西安楼市：重归二环

每12年一个轮回。

12年前的时候，2010年左右西安二环沿线曾经迎来一波地产开发热潮；12年后的今天，西安二环沿线再次成为西安楼市热点板块。

18个在售、待售项目，再加上正在挂牌出让的地块，未来一两年内二环沿线起码有20个以上新盘。

西安楼市，正在重归二环。

34.04公里，西安金腰带

西安的城市发展是典型的环线+开发区造城模式，主城区是通过一环、二环、三环逐步向外辐射，通过高新、曲江、浐灞、航天、港务、经开、西咸五大新城进一步将饼越扩越大。

西安的二环路，全长34.04公里，1993年开工建设，但直到2003年9月30号，东二环北段工程主线正式通车，才标志着为期十年的西安二环路竣工，实现全线通车。

从长度来讲，西安二环的长度是要大于北京二环（32.7km）、成都二环（28.3km）、郑州二环（28km）的，长度小于武汉二环（48km)、合肥二环（38.4km）的。

实际上，最早的时候北二环规划不是目前的线路，而是沿着目前的方新南路的，但为了保护大明宫遗址区不被二环路穿过，最终将规划的二环路向北推了1公里左右，才建成了今日的北二环。这也正是为什么方新南路又被称作老北二环的原因所在，老北二环未央路至朱宏路段，是2020年7月才打通的。

但是，向北1公里，按照环状路，又涉及到了汉长安城遗址保护区，因此在二环西北角就出现了连续三个近90°的拐弯，以此避开汉长安城。

在2003年刚刚全线贯通的时候，西安的机动车保有量只有30多万辆，只有目前的1/15，所以当时的二环绝对称得上是快速路。实际上，直到2010年的时候，西安的机动车保有量刚刚突破100万辆，西安二环路当时也是不存在拥堵的。

城市的快速发展之下，曾经被西安人称作北郊、东郊、西郊的二环沿线，如今已经成为真正的城市中心，串联起了土门、大明宫、康复路等多个商圈，沿线分布着陕西省体育场、招商银行大厦、陕西信息大厦、大明宫国家遗址公园等地标，被称作西安的“金腰带”。

同时，截至2021年末西安的机动车保有量已经达到445.38万辆，位列全国第七，较12年前翻了4倍多！西安人已经苦二环路拥堵久矣，西南二环立交的奇葩设计成为大家吐槽的对象，2015年开始执行的二环路最低限速50公里/小时，如今也已经成为一个笑料……

12年前曾迎来开发热潮

2007年，西安开始启动了大规模的城改，二环内以及二环沿线的城中村改造开始列入到了拆迁计划，二环沿线大规模的城改是在2010年左右。

大规模城改的推动之下，消失的是李家村、边家村、沙坡村、皇甫庄、二府庄、黄雁村、何家村、永宁村、方新村等几代人的记忆，换上的是常春藤花园、兰蒂斯城、长安街壹号、东泰城市之光等高大上的名字。

实际上，直至今日，西安的很多公交站、地铁站，依然是以当年这些有名的村庄命名的。例如：地铁5号线上的边家村站、省人民医院-黄雁村站……

当年的这一轮大规模城改，也带来了西安一轮地产开发热潮。

由于城改本身的复杂性，当年的项目大多数是按照“边建设、边办手续、边安置”的三边政策进行开发，也就是在只有城改批复没有国土、建设、规划等手续的情况下，一边盖安置房和商品房，一边卖房子，一边办手续。

一些实力不强的小开发商就玩起了“白手套”，商品房在刚开始挖坑甚至还没有挖坑的情况下就开始卖房，然后用卖房的钱再来建设安置房、商品房，等安置房建好之后再来补办商品房的土地手续。

说白了，就是违规建设、违规销售，放在今天可能是无法理解的，但在当年西安非常普遍。一位外地的开发商说：别人都（违规）卖，你不卖，别人说你是傻……

另一方面，当时的西安房价还在五六千块钱，房价整体不高，而城改的成本比较高，因此开发商为了平衡成本、实现利润，就不断的做高容积率，使得当年的城改项目普遍贴上了“高容积率、高密度、高梯户比”的三高标签！

在西安最好的地段，盖了最烂的房子！

这实际上，也正是为什么西安二环沿线的很多10年内房龄小区二手房价格远远输给三环沿线房子的原因所在。如今，1.5万元/㎡左右的价格，在西安二环内不少小区都可以买到10年以内房龄的房子。

如今细想，当年的这些城改项目能够交房已经是万幸，就不纠结品质了，因为有的项目烂尾至今。

重归二环

12年前的那波大规模城改浪潮之后，2013年以央视焦点访谈曝光西安大量楼盘五证不全违规售楼为转折点，西安开始了对房地产市场的整顿，以前的那种“三边”操作模式已经走不通了。

同时，由于前几年西安房价还处于一个低点，城改的拆迁成本又较高，对于企业来说从投资的角度无法实现财务平衡，因此二环内的城改便放慢了脚步。

这也就导致了在过去几年时间里整个二环沿线可售新盘非常少，稀缺性成为二环沿线新盘的最大卖点！

但经历过去几年的房价上涨之后，目前的西安房价水平已经可以支撑二环沿线高昂的土地成本，因此我们可以看到从去年开始，以曲江大明宫板块为代表的二环沿线大量开发用地又开始逐步出让，整个二环沿线、二环内又迎来了一波开发热潮。

大家今天所看到的龙湖星河紫云台、大明宫金茂府、劳动公园里、白云兴庆御苑、金泰唐618、恒志云都等项目，都是在这样的背景下诞生的。

根据地产房剑统计，目前整个二环内及二环沿线，在售、待售的新房项目共计有18个，再加上曲江大明宫板块正在挂牌的青啤厂地块、井上片区住宅地块，未来1年整个二环沿线的新盘数量将会超过20个。

毫无疑问，从供应量的角度来讲，城市核心二环沿线又迎来了一波供应高潮。

站在购房者的角度，在过去几年二环内新房供应稀缺的背景下，大家涌向了城市新开发的一些区域。在PPT造城的背景下，牛逼的规划将购房者忽悠的团团转，但当交房时发现周边的那些规划到底多少年能够兑现，谁也不知道，生活配套的不便、规划变更的不确定性，使得部分购房者开始重新聚焦主城区。

值得注意的是，二环沿线除了个别历史遗留的城改项目土地补挂容积率较高之外，新出让的地块容积率普遍较低。例如：去年年底摘地的大明宫金茂府容积率2.5，正在挂牌的青啤厂地块容积率2.5，井上片区地块容积率2.6/2.7，陕建摘得的曲江大明宫地块容积率2.5……

3.0以下的容积率在带来更舒适居住环境的同时，楼面地价也会拉升，将带来新出让地块新项目的高端化，“2万+”将会成为未来的趋势。

18个楼盘中，均价1.5万元/㎡以下的仅剩下元熙樾府、陕建东元府，1.5-2万元/㎡的有龙湖星河紫云台、翡丽西安、老三届悦湖、大明宫紫檀府、浐灞旭辉国宸府等，大明宫金茂府、金泰唐618、恒志云都、中海开元壹号紫宸则已经属于“2万+”的大户型纯高端产品。

与城市新开发区域相比，二环沿线的项目优势、短板是非常明显的。优势主要集中在成熟的地段与配套、8条地铁线路穿过，痛点则主要集中在人口密度较高、交通的拥堵、优质教育配套的缺失。