实探天坛府！除了地段，还有啥可吹的？

北京、二环、东城、最后的商品房、能看到天坛，就这条件，谁看了谁不迷糊？

Hi，大家好，我是北京楼Sir，这一周北京天天高温，日日暴晒，昨天楼Sir顶着大太阳，去了北京城建天坛府，看了看项目进度，探了探周边配套。

能看到天坛的天坛府，有啥优点？又有啥不足？开篇之前，先来说说楼Sir探盘天坛府后的整体感受：

1）地段，没得说，顶级，北京城建最值得炫耀的资本。

2）产品，一二三期差距大，户型从奇葩回归正常，也仅是正常。

3）周边，环境老旧，脏不至于，乱差倒是有点。

4）学校，位于天永学区，被业内评为“区域最差”。

5）价格，周边一个能打的也没有，12W+／平也香。

地段可以吹上一辈子牛了

若要问，天坛府最大的优势是什么？地段，地段，还是地段！

首先，开发商北京城建敢于将这个项目命名为“天坛府”，还能审核通过，多少是对项目区位有点自信在的。

因为，从项目的东北角出发，走一段大概七八百米，且直直的景泰路，便能到达天坛的南门。要知道，东城二环，可以说是真正意义上的内城，皇城根下，要是楼Sir住这儿，那还不得每天出门拿鼻孔瞧人啊。

就连去年8月天坛府一期开盘，被无数人吐槽户型奇葩的时候，营销人员一句轻描淡写的“我们卖的是地段”，就让开盘的312套房子，12.2万／平的价格，靠抢才能拿下。这项目也在9月和10月连续两个月，获得北京10万+豪宅项目销冠。

这或许就是传说中的“宁当凤尾，不当鸡头”？

此外，楼Sir用脚和共享单车丈量，天坛府或许是诸多豪宅中，与地铁关系最密切的一个。天坛府南边是地铁14号线景泰站，项目最西边挨着地铁8号线永定门外站，东边走出去大概900米便是地铁14号线与5号线换乘站蒲黄榆站。

论地铁便利程度，天坛府算是豪宅中最有优势的一个了。

但楼 Sir也发现，虽然项目地铁很方便，但内城的道路相对外城狭窄，加之买得起天坛府大户型的业主，非富即贵，私家车出行肯定是标配，或许会有堵车风险。

尤其那些开“大型”豪车的业主，或许高峰期连错车都有困难。

豪宅与内城、棚改齐名

对于天坛府来说，虽然属于内城豪宅，但似乎也受困于“内城”、“棚改”标签。

天坛府项目，脱胎于北京东城望坛棚改项目，北京城建在2016年承接。从望坛棚改项目规划指标图来看，10块住宅用地中，只有06号和13号给了天坛府，盖商品房，其余8块全是回迁安置房。

等待棚改完成，天坛府这个内城豪宅项目，如何与包围它的回迁房“和谐共处”，显然需要想想办法。

不过，楼Sir发现，天坛府项目商品房与回迁房之间会有马路隔开，这或许是开发商想到的一种软隔离的办法。尤其是天坛府二期三期，在整个项目中算是相对独立的存在。

看来，北京城建在这一方面，确实花了一些心思。

当然，既然是棚改项目，少不了面对的一大难题，便是拆迁与安置。棚改项目上，出现对拆迁补偿条款不满意的“钉子户”，也早已不是新鲜事。楼Sir在实地探访项目期间，便发现这么一家，里面停着车，但大门紧锁。

这家住户有什么故事？我们不得而知。

当然，天坛府的业主，不仅要与棚改区域的拆迁户做邻居，还要与永乐林路南边的“老北京”低头不见抬头见。

楼Sir走着走着发现，绿树成荫的东城，很安静，但也很乱。或许某一天，你从天坛府气派的大门里，光鲜亮丽地走出来，迎面就能遇见刚刚去公共厕所倒完尿盆的“王菲”。

学区连内城标配都达不到

北京的东西城，占尽天时地利人和，几乎牢牢把握着北京过半的优质医疗与教育资源。

具体到天坛府附近的医疗资源，着实不错，对得起东城内城这个位置。3公里以内就有三四家三甲医院，其中有北京中医药大学东方医院、首都医科大学附属北京口腔医院，距离天坛府项目的距离，也就1公里左右。当然这个区域内，也有不少走路可及的社区医院。

但天坛府附近的学校，不少，好学校却少得可怜。按照学区划分，天坛府属于东城的“天永学区”。而这个天永学区，属于东城区八大学区中排名最垫底的。

在项目附近的诸多的小学中，北京第一师范学校附属小学，在东城区小学中排名前八，也是片区内唯一一所市重点小学。其次，景泰小学是东城区区重点小学。而其他的，应该可以统称为“渣小”了。

与天坛府一条马路之隔，北京市第五十中分校，据楼Sir了解，在东城区的中学排名中，也是垫底般的存在。

但2021年东城教委有改革，天坛府所在片区内的定安里、革新里两所所谓的“渣小”，京籍学生 100% 直升十一中南，宝华里小学京籍学生 100% 直升汇文南。

另外，一师附小学生也是 100% 直升汇文南，并且没有京籍要求。

而十一中南与汇文南，也属于东城区水平比较靠前的中学。对了，根据规划北京城建还将在天坛府东北侧，引进一所与汇文同档次的中学。

除了中学之外，北京城建还要配建两所幼儿园。

但即便如此，在楼Sir看来，这么绝佳的位置，周围的学校水平，只能勉强算及格。

二手房除了价格再无优势

放眼望去，东西城在售新房，一个手都能数过来。西城的西单上国阙，2011年开盘至今还在卖，目前销售均价达到了21万／平。

至于东城这边，之前还有和天坛府能媲美的永定府。可是今年1月份，北京市住建委将永定府从限竞房调整为共有产权房，项目采取公证摇号方式销售，即使改了规则，也早就卖完了。

所以，作为纯商品房的天坛府，便成了“东城扛把子”。

二手房方面呢，目前东城区二手房挂牌均价达到11.1万／平。其中，天坛府所在的区域二手房挂牌单价，就没有超过10万／平的。

楼Sir走遍了天坛府附近的二手房小区，其中觉得品质相对过关的天天家园2001年建成，目前二手房挂牌均价7.7万元／套，新奥洋房、鼎盛园、景泰西里均在2005年建成，其中新奥洋房品质相对较高，规模也较大，挂牌均价9.1万／平，算目前周边二手房单价最高的楼盘。

但这些二手房，从改善、豪宅的角度出发，相比天坛府可差太多了，或许能比的也就是价格方面了。但天坛府目前12.2万／平的均价，也算是在合理的溢价范围内。

天坛府在永定片区算是目前的最高单价改善楼盘，同样位于天坛附近的陶然亭片区15年楼龄以内的次新房小区就有14个。其中朱雀门小区在售房源有165平与366平，挂牌均价达到15.5万／平，只有三套房在售。

而目前与天坛府类型最相似的，便是距离天坛府两公里的，中海紫御公馆，2010年建成，也属于改善型豪宅。但目前中海紫御公馆，在售的二手房基本上都是100平以下的两居。

目前来看，至少同一片区，天坛府是没有对手了。能打败天坛府的，或许只能是天坛府了。

天坛府一期开盘的时候，我们就在吐槽它的“哑铃型”、“刀把型”奇葩户型。可是，它依然卖得很好，尤其是60平一居，几乎秒空，根本抢不到。

伴随项目二期、三期的开盘，户型也变得越来越“正常”。

天坛府就是有运气，谁叫国家规定2018年之后内城除了棚改，不能再建新的商品房了呢。