从二手房成交，看上海以及环沪兄弟们的楼市含金量

在全国售楼处都向购房者敞开大门的时候，总爷在上海连吃闭门羹（一天上班4小时，上海的楼盘有多豪横）。

连几个上海售楼处都进不去，这个脸算是丢到家了。

不过，这也引起了我强大的兴趣。在全国楼市一片哀鸣的时候，上海楼市到底怎么样？

1、

因为新房的价格受制于限价，包括阶段性集中推盘的影响较多，所以一个城市的房地产行情底色，二手房数据的参照意义更大（部分地区二手房交易强管控的除外）。

我们来看看长三角几个核心城市的二手房数据如何。

上海是国内二手房成交量最早超越新房的城市，《东地产财经周刊》曾经报道，从2004年开始，上海的二手房交易量就已超过新房，到2007年，二手房市场的交易份额为53%。彼时的新房和二手房的成交量约在25万套左右，也就是每年接近50万套的整体市场交易量。

我们再看看近三年的情况，2019年上海二手房交易量22.48万套，2020年这一数字变成了30万套，去年成交271781套，而新房相较十年前有了大幅的减少，2019年上海新房成交6.5万套，2020年新房7.9万套，2021年9.2万套。

新房的减少，主要是供应端出了问题。

上海中原的数据显示，2019年，供应量为762万平，2020年新房供应696万平，2021年上海新房供应796万平，连续三年的供应都不足8万套/年。

对于上海这样规模的城市而言，6-8万套新房的供应显然太少了。

通过数据，我们可以看到上海的二手房和新房成交的占比，超过了3:1，这意味整体房地产市场的流通性极好，而且新房的年度供应小于年度成交，这意味着没有存货。

对于一个接近2500万人口的大城市，每年6-8万套挤牙膏的新房，显然属于供给跟不上。

上海的楼市的确好。

2、

我们再看看周边城市过去三年的二手房和新房的成交量如何？

（19、20、21三年数据，房产单位万套）

我们可以看到，2019-2021年，从整体市场规模来讲，杭州和苏州、南京领先，其中南京、合肥市场呈现明显的类上海趋势，二手房的交易量大于新房。

二手房的交易量大于新房。说明了房地产在这个城市的流通性好，交易活跃是保值增值的基础。

宁波的二手房交易量也很活跃，但是整体的市场规模不够，合肥和宁波类似，市场规模也不够。另外从过去三年数据来看苏州、杭州是明显的新房市场。

上述环沪城市，多数在今年一二季度迎来了系列楼市调控政策的放松，那我们看看新政后三个月（6、7、8月）的数据情况

（今年6、7、8三个月数据，房产单位套）

通过上表，我们可以看到，虽然受到整体房地产市场下行以及置业信心的影响。除宁波外，长三角城市的成交月均量均有不同程度的销售下滑，但是从二手房成交占比来看，杭州、南京和苏州，其二手房的成交占比均有所提升。

但是合肥相对就比较惨了，不但以45%的成交降幅成为了长三角核心城市中表现最差的，而且过去三年相对旺盛的二手房成交，也被打趴下了。

很明显，新政对于类似于苏州、杭州、南京这样城市的作用要明显大于合肥。

3、

我们再从房地产之外的城市基本面去看看几座城市的打分

（金融单位亿）

房地产的本质，除了供求关系之外，说到底还是产业、经济和人口。

一个城市产业根基深厚，经济活力大，资金富裕，外来人口多，这样的城市就如人中龙凤。

要么早早崭露头角，要么是金子总会发光的。

从人口数量来看，苏州、杭州的优势更大，特别是杭州2021年的人口增幅达到了23.9万，继续位列增幅全国第一，平均年龄仅38岁。可以说，中国经济的第五极，杭州是重要的有力竞争者。

GDP和公共预算收入是一个城市的经济基础。从经济统计学来看，工业越强的城市，企业越多的城市，其GDP、公共预算收入相对会较高，所以苏州的GDP、公共预算收入相对较高。

经济基础好，公共预算收入高，则城市用于市政建设、城市更新等支出费用充足。城市发展也更有力量，城市的现代感会更强。杭州近几年在地铁、高架以及新城区建设上大干快进，正是依托于充足的公共预算收入。

靠重金打造的苏州金鸡湖、杭州钱江新城等都是等同一线城市城建水平的封面作品，美丽的城市，谁不喜欢呢。

但是近几年，随着新旧动能转换，特别是以新金融、互联网、高科技为代表的新经济的崛起，经济的质量的重要性，要大于经济的数量。

第三产业的占比和全球独角兽的数量，就是经济质量的典型代表，北京第三产业占比超过了80%，上海为75%。苏、杭也是很明显的例子，从经济数量看，苏州在前，从经济质量看，杭州在前。经济质量越高，其高收入群体就会越多，对于房价的承载力就越强。

社储余额和个税收入，代表一个城市的民富程度和收入水平，而且反映了其城市产业结构较好，高收入群体较多，城市未来也更有想象力。

同样省会，杭州的个税收入就是南京的两倍多，也同样超过了苏州270亿，所以杭州的房价现在以及未来的一段时间内，都将会是长三角第二高。

为啥，因为杭州城市有钱，杭州人也有钱。

而综合看南京和苏州的城市经济基本面，除了因为省会的原因在社会储蓄余额上，南京超了苏州外，其余各个维度，南京均不如苏州。

以去年12月份的静态房价来看，南京的价格约为29500元/平，苏州的价格约为24500元/平。很明显，要么南京高估了，要么苏州低估了。

至于合肥和宁波，建议除了自住，就不要有非分之想了。

关于长三角的楼市，你怎么看，欢迎留言