房企首单中债信用全额担保融资落地，地产纾困现新动作，业内称或开始救房企

谁能想到，给川渝地区高温烘烤的人们第一个“送寒气”的会是华为。

8月22日的下午，华为内部论坛上线了一篇题为《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》的文章。掌门人任正非说了一句让人倒吸一口凉气的话，“把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人。”

“活下去”，万科在四年前就说过。

都是深圳的标杆企业，以前一直是万科学华为，万科的事业部架构、轮值总经理制度均效仿华为。这次反过来了，万科成了华为的老师。

房地产比科技行业更早地感知到了寒意。任正非把危机的时间定义为“三年”，但已经进入下行周期四年的房地产，仍然给不出回暖的确切时间。

最近，四面八方都在给房地产“送温暖”，很多人愿意相信，洞口的光亮正在靠近。

政府下场“背书”

十几天前，贵州贵阳发布了一份房企“白名单”，白名单里包含了保利、万科、碧桂园、龙湖、旭辉、金科等29家开发商。

官方的通知里没有说明白名单的具体作用，仅说明白名单的产生经过了对市场以及企业的调查和资料收集。

“暂时不知道白名单有什么作用，更像是政府来为我们背书。”一位在白名单行列的开发商员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

图为中国贵州省贵阳市

贵阳市占率排名前列的一家民营房企的员工对《凤凰WEEKLY地产》透露：“白名单出来之前，政府有主动找我们开会，询问我们有什么难处。这份白名单，我理解是给市场提供的一份购房指南。”

贵阳市的市委书记胡忠雄在来贵阳之前，在长沙当了好几年的市长。长沙是出了名的楼市调控模范生，这名模范城市出来的“一把手”，在刺激销售端的路上又走在了前列。

贵阳的楼市有多需要这份背书带来的安心？

数据显示，今年上半年贵阳市新建商品住宅网签总成交量14785套，较去年同期大幅下降51.36%。

成交量腰斩，简单理解就是，一半原打算买房的人选择了观望。

倾斜的政策天平

贵阳的市场，是楼市的一个不完全的缩影。

戴德梁行统计，今年上半年全国重点70城的新房成交量同比降幅扩大，市场需求整体依然低迷。

“一线销售市场没有见到明显回暖，主要是购房者对房子继续降价还有预期，再就是前段时间的断供风波，也加剧了大家对期房的不信任。”郑州一名房地产从业人员对《凤凰WEEKLY地产》说。

一线城市的代表、曾经的“炒房之都”深圳，今年上半年二手房仅成交9965套，同比大跌近65%。贝壳找房APP显示，深圳挂牌二手房的小区有5182个，也就是说，今年上半年，每个小区平均只卖出去2套房不到。

新房方面，今年上半年深圳合计成交16126套新房住宅，同比减少38.3%。

《凤凰WEEKLY地产》近日实地走访了解到，罗湖区、宝安区、福田区多个前两年开盘的项目，现如今依然有房可售，有楼盘还有100多套之多，有的接近封顶，有的装修都完成了。

“再这么下去，讨论取不取消预售已经没有意义，期房都熬成了现房。”深圳一名市场人士对《凤凰WEEKLY地产》说。

贝壳找房的一名经纪人对《凤凰WEEKLY地产》称：“以前房子好卖的时候，南山和宝安的楼盘从来不找我们代理，现在这两个区所有的项目我们几乎都代理了，都有返佣可以拿。”

一名在近日准备购买罗湖区单价8万的楼盘的购房者对《凤凰WEEKLY地产》说：“我看中的一套100多平的户型，开价850（万），中介已经帮我跟开发商砍价砍到了770（万），还答应送很多礼品。”

