苏州高铁新城、高贸新城、科技城，三个板块如何选？

　　一核四城战略自2012年提出以来，发展至今已有九年，四大新城基本成熟。

　　当下的园区湖东、湖西已经发展饱和，高贸新城成为园区重点发展板块，高铁新城和科技城如今“风头正盛”。

　　近期有粉丝提问，高铁新城、高贸新城、科技城，这三个板块应该如何选择？

　　这三个板块是一核四城中的三大“风华正茂”板块，起点高、规划强，兑现快。 三个板块有较多的相同点，比如说，新房的成交均价皆在3-3.2万元/㎡之间，皆有产业赋能。

　　1. 产业赋能

　　科技城 的产业都是当下新兴产业的代表，可以归为三大类：

　　新一代信息技术（以中国移动研发中心、阿里云计算苏州有限公司为代表）

　　新能源产业（以苏州加州能源与环境研究院、中科院广州能源研究所为代表）

　　医疗器械和生物医药产业（东南大学苏州医疗器械研究所）

　　还有150余家科研院所和193家科研机构，海内外各类高层次和专业人才6万余人，引进和获批各级各类领军人才超650人次。

　　而 高铁新城 的产业主要是科技研发、数字金融、文化创意三大产业。

　　占地约10平方公里的长三角研发社区，将会聚集10万以上的高科技研发人才，京东智谷项目就落户于此。一共引进了5家研究所、20家高端研发公司，将培育孵化100家高技术公司。

　　高贸新城的产业主要是高端贸易和制造业，占地7771亩的金光产业园，将重点发展生物医药、新一代信息技术和高端装备制造三大产业，它是苏州工业园区腾退盘活发展空间的标志性项目。

　　800亿的贸区专项发展资金将大份额用于高贸新城，形成386家规模企业、20万人口虹吸的高起点。

　　这三个新城，都有强大的产业作为支撑，正是这些蓬勃强劲的产业发展，成为板块经济腾飞的引擎。

　　同时，因为产业聚集所带来的的高知高薪群体，不仅旺盛了板块的人气，更带动了板块的购买力，影响板块衣食住行的方方面面。

　　产业的赋能，让板块楼市有着蓬勃的支撑力。

　　2. 规划起点

　　三个板块都得到了政府的政策倾斜，起点较高，也都是区域所重点发展的板块。

　　高铁新城的发展定位为北部核心板块，高铁北站被定义为国家级交通枢纽，预计扩建至55万方！它更是长三角综合交通枢纽、沪苏一体化复合枢纽。

　　科技城是苏州高新区行政中心所在地，由科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共同建设，从规划力度来看，比很多普通新城的市级规划都要高。

　　高贸新城有27平方公里划入苏州自贸区，也是未来十年园区所着力打造的板块。作为园区东拓受益者的高贸新城，也是一个处在上升期的板块。

　　下面再来说说三个板块的不同点，主要在资源配套的成熟度和完善度方面有所差异。

　　公共交通配套

　　从对内对外交通的便利性和通达性角度来说，高铁新城不仅完胜高贸新城和科技城，而且在四大新城中也是拔得头筹的，其它新城的交通等级都只为城市级。

　　随着通苏嘉甬城际铁路的建设开通，通苏嘉甬高铁与京沪高铁、苏湖城际与苏锡常城际将于苏州北站形成三铁交汇，快速通达长三角城市。

　　目前2号线已经运营， 未来还有地铁10号线、7号线、12号线开通，与已开工建设的7号线、已运行的2号线交汇，形成五轨交汇。

　　对外公共交通中，高铁快速通达长三角重点城市，对内交通中，中环北线和5条地铁，畅通全城 。

　　而科技城在公共交通的明显处于劣势。板块目前没有地铁，仅有有轨电车。在前一阶段，科技城TOD规划出炉， 规划苏锡常城际铁路，规划轨道交通9号线、11号线、15号线，及已建有轨电车1号线交汇而成，但是落地还需要时间。

