地产仙股列传 封面文章

来源：进深News

文/乐居财经曾树佳虽然历时4年、投入474亿元的恒驰汽车终于正式开启预售，但许家印并没有因此长舒一口气。他最近的烦心事仍接连不断。一边，多个恒大楼盘因为停工烂尾，成为业主停贷的重灾区；另一边，让许老板更头疼的还有，中国恒大被踢出恒生指数。7月11日，恒生综合指数将9家上市公司踢掉，除去游戏公司火岩控股外，其余8家皆为地产物业类成份股，包括中国恒大、恒大物业、融创中国、世茂集团、佳兆业、奥园健康、中国奥园、彩生活。同时，融创中国还被剔除出恒生中国企业指数，由哔哩哔哩取而代之。被恒生指数残忍“抛弃”的这8家公司，或因自身债务违约，或因母公司陷入流动性危机而无法出具2021年年报，因而长期停牌触发了条件。按照恒指编算规则，一旦连续停牌超过3个月期限，只能以系统最低价0.0001港元给踢出去。其中，佳兆业（0.84港元/股）和彩生活（0.62港元/股）在停牌前就沦为仙股；而中国恒大（1.65港元/股）、奥园健康（1.86港元/股）、中国奥园（1.18港元/股）徘徊于1港元附近，岌岌可危。只要这些公司复牌，他们很有可能第一时间被抛售，如若股价再跌去20%至50%的话，那么很容易被击穿成为仙股。以往，地产界的“仙股”屈指可数，且均是规模较小、风险抵御能力较弱的公司；如今，放眼望去，跌入仙股阵营的房企数量急剧攀升，截止7月15日达31家，且不少是为人所熟知的地产巨头，例如禹洲集团、祥生控股集团、正荣地产、大发地产、建业地产、中骏集团控股等。仙股们都有本难念的经。有的在停牌中无法进行市值修复，有的刚上市没多久就遇到流动性危机，有的虽属国资，但股价也常年在1港元以下。仙股众生相，令人唏嘘，但它也是地产百态的一面镜子。被“暴雷”击穿年初，一些房企以疫情延宕、与核数师分手为由，推迟年报的发布。该举动的代价，是自身股票的停牌。对于那些已经跌入仙股行列的上市主体来说，股价的数字暂时定格，他们恐怕短时间内不能从中抽身。佳兆业、新力控股、阳光100、花样年、景瑞控股、当代置业等，均是如此。眼下，他们除了偶尔对着资本市场表示“正采取措施，以符合复牌指引”之外，并未给出明确的复牌时间表。7月11日，恒生综合指数进行调整，剔除了9家公司，佳兆业正是其中之一。2017年8月，佳兆业纳入恒生综合指数及港股通名单，三年后又获纳入恒生大中型股价值偏向指数，如今这些荣誉都已被摘除。停牌前夕的3月31日，佳兆业的股价为0.84港元/股，但当天收获了10.53%的涨幅，隐隐有摆脱仙股的迹象。可惜隔天就被停牌，一切按下了暂停键。彼时，佳兆业沦为仙股，已有4个月的时间了。过去一年内，它的股价最高还曾达到2.82港元/股，没想到自传出理财产品暴雷的消息后，它的股价便逐渐跌入了深渊。停牌之后，佳兆业也发出过积极信号，比如部分项目的复工复产，以及引援国资。4月初，其宣布拟与长城资产、招商蛇口建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。但这些消息，目前并不能让佳兆业摆脱仙股的命运，它只能在停牌中翘首以待，以求尽快编制年报、推动自救的进展。相比之下，新力控股的跌落更为急剧。去年9月20日，新力的开盘价原本还有3.95港元/股，但在几个小时之内，其跌幅便达到87%，直至当日下午3时38分起中途停牌，其股价定格在0.5港元/股。遭遇流动性危机的新力，于去年12月底，被从恒生综合指数、恒生港股通指数、恒生港股通非ＡＨ股公司指数等剔除。后来，因未能按时发出年报，它又新增了一项停牌因素，多了一层复牌的障碍。与佳兆业、花样年、当代置业的积极自救不同，新力自暴雷后，掌舵者张园林似乎进入了隐身状态，鲜有化解债务的表态与措施。新力成立九年即上市，曾被称为最年轻的上市房企，如今一朝成仙股，不知何时才能恢复元气。阳光100更是见惯了资本市场的骤变。2019年初的一天，其股价在午后直线跳水，盘中最大跌幅曾高达79.19%。2021年8月，该公司又经历了一波持续的阴跌之后，正式沦为仙股，现股价停在0.37港元/股。在规模竞速的岁月里，易小迪无意苦争春，较为佛系，后又开始由传统住宅开发向“街区综合体”模式转型，并逐渐放缓了拿地和项目扩展的速度。尽管如此，他还是摆脱不了债务违约的窘境。6月末，阳光100再次宣布2.2亿美元优先绿色票据，已发生违约，同时再次延迟年报发布。这意味着其市值修复，又要延迟一段时间。跌入“仙股”阵营近两年，在收缩的大环境中，房企整体遭遇流动性挑战，市场上评级下调，投资者悲观情绪蔓延，禹洲、祥生、明发、正荣、大发等一众地产商，均经历了不同程度的股价下跌，直至成为仙股。明发集团算是没赶上好时候。2015年，其业绩下滑，普华永道也对它部分资金流动事项“不发表意见”，因此被责令停牌。历经波折之后，去年1月18日，停牌4年零9个月的明发集团终于迎来复牌。但复牌之后，明发股价断崖式下跌。截至7月15日收盘，其股价为0.36港元/股。