为了救市，今年8月以来，南京、无锡、河北燕郊、上海临港、浙江海宁、苏州昆山、苏州太仓加速出台放松政策。

不仅如此，8月22日，全国银行间同业拆借中心公布了最新的5年期LPR报价4.30%，首套房贷利率比2008年更低。仅仅8个月的时间，5年期LPR已经三次下调。

“本次LPR变动的一个重要特点就在于不对称调整，其中与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调力度更甚。这体现了监管层对房地产市场的政策倾斜力度。”诸葛找房分析师王小嫱称。

越来越多的政策工具开始推向市场，“信心比黄金更重要”，对于如今的房地产是一句再恰当不过的铁律。

从救项目到救企业？

需要信心的不仅仅是市场，也包括房企。

据中指院数据，央企华润置地权益拿地392亿元，金额与民企滨江并列第一，之后是中海地产。第一名的华润置地的权益拿地金额削减了近一半，2021年它的新增项目权益地价是742.9亿元。

2021年同期，榜首万科拿地金额达到了962亿元，碧桂园以1252万平方米居拿地面积榜首。2022年前6月，万科跌至第9，碧桂园滑落至第40位。

许多民企甚至完全不拿地了，据统计，2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企业有约88家。龙光地产的一名内部员工对《凤凰WEEKLY地产》说：“从去年下半年开始公司就不新增项目了，优先保交楼和保工资。”

阳光城方面此前公开表示：今年阳光城已不再把销售额当作目标，“保交付、保生产”才是全年最重要工作。

“看市场环境，年底如果机会好，再看拿不拿。还是要看市场能不能回暖。”一家在年初拿了少数几块地的龙头民企投资部负责人对《凤凰WEEKLY地产》说。

更多房企仍然面临巨大的现金流压力，即便是一向稳健的龙湖，都遭遇了来自空头的攻击。

8月10日股价大跌后，8月23日，国内首单全额担保民营房企债券落地，龙湖15亿中期票据公告发行，该期中期票据由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信用”）提供全额担保增信支持。

提供全额担保的意思是：如果龙湖无法偿还债券，将由中债信用来履行被担保人应尽的全部义务。这是今年4月，通过创设信用保护工具为民企发债提供增信支持之后的再次升级。

中债信用是我国首家专业债券信用增进机构，2009年9月在中国人民银行的指导下，由中国银行间市场交易商协会、中国石油天然气集团有限公司等多家国企共同发起成立。

从某种程度上来讲，示范民企的信用自此有了央行的兜底。

此前有消息称，监管机构指示中债信用给房企担保发行中债，碧桂园控股、龙湖集团、旭辉控股、金地集团、远洋集团和新城控股均在这批被增信的房企之列。

旭辉一名内部人士对《凤凰WEEKLY地产》确认了此事，并说：“完整名单是8家，还有滨江和美的。”

就在龙湖发债的前一天，8月22日，人民银行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会。会议指出，当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。会议强调：“要保障房地产合理融资需求。”

上述旭辉内部人士说：“感觉有点要救企业的意思了。”另一家上海房企的中层说《凤凰WEEKLY地产》称：“民营的运营和盈利能力都强于国企，民企全部消失对整个行业没有好处。”

从此前的救项目到开始出现救企业的迹象，更多的人传递了这样的共识，房地产行业还得靠房企自己来救。

不仅是针对优质房企，爆雷企业传来的消息中，愈加频繁地出现了AMC的身影。

8月5日，国内四大AMC之一中国华融官宣纾困阳光城母公司， 双方已签署《纾困重组框架协议》。阳光城从去年下半年开始出现流动性危机，煎熬至今终于等来了希望。

这个月中旬的房地产博鳌论坛上，前碧桂园联席总裁、前阳光城执行董事长朱荣斌出现在镜头面前，这是他创业之后第一次公开谈论市场。

这位明星职业经理人说了一段在企业打工时不敢讲的话：“我觉得这场风暴会来得非常猛烈，肯定会是一场大变局。现在我们的政策措施一定要来得清晰而且要有力，不然我们这场危机要怎么度过？我自己也非常没信心。”

现在来看，他所说的清晰且有力的动作，已经出现了一丝轮廓。