广东
先讲一个故事。
最近，盘叔看到了一位21号线增城某项目的操盘手发了一个朋友圈。
当然还是经常看到的广告。
但和以前不同，这一次的朋友圈广告图，不仅他们一个盘，还有周边的其他楼盘。
这几个新盘，一起打出了一个板块概念，挺有意思。
放在往日，彼此之间可都是对手。
但在增城行情越来越差的情况下，抱团取暖也是一种办法。
问题在于，这有用吗？
说实话，增城一手房真的太多了。
单单是21号线，就吓死人。
而背后的根源，在于目前广州外围区域的市场压力，确实很大。
这一点，最近盘叔都去看过增城一些项目的售楼部现场。
说实话，不理想。
这一点，我们也在一些项目的负责人身上得到证实。
即便是看似热闹的一些售楼部，实际成交都很一般，从我们所了解的信息来源来看，有的甚至惨不忍睹。
专做增城渠道的朋友就告诉我，今年的增城楼盘太难做了。
虽然我们不能否认，类似增城，依然是广州去化的核心区域，每个月一手住宅成交量在千套左右，二手住宅也有300多套的成交量。
不抱团会死的很惨，抱团可能有救，总要试试吧。
老问题是，诚意到了，购房者是否会买单？
坦白说，不一定。
一方面，客户的购房信心，不会轻易被修复。
虽然外围区域，除了个别区域之外，大多数是自住，但在他们看来，一旦楼市出现了波动，也一定会有所纠结。
比如现阶段入市是否合适，整个大环境下是否适合买房？
类似纠结点，都有。
没有了预期，出手的欲望就会被压抑。
同时，部分外围区域的存量客户有限，购房群体的体量就那么多，短时间内的刺激政策，并不能改变这个客观事实。
更重要的是，大家对于增城这些外围区域，开始失去信心了。
这算是今年最为突出的一个变化。
放在以往，大家可能对于增城这些外围区域的认知都是先考虑能不能上车，适不适合自住。
毕竟价格更有优势，门槛不高。
这是相对比较健康，也比较清晰的自我认知。
但在当下的行情下，就连主城外围区域也存在调整的情况下，增城的优势会被进一步缩小，缺点进一步放大。
尤其是21号线朱村的新盘内卷，更是刺激了不少人。
不敢出手的人，实际上更多了。
身边好几个朋友，都是如此。
增城是不是就不能买了？
盘叔的理解是，每一个区域，都会有自己的契合需求购房者。
关键是，你的置业需求，和板块的楼市特性，是否契合。
比如增城，可能在很多人眼中，真的不行。
但它确实符合很多人的购房需求。
比如本地客户或当地就业人群。
在增城本区域上班，长远一段时间也不会有太大的变化。
选择在这个区置业，可以以同样的预算、买到更好的产品不说，甚至还可以骑着个小毛驴就从家里出发了。
其次，是上车门槛有限，板块选择心有力而力不足，但希望在广州有个置业之处的购房者。
在价格内卷面前心静如水。
他们选择价格相对更为友好的增城，也有道理所在。
不久前，盘叔去了增城中新的某小区，在已经交楼的小区里面溜达了一会。
说实话，入住率和整个居住氛围其实很浓厚了。
所以，我们的建议是：
如果你的预算不够，又想在这一阶段上车，那么在诚意如此大的情况下，外围区域置业，并不是不可以。
但前提是，要理解外围区域的缺陷美，并做好了在外围区域有可能面临行情波动情况和以后的流通问题。
剩下的，就是板块和项目的取舍了，这点可能需要更加谨慎。
当然，这个建议，只限自住买家。
但真能想通透这几点的，又有多少呢？
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