轴去，才能看到这些盈利数据的成色。一份券商研报指出，上半年，百强上市房企营收同比减少15%；有超75%的上市房企归母净利润同比下降，降幅约67%，行业归母净利增速迎来近10年最大下行；此外还有55家房企上半年出现亏损。

与此同时，有10余家出险房企尚未公布2021年财报和2022年中报，超37家房企正式爆雷，在债务重组边缘挣扎。

寒意之下的第12次年度交流会，现场屏幕仅打出了“朋友”二字，几乎看不到万科集团的logo。万科董事会主席郁亮此前曾解释过，在2018年9月，万科一次内部会议里写着“活下去”的红底白字背景照片流出，彼时引起了行业一阵轩然大波，尽管此后开始一轮深刻调整，同行也逐渐认识到这一哨声并非空穴来风，但从那以后，万科有意识地加强了对外输出的管理。

诚然，交流会的变化也不少。3个小时中，开发经营本部首席合伙人兼CEO张海，北京、上海、南方区域BG首席合伙人，以及物流、商业、长租BU负责人等分别用20分钟介绍了自己区域或业务板块的亮点。

其中，张海主要介绍了万科在北上广深开发的第一个项目，以及这些年对“共筑城市”理念的实践和探索。万科南方区域BG首席合伙人孙嘉主讲了万科在广州、深圳、福州所做的城市更新，万科上海区域BG首席合伙人吴镝主要讲了七宝万科城市花园、中兴路一号中万科对产品的打造；万科北京区域BG首席合伙人卢冰则主要介绍了北京成寿寺、高立庄等长租公寓项目。

算下来，谈地产主业的篇幅较短，三个BG首席合伙人都“默契”地不讲地产销售和市场情况，而城市更新、长租公寓则被多个BG和BU合伙人提及。

半小时的媒体提问环节中，郁亮所有发言都围绕着“尊重常识、敬畏市场”展开，表示万科要当好农民种好地，千万不要让任何天气变化影响种好地这件事。

郁亮说，没有一个单边上扬或持续下跌、深不见底的市场，因此万科要有敬畏之心，不贪婪，也不恐惧；安全比增长更重要，能力比规模更重要。这和去年“尊重常识，回归常态，阵痛之后仍有机会”16字如出一辙。

今年以来，三四线城市楼市降温，碧桂园、龙湖、融创等开发商都在收缩战线，回归核心城市和地段。同行狭路相逢，是否会挑战到多年坚持布局一二线的万科的优势地位？郁亮对此进行反驳，称行业即使缩表出清，也依然是10万亿级别的市场，蛋糕很大，大家各做各的。

郁亮透露，万科的其中一项投资标准，是看一个城市考公务员的人多，还是创业者多，如果多数年轻人选择考公务员，这部分人不敢或比较少消费，城市容易缺少活力。

这一次交流会，也少了往年用东北口音讲业主故事信手拈来的朱保全的身影。9月1日，万物云已通过港交所聆讯，万物云赴港上市的钟声更进一步。郁亮笑称，朱保全也很想来（交流会），但现在是静默期，不能来，也不方便说。

万物云的上市被认为是万科业务开枝散叶的第一个重大成果，被问及接下来哪些业务会是“下一个”时，郁亮对经济观察网表示，“孩子大了，哪一个先成熟就独立出去，我不会管”。

有人长大离家，也还有更多业务被期待，诸如物流、长租、商业、养老和教育等等，但今日横向再看开发商序列，砍掉枝叶生火取暖、卖子救父的戏码持续在上演。

从一个更长时间轴看“朋友”交流会，万科在行业不同阶段都有不同的发声：

2016年，王石出席交流会，谈万科的文化、全球气候大会、南玻A被举牌事件以及万科转型等问题 ；

2018年，郁亮谈事业合伙人制度、组织架构重建，还聊到中国企业面临的伦理问题；

2019年，郁亮重申万科转型，是地产行业在寻找第二增长曲线，同时回应了“卖房的比不上卖酱油”的调侃声；

2020年，郁亮称万科要正式面对95后，同时评价彼时刚出台的“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度改革，认为这是房地产“最大的两件事”。

2021年10月，行业深刻调整已拉开序幕。郁亮直言，缩表是大趋势，金融部门缩表，要减少金融资源在房地产行业的占比；开发商缩表是要减少债务、控杠杆、去金融化。这一年，郁亮开始频繁强调“常识”，经历阵痛期后，地产行业会迎来一个不一样的春天。

到了2022年，郁亮、张海和各BG、BU合伙人拿过话筒，不再讨论宏大叙事，只谈产品交付和对城市贡献。

值得注意的一个细节是，作为接棒张海、首次以上海区域BG首席合伙人身份亮相年度交流会的吴镝，在讲述中兴路一号的客研数据时透露，购买该项目的客户，星座排名前三的分别是巨蟹座、天秤座和双子座，和项目产品设计等因素息息相关。

吴镝还透露，万科的设计岗位中，双子座、水瓶座员工居多；而管理者多是土象星座，比如摩羯座、处女座，近期万科新上任的几个城市总或区域总也多属于摩羯等土象星座，这类人务实稳重、忍耐力强，比较适合做项目和管理。不过，在万科待久了，很多人都会“上升”处女座，吴镝说。

时间维度上看，万科集团成立于1984年5月30日，属于双子座。综合多个平台的描述，双子座多有这些特点：喜爱变化，对包罗万象的事物有永无休止的好奇心，是机敏又不安的星座。

郁亮此前就曾说过，万科是一家用危机感来驱动的公司。

（记者丁文婷对本文亦有贡献）

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陈月芹经济观察报记者

资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
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