　　高贸新城目前还没有通上地铁，但是有两条规划的地铁线路，分别是1号线延伸线和9号线。

　　商业配套

　　城市功能配套方面，我们把交通放在了前面说，因为交通是高铁新城的重量级资源。

　　商业配套方面，高铁新城的兑现速度和能力也远超高贸新城和科技城。

　　高铁新城的商业配套在不断丰富中，目前有圆融广场、高铁吾悦广场两个大型商业综合体，还有朗诗蔚蓝广场、芯光里商业街等社区邻里型商业。

　　而商业则是科技城的一大短板，目前板块仅有一个星悦里商业综合体在建，龙湖星悦荟还未落地。

　　而高贸新城的商业目前可谓乏善可陈，基本以社区底商为主，规划建设了金胜、同胜、强胜、金苑邻里中心、吴淞商业广场等5座邻里中心。

　　邻里中心仅仅是满足基本日常生活需要，板块内还是缺乏大型的商业综合体的。

　　教育配套

　　在众多家长比较看重的教育配套方面，三个板块目前各有优势。

　　高铁新城有南师大苏州实验学校、苏大实验学校这两所名校，教育质量得到了苏州人的认可。

　　高贸新城也不甘落后，胜浦实验小学、星浦小学、星浦中学三所学校都纳入了星海教育集团。

　　科技城的教育资源更不用说，无论是资源丰富程度还是教学质量在苏州都是榜上有名的，科技城实验小学、高新区实验初级中学科技城校区、高新区实验初中锦峰路校区等都是苏州人有口皆碑的名校。

　　所以说，在教育资源方面，科技城的优势更为明显一些。

　　值得一提的是， 目前高铁新城和科技城的城市界面都很现代化，高贸新城与前两者还是有很大差距的。

　　总的来说，高铁新城和科技城这两个板块虽然在城市界面和发展模式方面有点相似，但是还是各有特色的，比如说科技城显而易见的一个优势，那就生态自然资源。

　　科技城拥有三湖、四园、五山等自然资源，这样优越的自然生态环境，在苏州已非常少见。

　　从区位地段来说，高铁新城和科技城都是苏州为数不多的高起点、强规划、兑现快的板块，都具有一定的价值成长性，板块的房价随着各项城市功能配套的落地而不断上涨，板块的市场认可度也在逐步上升。

　　而高贸新城是一个待兑现的新兴板块，有高度、也有一定的预期，再加之其位于园区，园区政府的兑现能力大家有目共睹。因此，从长远规划角度来说，高贸新城的价值成长性也不会差。

　　从自住角度来说，高铁新城应该是三个板块的优选，交通便利，有商业配套，教育资源不差，发展规划好且已有一定的兑现；而科技城则是拥有湖山资源，强规划，且有优质教育资源；而高贸新城有园区IP，有产业，规划量级比不上其他两个板块，而且尚需时间兑现。

　　因此，三个板块的自住购房优先顺序应该是高铁新城＞科技城＞高贸新城。

　　再看投资角度，当下，高贸新城新房的购房客群包括首改自住和看重板块发展潜力投资客。这些投资客重点关注板块的规划以及未来发展潜力，且投资客占比越来越高。

　　而科技城的购房客群除了本地改善之外，也有众多看重板块教育资源和生态资源的的投资客群。

　　但是对于看重高铁经济的客群，对高铁新城会比较青睐，这个板块现在新房不多，且新房和二手房市场呈现不同程度的倒挂。

　　产品方面，三个板块中高贸新城属于刚需+刚改，目前还谈不上是改善型板块，它是园区置业低门槛上车的优选板块；

　　科技城板块定位改善，今年在中建御锦峰项目的入市下，板块整个改善产品的品质有了很大的提升；

　　高铁新城也属于改善型板块， 目前在售项目的起步户型建面皆在100㎡以上，全装修交付，装修品牌也是国内外的大牌。

　　至于三个板块的价值空间大小孰优孰劣，还得具体到某个项目，毕竟不同的产品定位，对后期的价值也是有很大的影响。

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