而在停牌前，明发集团报每股1.89港元/股。而祥生控股、领地控股、三巽集团等，均是在2020年后才上市的，原本以为登上资本市场，是又一个发展的里程碑。谁料风云突变，他们在股市上的表现，均让人大跌眼镜。其中，三巽曾历经四次递表，终于在去年7月，叩开港交所的大门。上市之后，其股价最高达到5.88港元/股，但后续有所下滑，尤其在今年5月26日，其跌幅达到35.76%，并于6月22日收盘报0.98港元/股，正式沦为仙股。截至7月15日收盘，三巽的股价为0.34港元/股。看起来，它需要向市场发出更多的积极信号，才能取得投资者的信任，摆脱困境。似乎每一只仙股，都曾经历惊心动魄的股价闪崩。上述的领地，就曾在今年5月19日，从3.41港元跳水至0.55港元，跌幅达83.82%；祥生也因债务危机，遭遇过53.91%的较大跌幅。仙股们的市值修复，任重而道远，地产老板们的处置方式也不尽相同。福晟国际选择了卖“壳”。顺安集团将注入2000万美元现金，帮助福晟国际完成一些过渡性工作，并据此拥有后者75%股份，成为其控股股东。虽然这意味着福晟要从资本市场上撤退，但它仍认为这是“恢复公司业务的契机”。自去年11月，建业地产的股价，也逐渐跌至1港元以下。截至7月15日报0.6港元/股。但胡葆森则从引战层面入手，着力提升发展后劲与基本面。今年以来，建业不仅出售华谊兄弟电影小镇、“只有河南”两个文旅项目给国资，还引入河南铁投实现“染红”。这一揽子纾困计划，或将较大程度地缓解其流动性，但要获得资本市场的反馈，仍需等待行业的整体回暖。跟建业一样，华南城也是通过拥抱国资深圳特区建发，给自身发展套上了安全锁。然而眼下，其股价还是徘徊于0.55港元/股上下，无法摆脱仙股命运。可见，虽然有“白衣骑士”撑腰，但摆在华南城眼前的担子却也不轻。朗诗的应对方式有所不同，它直接将原名“朗诗绿色地产”，更改为“朗诗绿色管理”，向资本市场表明自身轻装上阵、发力代建的发展方向，以便博得投资者的青睐。在资本市场中，给代建商的估值，往往是传统开发商的许多倍。以“代建第一股”绿城管理为例，在地产股、物业股跌跌不休之际，其股价不但逆市上涨，甚至还创出上市以来的新高，总市值一度超过140亿港元。所以，朗诗直接通过更名，从地产股转代建股的举措，不失为一种明智之举。国资也难幸免目前虽政策的暖风频吹，但“国进民退”的情景仍在继续上演。民企还没有真正摆脱流动性困境，活跃在市场上的大多为国资的身影。然而这并不代表着，凡是国资，就能得到资本市场的认可。在国央企阵营中，仍存在着一些“仙股”，招商局置地、大悦城地产、五矿地产、首创钜大等，均未能免俗。截至7月15日收盘，上述四只地产股，股价分别为0.63港元、0.28港元、0.7港元、0.87港元。之所以不被资本市场看好，是因为他们均为集团地产业务的辅助平台，地位稍显尴尬。招商局置地前身为东力实业控股，2012年5月，招商局地产收购东力实业70.18%股份，成为其控股股东。隔年11月，招商地产将其所持有的11个房地产项目，注入上市公司，并将其更名为招商局置地。后来招商系整合，招商蛇口成为招商局置地的母公司。为了避免同业竞争，两者订下了不竞争协议，以地域为限，严格划分各自的发展范围。基于此，招商局置地只能在狭小的范围内辗转腾挪，发展受限。尽管后来招商局置地改弦更张，被赋予了更加清晰的定位——轻资产运营平台，但仍不能改变投资者对其的既定印象。截至2021年末，招商局置地在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容拥有50个房地产开发项目，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。去年，招商局置地实现营收259.21亿元，与招商蛇口的1606.43亿元相比，相去甚远。前者的市盈率(TTM)为4.87，后者为9.86，差距也不小。也因此，招商局置地常年在仙股的边界徘徊。首创钜大的情况，与此如出一辙。它在某些交易日里，甚至没有成交量，无人问津之下，形同停牌。作为发展奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务的商业地产平台，首创钜大曾与母公司首创置业订立不竞争契约，双方以地域为界限避免业务重叠，但这对前者的发展，造成了一定的约束。后来两者再度签订契据，首创钜大奥特莱斯业务将不再限于17个城市，取消地理划分的安排。但首创钜大依旧不温不火，股价游弋在1港元附近，稍不注意便跌为仙股。港股平台大悦城地产，也是在大悦城控股的地产业务之外，担任着商业运营的角色。三年前，中粮地产与大悦城地产重组合并为大悦城控股，成为中粮集团旗下唯一地产业务平台。历经重组之后，港股大悦城地产主要布局、运营各地的大悦城项目，聚焦轻资产。乐居财经查阅获悉，自2018年3月以来，大悦城地产大多数时间的股价，都在1港元以下，至今仍有曲折下跌之势。