优先购买权被侵害，承租人如何主张损失？

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什么是优先购买权？

租赁房屋的承租人虽然寄人篱下，但也都渴望有一个自己的家，对此，我们国家为了保证承租人在同等条件下能够优先购买房屋，从而稳定居住的权利，规定了承租人的优先购买权。

《民法典》第七百二十六条规定了房屋承租人的优先购买权：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

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什么情况下可以要求赔偿损失

由于优先购买权在法律上属于形成权，是指权利人依单方意思表示就能使民事法律关系发生、变更与消灭的权利。因此，只有当出租人要出卖房屋、且承租人能够提供同等条件时，才存在优先购买权被侵犯的可能性。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，被告出卖租赁房屋未能提供证据证明在合理期限内通知原告或存在其他侵害承租人优先购买权情形，故承租人即原告请求出租人即第一被告承担赔偿的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

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损失该如何确定？

根据已有判例，如果因为优先购买权被侵犯，实际成交价和市场价存在差价从而造成承租人损失的，可以根据房屋的实际成交价和市场价的差额进行酌定裁判。

根据北京市东城区人民法院做出的（2021）京0101民初4865号民事判决书

针对焦点问题，被告段立新是否侵犯原告李翡的优先购买权，是否应当赔偿及赔偿责任大小。根据本案查明事实，被告段立新并未将最重要的房屋成交价如实告知原告李翡。从双方聊天记录显示，原告李翡明确表示底线是保证居住到期满。实际上，被告段立新将房屋出售后，也未能做到使原告李翡居住到租赁合同期满。

被告段立新将租赁房屋出售，即不能满足原告李翡租住到期限的合法要求，也未将房屋出售的价格如实告知原告李翡，使原告李翡丧失了行使优先购买权的机会，侵犯了原告李翡的优先购买权，应当对原告李翡进行赔偿。

关于赔偿责任大小的问题。根据查明事实，房屋成交价2100万元，庭审中段立新表示同期同户型同面积网拍价2450万元，房屋差价为350万元。原告李翡主张差价损失200万元。

从双方聊天记录显示，被告段立新在2019年底就告知原告李翡欲出售房屋，且之后也主动要求原告李翡购买，并给出原告李翡最低首付款的条件，而原告李翡因筹集资金等原因表示保证居住到租赁合同期满，也未明确表达出同等条件一定行使优先购买权的意思，原告李翡还存在不配合看房的行为，所以被告段立新并非恶意侵犯原告李翡优先购买权，原告李翡优先购买权的丧失也有其自身重大原因所导致。

因此，关于原告李翡主张的赔偿数额，本院将根据双方过错程度、履行情况等因素予以酌定。

最终，法院判决被告赔偿原告50万元。

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如何维护自己的优先购买权

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首先，要正确行使优先购买权，因为优先购买权必须在同等购房条件下才能行使。支付时间、支付方式等都属于条件的范围内，如果存在买受人可以全款付清而承租人只能分期、买受人可以立即支付而承租人要过一段时间支付，都不是同等条件，承租人本身就不存在优先购买权。

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其次，在出租人履行通知义务后必须尽快做出购买的意思表示，否则，期限过后会视为自动放弃优先购买权。

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最后，需要证明被侵权后存在实际损失，比如实际成交价和市场价的差价，或者因为优先购买权被侵犯，原租赁合同无法履行，存在房租损失，那么就可以要求出租人进行赔偿。否则，在无法举证存在损失的情况下，即使优先购买权受到侵犯，法院也难以确定具体的赔偿数额。