两大金主又扶了佳兆业一把

去年年底，3亿理财产品兑付失败成为千亿房企佳兆业爆雷起点。

7月29日，佳兆业集团发布公告称，佳兆业目前已连续完成9期本息兑付，并乐观承诺：现有兑付方案仍在持续执行。

郭英成终于能暂时松一口气。

纵观佳兆业的纾困之路，危机初期，佳兆业曾火速出售一批资产回笼资金。

到了今年，已经爆雷的佳兆业放慢了资产处置步伐，转身开始和金融机构、AMC、国企牵手，以合作方式引入投资、盘活资产，同时还与若干境内金融机构把现有借款期限延长了。

像8年前那场危机一样，资本市场中的老朋友给了佳兆业足够的耐心，而佳兆业所拥有优质的资产，成了打开复活之门的金钥匙。

两种纾困模式

这半年来，主要有两位救兵向佳兆业伸出援手：一位是佳兆业的债主——中信；一位是承担起官方纾困职责的深圳本地国企——招商蛇口。

中信把目光投向了佳兆业现成的土地物业，而招商蛇口则在旧改上寻找契机,两者的纾困模式也各有差异。

1.中信【服务信托模式】：

7月，中信城开披露，已接手佳兆业东角头、红树湾、金沙湾、金融科技中心等多个物业、土地项目，涉及货值超500亿，据了解，中信城开是中信系公司，目前已成为前述佳兆业项目最大股东。

根据媒体报道，这是中信银行、佳兆业与中信城开三方以【服务信托】模式进行合作，中信银行是佳兆业的债权人，中信城开在其中充当融资代建角色，提供一定资金，帮助项目盘活建设、开发经营。

佳兆业在目前中信控股的企业中并非完全退出，比如还拥微量股权、管理层中也有佳兆业董事的一席之位。

未来，项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后，最终仍归属于佳兆业所有，等于是借债权人之手，把项目盘活。

2.招商蛇口【国企+AMC+出险企业模式】：

今年4月初，佳兆业集团与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议。

招商蛇口是深圳国企，承担起官方派任的纾困职责，AMC机构长城资产则是佳兆业的债主，三方未来将建立合资公司等载体进行合作，将旧改项目“成熟一个，引进一个”。

按照分工，佳兆业和招商蛇口负责开发运营，长城资产则发挥资产管理配置优势。

到了7月，招商蛇口又找来了另一家AMC：招商平安资产，后者有平安系的影子，双方也将在不良资产领域进行战略合作，有分析认为，或许这又将为佳兆业纾困提供新机会。

老朋友和新玩家

上述的中信和平安，都是佳兆业的老朋友。

2014年，佳兆业第一次陷入至暗时刻，楼盘被官方锁住、深陷境内外债务危机。

销售、融资渠道双受限的重压下，中信银行联合中信信托的“中信系”、平安银行分别与佳兆业提供300亿元、500亿元的纾困贷款。

当时，中信多以股权投资和融资抵押的方式与佳兆业进行合作，从那时候开始，中信就成了佳兆业的大债主，佳兆业成了它的打工仔。

当房企遇险时，老伙计们伸出援手，一方面是念及当年的情分，但更重要的是，两者都同处一条船上，一荣俱荣，一损俱损。

今年初，穆迪研报指出，信托公司对房地产业的敞口较大，而当前中国房地产市场的困境可能会推高这些公司的信托资产逾期率，从而削弱信托计划的底层资产质量和流动性。

在出险房企中，佳兆业的债务窟窿排在前列，佳兆业2021年半年报显示，公司负债总额2376亿元，有息负债为1237.8亿元。除了表内债务，还有400多亿“少数股东权益”，其中多少可能是“明股实债”无法知晓。

要想捍卫钱袋子和声誉，信托机构选择亲自下场收购，用资金盘活项目，保证顺利回款。眼下，中信在深圳收购的部分物业项目已经开售，平安信托也开始盘活佳兆业在广州南沙的烂尾楼项目。

相比信托机构主动出击，对于招商蛇口来说，纾困佳兆业更像是从天而降的任务。

今年1月有信息传出，多家国央企被要求通过收并购资产的方式为11家中高风险房企纾困，其中就有深圳央企招商蛇口。被支持的房企，正好也有大本营在深圳的佳兆业。

但招商和佳兆业的旧改合作没有那么麻利。谈了将近5个月，最终也只是签下了协议框架，并未有具体下文。

此前有接近佳兆业人士向地产壹线透露，这场合作【股权怎么分配一直还没谈拢】，且在市场前景不明朗的情况下，央国企对于旧改也显得很谨慎。

不能一昧贱卖资产

去年11月，佳兆业理财产品兑付失败，又叠加美元债违约，公司马上启动资产出售计划。

在寸土寸金的香港，佳兆业曾拿下不少有潜力的项目。为了回血，佳兆业立即折价卖了启德地皮、将中环甲级写字楼出售给山东高速金融集团抵债。

但到了今年，佳兆业资产处置的大动作变少，更多是寻求与项目方联手盘活资产，佳兆业方面曾表示，【通过这些引入外部品牌方的动作，部分项目的建设和销售得以盘活】；同时佳兆业还提到，【公司与若干境内金融机构把现有借款期限延长了】。

有行业人士向地产壹线分析，未有实质性逾期时，房企一般会很努力处置资产，甚至是底价亏本卖资产，防止违约。但已经实质性违约之后，反而不急了。

“因为如果有AMC或者国资入场，那么仍持有优质资产很重要。”

8年前，自身拥有的条件资源成为佳兆业涅槃重生的关键。一名信达资产的业务总监在金融论坛中曾表示，【佳兆业最大债主中国银行支持了重组，因为佳兆业的“基因”和运作都非常好】。

现在，手持核心城市优质资产的佳兆业再次有了“被看见”的机会。例如在中信接手的项目中，红树湾项目位于深圳福田保税区，备案均价达到9.67万/平，入市当天去化率高达50%；东角头地块、佳兆业科技金融中心都位于深圳优质地段，价值不菲。

在旧改方面，佳兆业被称为“大湾区旧改之王”，在广深等地均有不少核心区域旧改项目，在其手握的10个深圳旧改项目,保守货值估计超过一千亿。

对于债权人和国央企而言，在遇困房企中寻求优质项目合作，不仅可收回旧债，还有可能在未来实现自身业务新增长。

不过，佳兆业两次走到悬崖边缘，所面临的环境完全不一样。7年前的那场危机中，佳兆业还碰上深圳房价暴涨的“机遇”，资产因此得以升值，这推动了债权人与佳兆业谈判合作的进度，两者顺利牵手，你吃肉，我喝汤。

如今在行业受创、烂尾楼阴影尚未散去、市场信心挫伤的背景下，【暴涨】已是奢望，【保本】都要看运气。

债权人和国央企一直在蹑足前行，下每一步棋前，都要仔细考量标的质量和预期收益，挑挑拣拣、犹豫不定、出尔反尔都是常态。

这次，佳兆业还要多熬一会。